'Mổ xẻ' kẽ hở trong thông tư 16 của Bộ Xây dựng

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng còn nhiều điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể, dẫn đến những hiểu lầm gây tranh cãi về cách tính diện tích căn hộ trong thời gian qua.

Luật sư Ngô Thế Thêm – Văn phòng luật sư Doanh Gia nhận xét.

Tại buổi giao lưu trực tuyến “Giải đáp cách tính diện tích căn hộ chung cư” được tổ chức sáng 27/11, độc giả Bùi Trung Thủy đã thẳng thắn đặt vấn đề: Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 trong đó có 2 cách diện tích tích: tim tường chung – tim tường bao căn hộ hoặc thông thủy. Trong khi đó Điều 49 Nghị định 71 và Điều 71 – Luật nhà ở quy định tường chung – tương bao thuộc sở hữu chung!

Ngoài ra khi kết hợp với điều 177 Luật dân sự thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có quy định không thể phân chia, một khi phân chia đôi tường chung-tường bao căn hộ để bán theo phương pháp án tính diện tích tim – tim thì vô tình đã vi phạm Luật dân sự, đồng thời theo quy định tại Điều 225 – Luật dân sự thì sẽ chấm dứt sở hữu chung phần đem bán!

“Như vậy, phương án tính diện tích tim tường chung - tim tường vi phạm đồng thời Luật dân sự và Luật nhà ở theo ông (Đặng Hùng Võ/ Luật sư Ngô Thế Thêm) có cần thiết phải điều chỉnh hoặc đình chỉ Thông tư 16 không ?”, độc giả đặt câu hỏi.

Theo Luật sư Ngô Thế Thêm – Văn phòng luật sư Doanh Gia, vấn đề hướng dẫn của Thông tư 16 của Bộ Xây dựng có thể hiện tại chưa phù hợp với việc xác định các nội dung trên trong câu hỏi. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự cũng quy định rất rõ quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng. Luật nhà ở và Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định rõ phần nào là phần diện tích riêng và phần nào là diện tích chung.

Thông tư 16, quy định về hợp đồng mua bán căn hộ phải đáp ứng các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Nghị định 71. Đồng thời, có hướng dẫn thêm cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo hai cách là thông thủy và tim tường. Điều này cũng phù hợp với việc công khai cách tính.

Tuy nhiên, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, ban hành kèm theo thông tư 16 lại không chi tiết các vấn đề như: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ và diện tích thực tế mua bán là diện tích nào?. Diện tích sàn căn hộ là diện tích chung hay diện tích riêng? hay cả diện tích chung và diện tích riêng?

“Chính vì điều này nên dẫn đến rất nhiều cách hiểu khác nhau và theo tôi thì diện tích sàn bao gồm cả diện tích chung và diện tích riêng. Và dù có hướng dẫn như thế nào đi chăng nữa thì điều quan trọng nhất, thì giữa bên mua và bên bán phải thống nhất với nhau”, Luật sư Thêm cho biết.


Ví dụ như: bên mua, bên bán thống nhất chỉ mua diện tích sử dung riêng trong diện tích sàn căn hộ và đơn giá được tính theo m2 sử dung riêng. Đơn giá và các tính trong hợp đồng là rất quan trọng. Đơn giá được tính theo giá trị căn hộ hay tính theo giá trị theo sàn xây dựng... thì cấu thành giá của căn hộ cũng bao gồm cả phần sở hữu chung và riêng.

Thực tiễn thì tùy vào chiến lược của các nhà đầu tư, có thể xác định được giá sàn căn hộ, giá trị sử dung riêng hay sử dụng chung, sự cao thấp, chênh lệch giữa giá trị của từng tham số nêu trên là do chủ đầu tư quyết định.  Vì thế, giá một m2 sàn xây dựng có thể thay đổi phù thuộc vào chiến lược của nhà đầu tư. Mặc dù, một suất đầu tư đối với tòa nhà đó là không thay đổi.

Còn theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cách tính diện tích trong hợp đồng tại thông tư 16 cũng cần phải thống nhất với hướng dẫn tại nghị định 71, lúc đó sẽ có hiệu quả hơn cho thị trường bất động sản.

Pháp luật của Việt Nam đã có quy định về cách thực thi pháp luật và luật thì có hiệu lực cao hơn Nghị định; Nghị định có hiệu lực cao hơn Thông tư. Trong trường hợp nội dung không thống nhất thì trước hết phải căn cứ vào Luật, sau đó đến Nghị định và cuối cùng là Thông tư.

Trong trường hợp này chúng ta cần phải lưu ý tới việc nội dung đó là hướng dẫn hay là quy định phải thực hiện. Khi là hướng dẫn thì cam kết giữa hai bên của hợp đồng vẫn là yếu tốt quyết định.

“Theo tôi, người mua nhà nên xem xét kỹ lưỡng hợp đồng mua nhà trước khi đặt bút ký. Nội dung thông tư 16 về cách tính diện tích cũng chỉ là hướng dẫn cách tính diện tích mà chủ đầu tư và người mua nhà có thể dựa vào đấy để đưa vào hợp đồng. Người mua nhà cần phải tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng về phương án tính, để không bị thiệt hại”, ông Võ nói.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Ngô Thế Thêm cho hay, thông tư 16 của Bộ Xây dựng còn nhiều điểm chưa phù hợp, vì vậy Bộ Xây dựng nên sửa đổi thông tư này hoặc ra một văn bản hướng dẫn chi tiết các nội dung chưa rõ ràng tại thông tư này để tránh gây hiểu nhầm cho khách hàng và chủ đầu tư.

Thực tế, những điểm không phù hợp và chưa rõ ràng trong thông tư 16 đã được báo chí phản ánh từ năm 2011. Văn phòng Chính phủ, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cũng đã có công văn gửi Bộ Xây dựng nêu rõ: “Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trước ngày 20/12/2011”.

Từ đó đến nay, cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 vẫn không có nội dung nào thay đổi và cũng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết về cách tính diện tích căn hộ này.

Hiện Cục kiểm tra văn bản Quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp đang xem xét và làm báo cáo về việc Thông tư 16 của Bộ Xây dựng có bị “tuýt còi” không?

Thời gian vừa qua, trên thị trường bất động sản đã xảy ra rất nhiều vụ việc khiếu kiện giữa các cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư, khách hàng mua căn hộ chung cư, với các chủ đầu tư liên quan tới vấn đề về cách tính diện tích căn hộ.

Xuất phát điểm của xung đột này là do có nhiều cách hiểu khác nhau được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, tại Thông tư 16/ TT 16- BXD hướng dẫn Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp: Phương pháp thứ nhất là tính kích thước thông thủy của căn hộ; Phương pháp thứ hai là tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Tuy nhiên, trong Thông tư lại không quy định rõ trường hợp, nếu tính theo phương pháp tính tim tường bao thì có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không? Bởi nếu căn cứ Luật Nhà ở thì các phần diện tích khung, cột, tường... nằm trong diện tích sở hữu chung và như vậy chủ đầu tư sẽ không được tính vào diện tích căn hộ.