Ngân hàng châu Âu đo rủi ro bong bóng BĐS ở Anh, Đức, Na Uy

Việc Ngân hàng châu Âu nới lỏng định lượng có thể đẩy giá cao hơn tại những thị trường bất động sản được định giá cao như ở Đức, Na Uy và Anh.

Theo báo cáo của Moody’s Analytics, giá nhà ở những quốc gia này đã tăng nhanh chóng trong những năm qua và có nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản.

Điều này được giải thích rằng trong khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế chỉ ra giá bất động sản đang tăng cao, đó là trường hợp của một thị trường hai tốc độ. Một nhóm trong thị trường này đã hồi phục nhanh chóng sau khi giảm giá vừa phải do cuộc khủng hoảng tài chính, nhóm khác vẫn đang hồi phục sau khi giá giảm mạnh.

Nhóm thứ nhất bao gồm Đức, Anh và Na Uy, nơi giá nhà đã tăng trong vài quý vừa qua và nơi sự hình thành của bong bóng nhà ở có khả năng thực sự xảy ra và việc nới lỏng định lượng QE sẽ gây ra bong bóng bất động sản.

Kể từ tháng ba, mỗi tháng EWCB đã mua 60 tỷ € giá trị các tài sản bằng đồng euro, được đưa ra bởi một chính phủ, cơ quan và tổ chức châu Âu, chương trình sẽ kéo dài ít nhất cho đến tháng chín năm 2016. Điều này đã khuyến khích đầu tư vào thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao hơn.

Tại Đức, giá nhà ở đã tăng đều đặn kể từ giữa năm 2009, thị trường bất động sản tại Đức được xem như một nơi đầu tư an toàn. Thật vậy, Đức là một trong số ít các nước châu Âu tránh được cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất trong thời gian suy thoái 2008/2009, nhờ sự thận trọng trong quy định cho vay của ngân hàng.

Tuy nhiên, báo cáo nói rằng nhu cầu ngày càng tăng về bất động sản ở Đức sẽ dẫn đến định giá quá cao, đặc biệt sẽ gây ra việc cung không đủ. Trong nửa đầu năm nay, cơ quan chức năng về xây dựng của Đức đã cấp hơn 10% giấy phép xây dựng so với cùng kỳ năm trước. Nhưng sẽ phải mất một vài năm trước khi cung bắt kịp với cầu.

Giá bất động sản ở Đức do đó đã tăng lên một cách nhanh chóng hơn giá nhà cho thuê và thu nhập. Mặc dù tỉ số giá trên thu nhập và giá trên giá nhà cho thuê vẫn còn tương đối thấp so với trung bình dài hạn của Đức. Báo cáo cho biết thêm nếu xu hướng này vẫn tồn tại, thị trường nhà ở có thể quá nóng.

Năm ngoái, các ngân hàng Anh đã cảnh báo về một bong bóng nhà đất có thể làm chệch hướng phục hồi của đất nước và giới thiệu các tiêu chuẩn cho vay thế chấp chặt chẽ được thiết kế để làm giảm việc cung cấp tín dụng, giảm nhiệt cho thị trường nhà ở.

Cơ quan Tài chính của Anh cũng đã đưa ra quy tắc nghiêm ngặt về bảo lãnh cho các khoản thế chấp để đảm bảo rằng các ngân hàng đánh giá khả năng của khách hàng vay có thể trả nợ vay sau khi lãi suất tăng. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn cho vay vẫn còn tương đối lỏng lẻo, chủ yếu là kết quả của sự trợ giúp của chính phủ Anh, cho phép người mua giảm giá xuống ít nhất là 5% trên tài sản bán.

Tại Na Uy vào năm 2012, IMF dự báo về sự giảm tăng trưởng của Na Uy vì nguy cơ cao của một bong bóng nhà đất. Đầu năm nay, Cơ quan Giám sát Tài chính Na Uy thông báo rằng lãi suất giảm đang đẩy thị trường nhà đất tới gần điểm giới hạn.

Báo cáo giải thích rằng nền kinh tế của Na Uy đã bùng nổ từ năm 2012 nhờ vào sự gia tăng nhanh chóng trong giá dầu. Điều này đã tạo ra sự giàu có đáng kể, tăng thu nhập khả dụng lên mức cao kỷ lục 230%. Nền kinh tế của đất nước gặp rắc rối vào năm ngoái vì sự sụt giảm của giá dầu thô.

Thật vậy, các ngân hàng trung ương đã buộc phải hạ lãi suất từ 1,5% trong năm 2014 xuống còn 1% vào tháng sáu năm nay. Trong một nỗ lực nhằm hạ nhiệt thị trường, Na Uy đã đưa ra các biện pháp bao gồm tăng yêu cầu về vốn và các trọng số rủi ro mà người cho vay thế chấp chỉ định, và giới hạn cho vay ở mức 85% giá trị của một tài sản.

Báo cáo giải thích rằng nhà chức trách ở Đức, Anh và Na Uy đang theo dõi sự phát triển trong thị trường nhà ở quốc gia và đang điều hòa các chính sách đã được thiết kế để giảm bớt tốc độ tăng giá quá mức.