Tín dụng nhà ở xã hội đợi cơ chế mở

Ngoài việc trông đợi vào ngân sách, nguồn tài chính để thực hiện chương trình nhà ở xã hội cần được mở rộng thêm bằng các định chế quỹ và các biện pháp xã hội hóa.

Đầu tháng 6 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 1013 quy định về lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại Ngân hàng Chính sách Xã hội (VBSP).

Theo đó, lãi suất cho vay NƠXH được quy định là 4,8%/năm. Ngay sau khi có quyết định trên, VBSP đã tiến hành nghiên cứu để xây dựng các quy trình nội bộ nhằm triển khai cho vay. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay vẫn chưa biết nguồn vốn sẽ được ngân sách Trung ương cấp là bao nhiêu và khi nào thì được bố trí về các chi nhánh cơ sở.

Lấn cấn kế hoạch ngân sách

Liên quan trực tiếp đến việc phân công VBSP tham gia cho vay đối với chương trình NƠXH, ngày 19/5, Bộ Tài chính đã có văn bản kiến nghị Chính phủ sửa đổi một số điều, khoản trong Nghị định 100/2015.

Theo đó, bộ này đề nghị bỏ nội dung quy định VBSP thực hiện cho vay Chương trình NƠXH, vì danh mục các chương trình mục tiêu sử dụng vốn ngân sách Trung ương giai đoạn 2016 - 2020 (theo Nghị quyết 1023 ngày 28/8/2015 của UBTV Quốc hội và Quyết định 40/2015 ngày 14/9/2015 của Thủ tướng Chính phủ) không bao gồm Chương trình NƠXH. Do đó việc bố trí ngân sách cho VBSP thực hiện hoạt động cho vay NƠXH sẽ gặp khó khăn.

Tuy nhiên, tuần vừa qua Bộ Xây dựng đã có văn bản “phản bác” lại kiến nghị của Bộ Tài chính. Cơ quan này cho rằng, việc phân công VBSP tham gia cho vay Chương trình NƠXH là phù hợp với các quy định tại Luật Nhà ở 2014 vì Khoản 4, Điều 70 của Luật này thể hiện rằng vốn để thực hiện chính sách NƠXH bao gồm “vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua VBSP và tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định”.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, mặc dù danh mục các chương trình mục tiêu sử dụng vốn ngân sách Trung ương giai đoạn 2016 – 2020 không bao gồm Chương trình NƠXH. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 được Quốc hội thông qua từ ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015, trước khi Nghị quyết số 1023 và Quyết định số 40/2015 được ban hành. Vì thế cần phải được bổ sung vào kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn và hàng năm để thực hiện.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện VBSP đã có văn bản (số 95/NHCS-HĐQT ngày 25/12/2015) về kế hoạch tín dụng, tài chính và xây dựng cơ bản 5 năm giai đoạn 2016 - 2020 gửi Bộ KH&ĐT và Bộ Tài chính. Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản (số 2277/BXD-QLN ngày 5/10/2015) về thực hiện bố trí vốn từ ngân sách cho chương trình hỗ trợ NƠXH trong kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020.

Do đó, các bộ ngành cần xem xét nhanh chóng phê duyệt bố trí vốn để VBSP thực hiện cho vay đối với chương trình NƠXH nhằm tiếp nối chương trình tín dụng nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng) vừa kết thúc vào đầu tháng 6/2016.

Tăng huy động vốn bên ngoài

Theo nhận định của TBNH, mặc dù hiện nay việc bố trí ngân sách để VBSP thực hiện cho vay chương trình NƠXH chưa được thực hiện. Tuy nhiên, ngay cả trường hợp nguồn ngân sách trên được bố trí sớm thì số lượng vốn dành cho chương trình NƠXH cũng sẽ chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu của người mua nhà. Bởi trên thực tế hiện nay nhu cầu vay vốn mua NƠXH của người dân rất lớn, trong khi đó một số chi nhánh lớn của VBSP đang phải đối mặt với việc tự tạo lập nguồn vốn để cho vay đối với hộ nghèo và cận nghèo theo tiêu chuẩn riêng.

Chẳng hạn, thống kê của VBSP chi nhánh TP.HCM cho thấy, trong giai đoạn 2016-2020 đơn vị này phải thu nợ và trả về Trung ương trên 800 tỷ đồng vốn từ chương trình cho vay hộ nghèo. Trong khi đó, nguồn vốn mới tạo lập được để cho vay đến thời điểm này mới chỉ đạt khoảng gần 450 tỷ đồng. Do đó, nếu phải cáng đáng cả việc cho vay chương trình NƠXH trong hoàn cảnh ngân sách được cấp chậm và hạn chế thì các chi nhánh VBSP sẽ hết sức khó khăn.

Để tạo thêm nguồn vốn phục vụ cho vay chương trình NƠXH, theo phân tích của một số chuyên gia kinh tế, Chính phủ nên mở rộng tự do hóa các hoạt động xây dựng NƠXH. Theo đó có 3 nhóm giải pháp cần tích cực thực hiện.

Thứ nhất là giải pháp khuyến khích đầu tư NƠXH theo cơ chế thị trường. Giải pháp này thực chất là thay đổi cách thức hỗ trợ đối với các chủ đầu tư NƠXH.

Thay vì hỗ trợ về thuế, lãi suất vay vốn cho DN, Nhà nước nên quy định các DN phát triển các dự án nhà ở thương mại cần dành tỷ lệ nhất định để xây dựng các căn hộ giá rẻ diện tích từ 25-45 m2. Bù lại Nhà nước sẽ hỗ trợ DN tiêu thụ các sản phẩm căn hộ nhỏ này trên cơ sở đầu tư trực tiếp cho người mua nhà bằng cách hỗ trợ vốn vay. Chẳng hạn, khi người mua nhà tích lũy được khoảng 20% giá trị nhà thì VBSP cho vay thêm đủ tiền để thanh toán nhà trong một lần.

Giải pháp thứ hai là hình thành và phát triển các loại quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà và chế độ tín thác đầu tư bất động sản. Theo các chuyên gia, quỹ tiết kiệm nhà ở nên dựa một phần vào quỹ công ích. Việc quản lý quỹ có thể ủy thác cho một công ty tài chính tư theo mô hình đối tác công - tư hoặc cho công ty tài chính Nhà nước đảm nhận. Trong khi đó, quỹ phát triển nhà ở có thể mở rộng hoạt động bằng cách mua lại các khoản vay có thế chấp của quỹ tiết kiệm nhà ở và các NHTM, sau đó phát hành chứng khoán, bán cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhóm ý kiến thứ ba cho rằng Nhà nước nên trích một phần nguồn phí công đoàn sang làm quỹ xây dựng NƠXH. Bởi hiện nay cả nước có trên 10 triệu người lao động đang làm việc thường xuyên phải đóng phí công đoàn bằng 3% lương. Tổng nguồn phí công đoàn thu được mỗi năm ước khoảng 14.500 tỷ đồng.

Hiện nay kinh phí hoạt động cho bộ máy công đoàn vẫn được ngân sách nhà nước cấp hàng năm. Do vậy, thực tế chỉ cần 1/3 số phí thu được là có thể đảm bảo bộ máy công đoàn hoạt động bình thường; 2/3 còn lại nếu được chuyển thành quỹ xây dựng NƠXH thì có thể sẽ có thêm hơn 9.000 tỷ đồng mỗi năm để xây dựng nhà ở cho công nhân. Con số này sẽ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu vốn cho việc xây dựng NƠXH trong giai đoạn hiện nay.