Nếu bên bán vẫn chưa chịu làm hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho tôi thì tôi phải làm gì ?

Kính gửi các Luật sư,

Tôi có vấn đề muốn được giúp đỡ như sau:

- Vào 08/2013, tôi có mua 1 miếng đất ở P. Long Trường, Q.9, TP. HCM, diện tích 4x14m2, đất thổ cư (chung với các lô đất khác đã có nhà xây dựng), chưa đóng thuế chuyển mục đích SDĐ. Trong hợp đồng đặt cọc (có công chứng của phòng công chứng) có ghi rõ, bên bán phải giao đất cho bên mua ngay sau khi bên mua thanh toán 90% giá trị lô đất và tiền thuế chuyển mục đích SDĐ.

- Hiện tôi đã đóng xong 90% giá trị lô đất vào ngày 21/8/2013, và tiền thuế chuyển mục đích SDĐ vào ngày 11/11/2013 (đúng theo thời hạn thông báo của bên bán) nhưng bên bán vẫn chưa làm hợp đồng chuyển nhượng, sang tên và giao đất cho tôi. Vậy LS cho tôi hỏi: Nếu bên bán vẫn chưa chịu làm hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho tôi thì tôi phải làm gì để yêu cầu bên bán chuyển nhượng? Tôi có thể gửi đơn kiện bên bán ra tòa được không ?

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Theo BL DS 2005, Ðặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trường hợp của bạn, khi ký hợp đồng đặt cọc và thanh toán 90% giá trị lô đất thì bên bán có nghĩa vụ tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao đất và các giấy tờ liên quan. Bạn có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết và đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Bên bán đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc nên bên bán phải trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc và số tiền và tiền thuế mà bạn đã thanh toán trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự).

Nếu bên bán vẫn không thực hiện nghĩa vụ, bạn có thể gửi đơn ra UBN D xã phường nơi có tranh chấp. Theo Luật Đất Đai 2003 sửa đổi 2009 tại Điều 135. Hoà giải tranh chấp đất đai

Ở đây, bạn không nói rõ là đất đã có GCNQSD đất hay chưa nên nếu đất chưa có GCN và không có giấy tờ theo K1,2 và 5 điều 50- Luật Đất Đai thì theo Luật Đất Đai điều 136- K2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính; b) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính (Khoản 1Điều 264 Luật Tố tụng Hành chính).

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.