Đòi lại đất trong quy hoạch không dễ

Quy định mới cho phép công nhận lại phần đất nằm trong quy hoạch khi người dân làm giấy chủ quyền nhà đất. Tuy nhiên trên thực tế, người dân muốn lấy lại phần đất của mình không phải dễ vì mỗi nơi làm mỗi kiểu.

Theo quy định trước đây, không kể đất sử dụng trước hay sau thời điểm quy hoạch, khi người dân làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà đất thì phần đất nằm trong quy hoạch đều bị gạch chéo, không công nhận.

Nghị định 84 của Chính phủ (năm 2007) cho phép công nhận lại phần đất này trong giấy chủ quyền với điều kiện: sử dụng đất trước thời điểm quy hoạch và ở thời điểm cấp giấy chủ quyền chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Mỗi nơi làm mỗi kiểu

Ông C. (ở đường Nguyễn Oanh, Q.Gò Vấp, TP.HCM) mua lại miếng đất hơn 110m2 (có nhà ở) của người khác vào năm 1992 và đến năm 1995 quy hoạch tuyến đường này mới công bố, lộ giới là 40m. Khi đi làm thủ tục cấp giấy chủ quyền, phần đất của ông C. bị lộ giới “ăn” vào phân nửa, chỉ được công nhận chưa đến 60m2. Sau khi biết nghị định 84 cho phép công nhận lại diện tích đất trong lộ giới, ông C. đề nghị cơ quan chức năng Q.Gò Vấp xem xét cấp giấy chủ quyền phần đất này.

Phòng Quản lý đô thị Q.Gò Vấp cho rằng theo quy định, tại thời điểm cấp giấy chủ quyền thì nhà ở, đất ở phải phù hợp với quy hoạch đô thị. Mặt khác theo nguyên tắc, các quy định của pháp luật không hồi tố nên việc yêu cầu công nhận lại phần diện tích trong quy hoạch của ông C. chưa phù hợp. Cho đến nay, nghị định 84 đã có hiệu lực hai năm nhưng trường hợp của ông C. vẫn chưa được giải quyết. Nhiều người dân khác cũng đang rơi vào tình trạng tương tự.

Từ năm 1995, UBND TP.HCM quy định các trường hợp có đất nằm trong quy hoạch đều không được công nhận khi cấp giấy chủ quyền nhà đất, không xét thời điểm sử dụng trước hay sau quy hoạch. Các quyết định cấp giấy chủ quyền sau đó cũng đưa ra quy định như vậy và đến năm 2003, vấn đề này mới được tháo gỡ bằng một quyết định khác của UBND TP.

Theo đó, đất sử dụng trước thời điểm quy hoạch được công nhận khi cấp giấy chủ quyền. Riêng trường hợp đất có trước quy hoạch mà cơ quan chức năng đã “lỡ” gạch chéo trong giấy chủ quyền, gần đây nghị định 84 mới hướng dẫn. Nhưng cách vận dụng không phải nơi nào cũng giống nhau: có quận huyện xét công nhận lại cho người dân, trong khi nhiều nơi cho biết phải chờ hướng dẫn.

Đó là với chủ cũ, nghĩa là người sử dụng đất (hoặc người nhận chuyển nhượng) trước thời điểm công bố quy hoạch, còn với người nhận chuyển nhượng sau thời điểm này thì việc xin xóa phần gạch chéo trong giấy chủ quyền càng khó khăn hơn.

Chị N. ở đường Bà Hom, Q.Bình Tân kể chị mua miếng đất của chủ cũ sử dụng trước khi có quy hoạch và bán lại cho chị sau thời điểm quy hoạch. Chị đem giấy chủ quyền lên UBND Q.Bình Tân hỏi để xin công nhận lại phần đất trong quy hoạch nhưng được trả lời: khi nào xóa quy hoạch tại tuyến đường trên thì quận mới giải quyết.

Theo lãnh đạo Phòng Tài nguyên - môi trường Q.Tân Bình, hiện nay quận chỉ giải quyết cho người sử dụng trước khi có quy hoạch, còn người mua sau thời điểm này quận chưa xem xét. Cán bộ này đưa ra lý do: khi nhận chuyển nhượng, người dân chỉ được mua phần diện tích ngoài quy hoạch và đóng thuế trước bạ theo diện tích này, phần diện tích còn lại không công nhận nên không được mua bán. Trong khi đó lãnh đạo phòng tài nguyên - môi trường một quận khác nói rằng không thể phân biệt chủ cũ, chủ mới mà căn cứ vào thời điểm sử dụng đất.

Cùng quan điểm này, một chuyên gia nói trước nay khi xét cấp giấy chủ quyền thì đất ở căn cứ vào thời điểm sử dụng, nhà ở căn cứ vào thời điểm xây dựng và như vậy rõ ràng không có sự phân biệt chủ sử dụng đất.

Đền bù hay hỗ trợ?

Việc công nhận hay không công nhận phần đất trong quy hoạch không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khi mua bán mà còn phát sinh nhiều vấn đề khi đền bù giải tỏa.

Theo trưởng ban đền bù giải phóng mặt bằng một quận, thông thường khi triển khai dự án, cơ quan chức năng xem xét đền bù cho người sử dụng đất trước thời điểm công bố quy hoạch, còn người sử dụng sau đó chỉ xem xét hỗ trợ. Vì theo quy định, phần đất trong quy hoạch cơ quan công chứng không xác nhận mua bán, không được công nhận trên giấy chủ quyền cho dù thực tế hai bên đã mua bán luôn phần diện tích này.

Theo một cán bộ Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Q.Tân Phú, do diện tích nằm trong quy hoạch không thể hiện trên hợp đồng mua bán nên có trường hợp chủ cũ quay lại đòi tiền đền bù khi dự án triển khai. Những người này dẫn lý lẽ: hợp đồng chỉ mua bán phần đất ngoài quy hoạch, còn diện tích trong quy hoạch trước đó không bán. Người mua thì phản ứng rằng khi thỏa thuận mua bán họ đã trả tiền luôn cho phần diện tích này.

Theo cán bộ trên, những vụ việc như vậy thường do hai bên tự thỏa thuận giải quyết, cơ quan chức năng không can thiệp...

Nghị định 84 có hiệu lực từ ngày 2-7-2007 quy định rõ: đất sử dụng trước thời điểm công bố quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền để triển khai dự án thì được cấp giấy chủ quyền. Quy định hoàn toàn không đưa ra điều kiện người sử dụng đất trước thời điểm quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền, còn sau đó không được xem xét.

Như vậy người nhận chuyển nhượng đất sau thời điểm công bố quy hoạch nhưng nguồn gốc đất đã có trước khi quy hoạch thì phải công nhận cho người ta.

Luật sư Lê Đình Phạt (Đoàn luật sư TP.HCM)

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO