Cơ hội hay thách thức?

Trước nhu cầu lớn cũng như vì thị trường bất động sản chưa hết khó khăn, nên thời gian qua, cơ quan chức năng cho phép chuyển đổi diện tích căn hộ của những dự án đủ điều kiện. Tuy nhiên, vấn đề đó sẽ đặt ra không ít thách thức trong quản lý đô thị.

Theo thống kê sơ bộ, tại địa bàn Hà Nội đã có năm dự án nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng với khoảng 4.020 căn hộ, tương đương 358.788m2 sàn xây dựng. Trong số đó có bốn dự án đã được chấp thuận đầu tư (với 3.768 căn hộ, tương đương 21.600m2 sàn xây dựng) và một dự án đã có chủ trương của thành phố nhưng chưa chấp thuận đầu tư (với 252 căn hộ, tương đương 21.600m2 sàn xây dựng). Tuy nhiên, tiến độ thực hiện chưa đạt yêu cầu vì nhiều nguyên nhân.

Việc cơ quan chức năng cho phép chuyển đổi công năng căn hộ từ thương mại sang nhà ở xã hội xuất phát từ nghịch lý thừa căn hộ lớn thiếu căn hộ nhỏ, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Ngoài ra, đây được xem là một trong những giải pháp “phá băng” thị trường bất động sản. Biện pháp này cũng nhằm gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Một thông tin đáng chú ý khác, khi mới đây, Bộ Xây dựng ủng hộ đề xuất của Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại Thủ đô về việc Công ty này xin được thiết kế căn hộ studio (căn hộ nhỏ) diện tích khoảng 40m2 - 45m2 dành cho một người ở tại TP Hồ Chí Minh. Bộ Xây dựng cho rằng, đây là một xu hướng mới cần được ủng hộ, bởi loại căn hộ studio được thiết kế dành cho một người là một mô hình mới, hiện tiêu chuẩn thiết kế căn hộ studio chưa có. Trong thời gian chờ ban hành tiêu chuẩn mới, Bộ Xây dựng nhận thấy việc thí điểm triển khai thiết kế căn hộ studio là chấp thuận được. Trước đó, Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại Thủ đô cũng đã xin thí điểm áp dụng chỉ tiêu dân số 40m2 - 45m2/người đối với dự án đầu tư xây dựng Trung tâm đào tạo ngôn ngữ tiếng Hàn Quốc kết hợp văn phòng làm việc, nhà trẻ và nhà ở tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội).

Nếu đề xuất này được các cơ quan chức năng khác chấp thuận, thì tới đây thị trường bất động sản thêm phong phú hơn về nguồn cung. Người có nhu cầu hồ hởi đón nhận, song các chuyên gia quản lý đô thị không khỏi băn khoăn, khi quy hoạch bị phá vỡ. Cùng với đó, dẫn tới nhiều hệ lụy, thứ nhất, tăng dân số ảnh hưởng đến quy mô dân số của thành phố. Thứ hai, tạo áp lực đối với hạ tầng kỹ thuật giao thông và hạ tầng xã hội trên địa bàn. Thứ ba, tạo ra những khu dân cư có sức nén cao không bảo đảm điều kiện sống và mức sống của cư dân đô thị. Thứ tư, ảnh hưởng xấu đến tình hình nhập cư và an ninh trật tự.

Tại Hà Nội, không ít dự án đã được điều chỉnh nâng tầng sau một thời gian dài “đắp chiếu”. Chẳng hạn, tại tuyến đường Cầu Giấy, hiện có ba dự án, mà trong số đó có dự án được điều chỉnh nâng thêm tới hơn 10 tầng. Trong khi áp lực đô thị khu vực đã quá tải, thì trong tương lai sẽ còn chịu nhiều hệ lụy hơn. Do vậy, các chuyên gia khuyến cáo, không nên vì lợi ích trước mắt, mà “làm ngơ” đối với những vấn đề cho tương lai. Dẫu việc xé nhỏ căn hộ, nâng tầng trong dự án nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, song nó đặt ra rất nhiều việc mà trong tương lai cần phải giải quyết hậu quả. Vậy thì, từ cái được xem là cơ hội sẽ bị biến thành thách thức, do đó, không nên thực hiện đại trà, bởi như một chuyên gia phân tích: Mục tiêu của chúng ta là một hạ tầng xã hội văn minh chứ không phải là “cứu” một vài doanh nghiệp bất động sản. Nhà ở là hạ tầng xã hội nên phải vừa đáp ứng nhu cầu vật chất, vừa đáp ứng nhu cầu tinh thần của con người. Vì vậy, cùng với chỗ ở, người dân còn có nhu cầu sử dụng các dịch vụ hạ tầng đi kèm khác, chứ không phải chỉ là nơi “chui ra chui vào”.