Hai nửa bộ mặt bất động sản Hà Nội

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, giao dịch căn hộ trong quý III tiếp tục khởi sắc, trong khi phân khúc văn phòng và mặt bằng bán lẻ vẫn chìm trong tình cảnh bội thực nguồn cung.

Căn hộ giao dịch tốt

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý III/2014, tại Hà Nội có một dự án hạng A khu vực trung tâm chào bán với khoảng 80 căn hộ. Hạng C tiếp tục xu hướng chào bán sôi động với hơn 2.600 căn hộ gia nhập thị trường. Theo đó, hạng C chiếm thị phần lớn nhất là 56% trong tổng cung thị trường sơ cấp, tiếp theo là hạng B với 41% và hạng A là 3%.

“Tình hình hoạt động của thị trường trong quý III/2014 ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng bởi sự tham gia không chỉ của người sử dụng cuối cùng mà cả giới đầu tư”,  ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và thẩm định giá của Cushman & Wakefield Việt Nam nói và nhìn nhận, với sự hạn chế của nguồn cung sơ cấp hạng A và khả năng cho thuê lại cao (tại một số dự án chủ đầu tư còn cam kết đứng ra thuê lại) đã khiến tỷ lệ hấp thụ đạt 19% trong quý này. Hạng B cũng có được tỷ lệ hấp thụ tốt là 14% nhờ có các chương trình khuyến mãi kịp thời và hấp dẫn trong tháng Ngâu nhằm kích cầu. Hạng C tiếp tục diễn biến tốt với tỷ lệ 17% và nguồn cầu chủ yếu là từ người có nhu cầu thật.

Giá chào bán trung bình hạng A tăng nhẹ 2,65%, đạt 60 triệu đồng/m2, chủ yếu là do dự án hạng A mới chào mức giá khá cao so với trung bình của thị trường. Căn hộ hạng B và C ghi nhận giá bán ổn định so với quý trước đó, hạng B khoảng 36,6 triệu đồng/m2, hạng C là 18,4 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Jonathan Tizzard, những căn hộ diện tích từ 40 - 70 m2 với giá bán vừa phải trong khoảng 15 - 18 triệu đồng/m2 vẫn hút khách nhất trong thời gian tới. “Chúng tôi dự báo khả năng cạnh tranh giữa các ngân hàng trong việc tung ra các chương trình cho vay thế chấp để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Ngoài ra, còn có nguồn tin không chính thức về việc nới lỏng gói cho vay bất động sản. Tất cả các lý do trên có thể sẽ giúp thị trường căn hộ diễn biến tốt trong quý IV/2014”, ông Jonathan Tizzard nói.

Văn phòng, bán lẻ tiếp tục gặp khó

Ở phân khúc được xem là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, trong quý III/2014, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt 1.113.000 m2, tăng 53% so với quý trước. Giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm giảm gần 1% so với quý trước, đạt 35 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A khu vực ngoài trung tâm tăng từ mức 24,3 USD/m2/tháng lên đến 26,7 USD/m2/tháng, tăng 9,9% so với quý II/2014. Nguyên nhân chủ yếu do giá chào thuê văn phòng Lotte Center đưa ra tương đối cao so với mặt bằng thị trường. Tại phân khúc văn phòng hạng B, việc gia tăng nguồn cung đã đẩy giá chào thuê trung bình giảm 1,7%, xuống còn 18,6 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ thuê mới văn phòng quý này đều giảm trên tất cả các phân khúc. Tại phân khúc văn phòng hạng A, tỷ lệ thuê mới giảm 7,8%; với hạng B, mức giảm gần 1% so với quý trước. Hiện tại, một số dự án văn phòng vẫn còn đang trong giai đoạn hoàn thiện mặt bằng với tiến độ chậm và chưa đưa ra thời gian dự định khai trương. Tình trạng thừa cung trên thị trường và tính cạnh tranh ngày một khốc liệt là lý do chính cho việc trì hoãn này.

“Trong 2 năm tới, dự kiến 725.000 m2 văn phòng sẽ được hoàn thiện”, ông Jonathan Tizzard nhận định.

Phân khúc thị trường bán lẻ trong quý III/2014 chứng kiến nguồn cung khá lớn từ Dự án Lotte Center (khoảng 20.000 m2 trung tâm thương mại) và một khối đế bán lẻ tại Hoang Thanh Plaza gia nhập thị trường. Tuy nhiên, Trang Tien Plaza lại đóng cửa đến 60% diện tích để tái cơ cấu sau một năm hoạt động.

Giá thuê trung bình tại tầng trệt tiếp tục giảm tại tất cả các loại hình bán lẻ. Khối đế bán lẻ giảm nhẹ nhất là 1,2% so với cùng kỳ quý trước, xuống 52,6 USD/m2/tháng.

Với nguồn cung mới gia nhập thị trường, công suất thuê tại trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm tổng hợp tiếp tục giảm 3,0%, xuống 82,4%. Dự báo có khoảng 63.000 m2 diện tích bán lẻ gia nhập thị trường vào cuối năm nay. Đáng chú ý là Trung tâm mua sắm V+ của chủ đầu tư Hòa Bình với diện tích 25.000 m2, miễn phí cho các khách thuê trong nước ít nhất trong vòng 5 năm.

“Vì nguồn cung thương mại tăng mạnh và mức cạnh tranh ngày càng gay gắt, chúng tôi dự báo giá thuê sẽ tiếp tục giảm và diện tích trống sẽ tăng tại một số địa điểm”, ông Jonathan Tizzard nói.