Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Ưu tiên người đã đầu tư, cải tạo đất

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không có quy định nào thể hiện Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư vào đất theo quy định tại Điều 8 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Điều 8 quy định Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động vật tư, tiền vốn vào việc bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất, khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng. Quy định này kế thừa Điều 12 của Luật Đất đai hiện hành và là quy định hợp lòng dân.
Quyền lợi của người cải tạo đất

Nhiều hộ gia đình, cá nhân có dự định đầu tư vào đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 8 nhưng lại lo sợ là công của đầu tư là công cốc. Vì không có chính sách rõ ràng. Mặt khác, thực tế trong những năm vừa qua ở địa phương này hoặc địa phương khác đã xảy ra “sự cố” với người đầu tư đất. Cụ thể là có trường hợp một số người dân cùng góp vốn để đầu tư vào đất để phục hóa đất bãi rác có nhiều thùng, vũng. Sau khi đất thùng, đất vũng chứa rác thải được phục hóa thành khu đất đắc địa thì nhiều doanh nghiệp thăm hỏi và cơ quan có thẩm quyền đã quyết định cho doanh nghiệp thuê khu đất đắc địa đó để kinh doanh và bỏ quên những người góp vốn đầu tư vào đất, để cải tạo đất chết thành đất sống tươi mát.

Trong tường hợp khác là cá nhân được phép đầu tư cải tạo đất có mặt nước hoang hóa. Kết thúc thời hạn đầu tư đất có mặt nước hoang hóa thành vùng đất sinh lợi. Người đầu tư đất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất có mặt nước do chính họ cải tạo thành đất sinh lợi nhưng không được thuê, với lý do đơn giản là đã có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho một doanh nghiệp khác thuê.

Công chứng, chứng thực

Điều 161 kế thừa nhưng có sửa đổi bổ sung Điều 106 của Luật Đất đai hiện hành và quy định đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. Khoản 2 của điều này quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Nội dung của khoản 2 được Ban soạn thảo đưa ra hai phương án để lấy ý kiến đóng góp. Mỗi phương án có ý hay riêng. Tuy nhiên chúng tôi nhận thấy là, nội dung quy định của khoản này bao gồm phương án 1 và phương án 2 là thống nhất với quy định tại Điều 689 của BLDS. Cụ thể là: Khoản 2 Điều 689 của BLDS có quy định như sau: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hoặc văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được công chứng hay chứng thực đều có giá trị như nhau. Tại Điều 37 của Luật Công chứng hiện hành có quy định như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này”. Theo quy định này thì công chứng viên làm việc tại phòng công chứng hay tại văn phòng công chứng đều có thẩm quyền công chứng các hợp đồng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Điều 689 của BLDS quy định “chứng thực theo quy định của pháp luật”. Nhưng trong BLDS không quy định cơ quan nào có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 161 của dự thảo cũng quy định hợp đồng hoặc văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được chứng thực. Nhưng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng không quy định cơ quan nào có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Do đó, nội dung khoản 2 Điều 161 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có sự sắp xếp câu từ của 2 phương án và bổ sung quy định cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Cơ quan hòa giải

Khoản 2 Điều 196 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định như sau: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Quy định này kế thừa Điều 135 Luật Đất đai hiện hành và sát thực tế. Tuy nhiên, đã có thực tế là trường hợp tranh chấp đất trong khu công nghiệp mà bên tranh chấp không tự giải quyết được và nơi tranh chấp đất đai lại không xác định được thuộc địa giới hành chính của một xã nào ở gần đó. Trường hợp này các bên tranh chấp không biết yêu cầu UBND xã nào thực hiện hòa giải. Không thực hiện được hòa giải ở UBND cấp xã thì không có căn cứ yêu cầu TAND giải quyết. Do đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định cơ quan có thẩm quyền thực hiện hòa giải đối với tranh chấp đất đai giữa những người được sử dụng đất trong khu công nghiệp với nhau.

Kiến nghị sửa đổi

Do đó cần bổ sung một điều vào Chương X, Mục 1. Nội dung trong điều này là quy định các ưu tiên đối với người đã đầu tư vào các việc sau: Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng”.

Trong các ưu tiên, có ưu tiên được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất mà họ đã đầu tư sau khi hết thời hạn đầu tư, cải tạo đất. Thời hạn thuê là 50 năm và trong thời gian thuê đất được cho thuê lại với cùng mục đích sử dụng đất.

Phương án nội dung quy định trong khoản 2 Điều 161 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi như sau: “Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 điều này phải được công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất. Việc công chứng hay chứng thực do các bên thỏa thuận”.

Bổ sung một khoản vào Điều 196 của dự thỏa với nội dung là: Tranh chấp đất đai trong khu công nghiệp mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ban quản lý công nghiệp để hòa giải. Bổ sung câu đầu của Điều 167 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cụm từ sau đây: “Ban quản lý khu công nghiệp”. Câu đầu của Điều 197 sau khi đã bổ sung được đọc là: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã, Ban quản lý khu công nghiệp mà không thành thì được giải quyết như sau”…

Bổ sung yêu cầu giải thích cụm từ: “quyền sử dụng đất” và cụm từ “tranh chấp quyền sử dụng đất” vào Điều 3 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong Luật Đất đai hiện hành cũng như trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, có nhiều điều có cụm từ “quyền sử dụng đất” và cụm từ “tranh chấp quyền sử dụng đất”. Nhưng Luật Đất đai không giải thích “quyền sử dụng đất” là gì và cũng không giải thích “tranh chấp quyền sử dụng đất” là gì? Do đó cần có sự giải thích trong Luật Đất đai sửa đổi đối với hai cụm từ nói trên để có sự thống nhất giữa Nhà nước với các cơ quan tiến hành tố tụng dân sự và nhân dân.