Giá thực tế vẫn khó định và nhiều biến động

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Theo đó, để định mức giá đối với các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng, cho phép UBND cấp tỉnh có quyền căn cứ vào các quy định hiện hành, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế để điều chỉnh giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ quy định.

Ngoài ra, nghị định đã bổ sung thêm 2 phương pháp xác định giá đất. Phương pháp chiết trừ đối với giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản, và phương pháp thặng dư dùng để xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Giải thích về “giá thực tế”, khoản 2 Điều 3 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường...". Đây là cơ sở để các địa phương xác định, quy định giá các loại đất cụ thể trên địa bàn.

Khi định giá đất tại các vùng đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải tuân thủ nguyên tắc: đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định mức giá như nhau. Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch không quá 30%.

Theo bà Đỗ Thị Loan, tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Nghị định 123 có nhiều điều mới so với nghị định 188 trước đây, tuy nhiên việc quy định giá thị trường hiện nay rất khó thực hiện. Trong thực tế, sự biến động giá trên thị trường khó xác định: hầu hết thông tin mang tính “rao” là chính, còn giá giao dịch thực tế thì rất khó xác định, thậm chí khi ra đến công chứng, giá giao dịch cũng chưa chắc là chuẩn xác.

Chưa kể, giá thị trường nhiều khu vực nóng sốt chỉ trong vòng vài tháng sau đó đi xuống, nếu tính giá thực tế sẽ phải theo mức giá nào. Nếu tính căn cứ vào giá giao dịch thì cần phải xác định rõ giá giao dịch vào thời điểm nào, nếu không xác định được yếu tố này thì gây khó cho chính quyền địa phương. “Theo tôi, cần có sự xác định giá thực tế giao dịch bình quân trong thời gian 2 - 3 năm, nếu không sẽ rất khó áp dụng”, bà Lan nói.

Việc điều chỉnh khung giá đất hàng năm như hiện nay là rất khó cho các chủ đầu tư, vì họ sẽ phải điều chỉnh giá dự án liên tục. Trong lúc mọi thứ vật liệu đều tăng giá như hiện nay, chắc chắn giá đầu ra sản phẩm địa ốc sẽ rất cao. Để điều chỉnh khung giá đất hợp lý, các cơ quan hữu trách cần phải thu thập giá thực tế cụ thể, giá tăng giảm theo từng thời điểm trên địa bàn toàn TP, lúc đó mới có thể đưa ra khung giá đất phù hợp với thực tế.

Theo M.Tr - Sài Gòn Tiếp Thị