Thị trường BĐS Australia năm 2007 - 2008: Bức tranh màu xám

Đây là cụm từ mà ông John Greig Oam Frei - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thế giới (FIABCI) phác thảo về thị trường BĐS Australia, bên lề hội thảo “Chiến lược tạo nên thành công trong ngành BĐS” vừa được tổ chức tại TP.HCM.

Giá thuê nhà tăng

Năm 2007 thị trường BĐS Australia có những cơn sốt nóng cục bộ, các loại nhà sở hữu hoàn toàn hoặc sở hữu một phần đã có một năm thuận lợi do giá tăng tại hầu hết các khu vực. Các nhà đầu tư cũng được hưởng lợi do tỷ suất lợi tức trên vốn tăng nhờ tỷ lệ bỏ trống rất thấp đẩy giá thuê lên cao. Giá nhà cho thuê tính đến tháng 9/2007 đã tăng đều đặn với mức tăng 3,4% tại Sydney, Perth và 16,2% tại Brisbane. Giá thuê nhà tại các tiểu bang dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2008.

Theo phân tích, nguyên nhân giá thuê nhà ở Australia sốt là do dân số gia tăng, nhu cầu đối với nhà ở mới và thân thiện với môi trường tại các khu vực gần nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu khác, trong khi nguồn cung nhà ở mới lại đang giảm nhẹ.

Việc cấp phép xây dựng đã không theo kịp nhu cầu, cộng với việc các ngân hàng tăng lãi suất đã làm giảm nguồn cung đã đẩy giá thuê nhà tăng cao.

Ông John Greig Oam Frei dự báo, khả năng thị trường cho thuê tại Australia sẽ hạn hẹp hơn trong năm 2008, bởi các nhà đầu tư rút khỏi thị trường xây dựng nhà ở để nắm lấy các cơ hội đầu tư khác với chính sách thuế ưu đãi hơn. Vì vậy giá thuê nhà khả năng sẽ tăng trên toàn quốc. Darwin hiện là nơi có giá thuê nhà đắt nhất với 440 AUD/tuần do tại đây đang diễn ra quá trình đô thị hóa. Nơi có giá thuê rẻ nhất là Adelai với giá thuê 225 AUD/tuần cho một căn nhà ba phòng ngủ và 205 AUD/tuần cho một căn hai phòng ngủ.

Trong năm 2008, những thách thức lớn mà thị trường nhà ở Australia phải đối mặt sẽ là khả năng mua nhà vay thế chấp, khả năng lãi suất sẽ tăng thêm, cơn khủng hoảng vì vấn đề cho vay thế chấp dưới chuẩn của Mỹ và thị trường cho thuê quá hạn hẹp đẩy giá thuê lên cao. Nhưng cũng có những tín hiệu tích cực cho thị trường, bao gồm sự bùng nổ ngành khai thác ở một số bang phát triển, mức tiêu thụ và lạc quan kinh doanh cao. Những yếu tố này cũng sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu rất mạnh và tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư BĐS.

Hoạt động kinh doanh ảm đạm

Trái ngược với sự lạc quan của giá thuê nhà, hoạt động kinh doanh BĐS tại Australia năm 2007 đã giảm dần. Tổng số nhà bán được trong năm 2006 - 2007 là 467.737 căn, giảm 15,8% so với năm 2002 - 2003. Tuy vậy lượng giảm không đồng nhất trên cả nước.

Trong vòng 5 năm qua, do thị trường lắng xuống đột ngột, lượng giao dịch trên thị trường New South Wales và các vùng phía Tây và phía Bắc giảm đáng kể vào cuối năm 2007, trong khi đó tại một số khu vực như ngoại vi Sydney số lượng người thế chấp vay tiền mua nhà lại cao, lượng người săn lùng nhà giá rẻ và mua nhà lần đầu tăng lên đáng kể. Ở các bang Queenslan, South Australia và Tasmania cũng có lượng giao dịch tăng suốt năm, mặc dù có thấp hơn so với 5 năm trước. Do hoạt động giao dịch và khả năng thanh toán sụt giảm, nhiều người sở hữu nhà đang tái đầu tư nhà của họ. Chi phí cho việc tân trang tăng dần trong năm 2007, thúc đẩy đầu tư về nhà ở trong cả nước. Lãi suất có khả năng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2008, cùng với lượng giao dịch hạn chế do người dân càng trở nên lưỡng lự khi bán ra.

Đối với khả năng thanh toán các khoản vay, các gia đình ở Australia cần 36,6% thu nhập để trả cho khoản vay mua nhà, thể hiện khả năng thanh toán thấp nhất trong vòng 20 năm trở lại đây. Ba lần tăng lãi suất trong năm 2007, 2008 một phần là do khả năng mua nhà cho vay giảm mạnh.

Tuy nhiên trong năm 2007 tình hình đã xấu hơn do giá nhà tăng đáng kể tại Melbourne, Brisbane, Adelaide, Canberra. Giá tại thủ phủ của những bang này tăng từ 8,1 - 16,7% trong suốt năm. Trên thị trường người mua nhà lần đầu khả năng thanh toán giảm, hiện đang ở mức thấp nhất kể từ 22 năm qua, với số khoản vay mua nhà lần đầu chỉ chiếm 17,7% tổng số các khoản vay trung bình dài hạn.

Tháng 6/2007 dân số Australia đạt 21 triệu người và là tháng có tỷ lệ tăng dân số cao nhất trong vòng 20 năm qua. Nguyên nhân là do người nước ngoài di cư đến và tỷ lệ sinh cao hơn. Trong khi đó, quy mô gia đình giảm xuống dẫn tới việc tỷ lệ hình thành các hộ gia đình mới tăng.