Chứng khoán hóa bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) và thị trường chứng khoán (hay rộng hơn là thị trường vốn), ở góc độ nào đó, hiện đang cạnh tranh nhau về cơ hội đầu tư và nguồn vốn đầu tư. Qua từng giai đoạn, chu kỳ của 2 thị trường này lệch pha nhau, đi từ thái cực “nóng” sang “lạnh” và ngược lại.

Việc thiếu sự điều hòa của các thị trường tạo ra những rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng tham gia, mà còn có ảnh hưởng đến các thị trường khác trong đó có hệ thống tín dụng. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là việc thiếu công cụ đầu tư góp phần liên thông giữa hai thị trường.

Cổ phiếu của các công ty có đầu tư - kinh doanh BĐS là một công cụ loại này, tuy nhiên vẫn chưa được "thuần khiết" ở một số góc độ sau: Thứ nhất, quan điểm và chiến lược đầu tư BĐS của các công ty lệ thuộc rất nhiều vào hội đồng quản trị và ban điều hành. Các công ty này có thể tham gia dưới nhiều hình thức hoặc nhiều dự án có tính rủi ro khác nhau, do đó không hình thành được một danh mục đầu tư BĐS có tính đặc thù.

Thứ hai, cơ chế kiểm soát sự minh bạch trong điều hành, hoạt động còn nhiều bất cập. Thứ ba, vẫn chưa có nhiều công ty BĐS quy mô lớn được niêm yết để nhà đầu tư (NĐT) có thể tham gia rộng rãi... Vì vậy, các NĐT nói chung khi muốn tham gia kinh doanh BĐS phải tự tìm  cơ hội cho riêng mình như mua nền nhà, chung cư... Nhiều NĐT lớn hơn thì tự tìm đất để xây dựng dự án riêng, nhưng đa phần là các dự án có quy mô nhỏ lẻ. Các NĐT này đã thu hút nguồn vốn tín dụng tham gia với tỷ trọng lớn.

Trong bối cảnh hiện nay, hệ thống ngân hàng thương mại không thể thỏa mãn các nhu cầu về vốn đầu tư dài hạn ở hai thị trường này (và cũng không nên thỏa mãn hết do nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn). Đặc biệt trong tình hình căng thẳng về lạm phát của năm qua và có thể tiếp diễn trong thời gian tới. Từ thực tế này, một trong những công cụ có thể góp phần xử lý các vấn đề trên là công ty tín thác đầu tư BĐS (tạm dịch từ real estate investment trust - REIT).

Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số BĐS. Đa phần các BĐS này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình. REIT có thể bán và mua các dự án BĐS để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các BĐS bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường thì trên 90%). REIT cũng phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức. REIT cũng có thể phân phối cổ tức nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế. REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho các NĐT nếu REIT có lãi. Do vậy, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đối ổn định. REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các BĐS mới. Nhưng REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tư có thu nhập ổn định như trái phiếu hoặc tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trường, mà các tài sản BĐS của REIT đang hoạt động. Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân.

Do REIT là công cụ thông thường được thiết kế chuyên sở hữu và khai thác BĐS, nên các đặc tính về thu nhập và rủi ro là tương đối rõ ràng, minh bạch hơn so với các công ty chuyên kinh doanh và phát triển các dự án BĐS. Như vậy, REIT giúp cho các NĐT phát triển dự án một phương thức thoát vốn đầu tư, sau khi đã đầu tư và phát triển dự án, bảo đảm dự án đi vào hoạt động và tạo doanh thu. Và như thế sẽ giảm áp lực về nguồn vốn dài hạn từ hệ thống tín dụng rót cho các dự án.

Đối với các NĐT, đây là công cụ mà họ, với số vốn ít, có thể trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) một số dự án BĐS có quy mô lớn hoặc cực lớn. Cổ phần của REIT có thể được chuyển nhượng ở thị trường chứng khoán. Yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho tiền vốn đầu tư vào BĐS. NĐT nhỏ lẻ lại có thể phân tán rủi ro khi đầu tư vào các REIT khác nhau với những đặc tính rủi ro khác nhau. Đây là điều mà họ khó có thể làm được ở thời điểm hiện tại.

Khái niệm về REIT ở nước ta còn khá mới mẻ. Hiện tại có một vài công ty được thiết kế theo mô hình REIT nhưng chưa phổ biến. Để phát triển mô hình REIT, chúng ta cần sự nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần của thị trường. Trong đó bao gồm các NĐT, các nhà phát triển BĐS, nhà quản lý BĐS chuyên nghiệp, chính quyền các cấp, cơ quan thuế... Mặc dù là công ty, nhưng REIT không thể chỉ đơn thuần được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp, do vậy REIT cần được hình thành trong một hành lang pháp lý riêng có điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp (giống như các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ... hiện nay).