Mua đất ở VN, người bán định cư ở Mỹ, không về VN ký giấy được, phải làm thế nào?

Kính gửi luật sư

Tôi có một câu hỏi kính xin quý chương trinh trả lời giúp.

Tôi đã mua một mảnh đất ở việt nam của một người hiện đang sống ở Mỹ (đất nội thị diện tích 900m2 có 100m2 đất thổ cư) với thỏa thuận bên mua phải làm mọi thủ tục cũng như đóng các loại thuế. Nhưng người bán không thể về việt nam kí giấy tờ được vậy có cách nào để làm được giấy sang tên không? Diện tích đất chưa có thổ cư có phải chuyển đổi sang thổ cư không và thuế phải đóng là bao nhiêu %, thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân phải đóng la bao nhiêu %?

Kính mong chương trinh trả lời giúp tôi.

Xin chân thành cảm ơn và chúc chương trinh ngày một phát triển.

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Việc bên bán không thể về Việt Nam ký giấy tờ thì có thể làm giấy ủy quyền lại cho một người đang có mặt tại Việt Nam để thay mặt bên bán làm các thủ tục giấy tờ. Lưu ý rằng vì bên bán đang ở nước ngoài nên giấy ủy quyền cần làm thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự.

Theo Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở.

- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương. Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên đây thì bạn mới được phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất.

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn nên làm các bước như sau:

Trước khi làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất , bạn nên xem xét hạn mức đất ở ở khu vực của bạn như thế nào. Do bạn không nói rõ, đất của bạn ở khu vực nào nên chúng tôi không cung cấp số liệu cụ thể về hạn mức đất ở cho bạn được. Để biết được thông tin này, bạn hãy liên hệ với Phòng Tài nguyên và môi trường quận (huyện) nơi có đất.

Bạn làm một bộ hồ sơ được nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường quận (huyện), hồ sơ gồm có: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường về việc đất không tranh chấp, không có nhà trên đất khi xin chuyển mục đích sử dụng; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản vẽ thửa đất.

Thời gian thực hiện không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Phòng Tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chỉnh lý.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi được UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

‘a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp’’

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định hiện hành của Chính phủ, Bộ Tài chính và UBND cấp tỉnh công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm.
 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn 19006665

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn