Người nước mua nhà tại Việt Nam: Vướng, gỡ vướng vẫn… vướng

Trong hơn 8 tháng triển khai Luật Nhà ở 2014, các cơ quan có thẩm quyền đã nỗ lực ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình mua nhà của người nước ngoài. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nút thắt cần tiếp tục giải quyết.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chính sách mới cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam có hiệu lực từ tháng 7/2015 và những văn bản hướng dẫn của cơ quan quản lý đã phần nào tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian gần đây.

Cụ thể, tại một số dự án, tỷ lệ quan tâm của người nước ngoài đã gia tăng rõ rệt. Về mặt doanh số, thống kê của Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam cho thấy, tại TP. HCM, trong vòng khoảng nửa năm kể từ tháng 7/2015, đã có hơn 1.000 căn hộ được bán cho khách nước ngoài, cao hơn rất nhiều so với con số của một vài năm trước cộng lại.

Tại Hà Nội, dù chưa có con số chính thức nhưng theo khảo sát của ĐTCK, các dự án cao cấp của một số chủ đầu tư lớn đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện đi lại cũng ghi nhận sự quan tâm lớn của người mua nước ngoài.

Tại TP. HCM, trong vòng khoảng nửa năm kể từ tháng 7/2015, đã có hơn 1.000 căn hộ được bán cho khách nước ngoài, cao hơn rất nhiều so với con số của một vài năm trước cộng lại, theo Jones Lang Lasalle Việt Nam.

Tuy vậy, nhìn chung, mức độ tác động của chính sách mới chưa tương xứng với kỳ vọng khi nhu cầu của khách mua nước ngoài tăng lên rất mạnh, nhưng các giao dịch bán nhà cho người nước ngoài tại TP. HCM được thực hiện chỉ chiếm chưa đến 10% lượng giao dịch toàn thị trường. Điều này cho thấy, mặc dù các cơ quan có thẩm quyền đã tích cực gỡ vướng, nhưng những điểm vướng, nhận được sự quan tâm nhất vẫn chưa thể tháo gỡ được.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam cho biết, vướng mắc đầu tiên nằm ở việc hướng dẫn thực thi chưa rõ ràng và cụ thể đối với người nước ngoài, đặc biệt là đối tượng chưa sinh sống tại Việt Nam trong một thời gian đủ dài.

Điều này bắt nguồn từ việc thiếu sót khi thay đổi Luật Đất đai 2013 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014. Về cơ bản, điều 159 Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với điều kiện đáp ứng được các quy định về nhập cảnh vào Việt Nam hoặc đáp ứng được quy định về giấy phép đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

Nếu chiếu theo Nghị định 51/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Luật đất đai 2003 thì quy định mới này là phù hợp. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ Luật Đất đai sửa đổi 2013 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP mới ban hành lại vô tình bỏ qua quy định này, khiến cho nhiều đơn vị bối rối trong việc làm các thủ tục về sở hữu đối với người nước ngoài.

Thứ hai, Nghị định 99 vẫn chưa thể quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, thay vào đó tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, để các cơ quan này thông báo cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo sở xây dựng xác định danh mục chi tiết.

Tuy nhiên, thực tế các danh mục này vẫn chưa được ban hành và nhiều khả năng cần rất nhiều thời gian. Cách đây ít lâu, nội dung này đã được Hiệp Hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) gửi tới các sở, ngành TP. HCM, báo cáo Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, kiến nghị này không nhận được sự chấp thuận với lý do: “Thông thường các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt cho phép đầu tư đều tập trung tại khu vực quy hoạch dân cư hoặc thương mại dịch vụ, không thuộc khu vực quy hoạch an ninh, quốc phòng”!

Việc hiểu “chung chung” như vậy dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư dự án không nắm chắc dự án nhà ở thương mại của mình có được bán cho người nước ngoài hay không và rủi ro phải bồi thường thiệt hại như thế nào nếu đã bán nhà cho người nước ngoài, nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở?

Cuối cùng, người nước ngoài vẫn có thói quen vay ngân hàng, ít khi tự thanh toán toàn bộ tiền mua nhà. Trên thực tế, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có công văn hướng dẫn về vay mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, nhưng hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại trong nước đều không có hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay này, mà chỉ có một số ít chi nhánh ngân hàng nước ngoài có. Tuy nhiên, các ngân hàng thường có yêu cầu về thủ tục, giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua, đặc biệt là người nước ngoài khó đáp ứng được.

Theo kiến nghị của các chuyên gia, việc gỡ bỏ những hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam là hành động tích cực. Tuy nhiên, để lượng tiền của người mua nước ngoài chảy vào thị trường thì các cơ quan quản lý cần phải sớm có những giải pháp khắc phục triệt để những tồn tại nêu trên.