Vật giá leo thang, chung cư “trượt” về đâu?

Những ngày qua, khi giá cả gia tăng, thị trường nhà đất có nhiều thông tin khác nhau: nơi này giảm giá, nơi kia “bán đổ bán tháo”... nhưng sự thật giá chung cư có giảm không, nếu giảm sẽ giảm tới đâu?

Ú tim... theo giá vật liệu!

“Doanh nghiệp làm địa ốc nào không vay ngân hàng, làm nhiều vay nhiều, làm ít vay ít, nhưng với lãi suất hiện nay thì không ai dám vay”, ông Huỳnh Hữu Phước, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng số 8 phân tích các thách thức mà doanh nghiệp phải đối mặt.

Bài toán đầu tiên là vốn, tuy ngân hàng bị khống chế khi huy động với lãi suất không quá 12%/năm, nhưng cộng với phần khuyến mãi “trăm chiêu nghìn chước” thì lãi suất lên đến 14%; vì vậy khi cho vay ra, cộng với phí và lời thì lãi suất phải 22%/năm. Mặc dù hiện nay việc vay ngân hàng là rất khó khăn, nếu vay được mà chấp nhận lãi suất “không tưởng” chỉ có lỗ sặc gạch!

Thách thức lớn hơn là giá vật liệu xây dựng tăng từng ngày! Ông Huỳnh Hữu Phước kể, tại dự án khu dân cư Hưng Phú tại Nam Cần Thơ, một căn nhà do công ty xây dựng đầu năm 2007 giá khoảng 1 tỷ đồng bao gồm tiền nhà và đất, nay tăng lên 1,4 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc tăng giá không phải do giá nhà đất tăng mà do giá vật liệu xây dựng đội sổ! Thống kê của Công ty Vạn Phát Hưng về giá vật liệu xây dựng trong năm 2007 sẽ minh chứng rõ hơn về tốc độ tăng phi mã này.

Tháng 1: gạch thẻ 550 đồng/viên, tháng 12 tăng lên 1.300 đồng; cát bê tông từ 110 ngàn tăng lên 150 ngàn đồng/m3; đá 4x6 từ 110 ngàn đồng tăng lên 152 ngàn đồng/m3; xi măng Holcim từ 46 ngàn đồng tăng lên 54 ngàn đồng/bao; thép D6- D10, từ 8.300 đồng tăng lên 12 ngàn đồng/kg; thép cây D10 từ 9.100 đồng tăng lên 12.640 đồng/kg...

Nhưng đó là giá của năm 2007, hiện nay giá vật liệu xây dựng đã hình thành một mặt bằng mới, riêng giá sắt thép đã lên 15 triệu đồng tấn!

Không chỉ dừng lại ở chuyện tăng giá, việc mua vật liệu xây dựng cũng hết sức khó khăn. Giám đốc một công ty xây dựng cho biết: “Trước đây người ta tìm đến mình để chào hàng, còn nay phải nộp tiền trước rồi xếp hàng chờ đợi”.

Vừa qua trong một hợp đồng ký kết liên doanh với Thái Lan, công ty yêu cầu phía đối tác chuyển vật liệu xây dựng sang nhưng họ trả lời ngay tại Thái Lan cũng không đủ, vả lại chi phí vận chuyển ngốn khá lớn.

Từ dẫn chứng này, vị giám đốc này khẳng định giá vật liệu sẽ tiếp tục là trò chơi “ú tim” đối với các doanh nghiệp xây dựng- địa ốc trong thời gian tới, vì chúng ta không chủ động được nguồn cung cấp mà hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường thế giới.

Hình thành giá mới?

Từ những áp lực trên, theo tính toán của các doanh nghiệp hiện nay giá thành kinh doanh của chung cư xây dựng có chất lượng tốt sẽ tăng lên 14 triệu đồng/m2, chưa tính tiền đất, thuế và lợi nhuận tối thiểu! Với giá thành như trên, chắc chắn sức ép sẽ đè nặng lên chủ đầu tư của những chung cư đang xây dựng.

Chung cư Phú Mỹ, quận 7, giữa năm 2006 Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng tung ra thị trường, giá bán cao nhất là 13 triệu đồng/m2. Hiện nay dự án đang xây dựng gần một nửa - tầng thứ 12, phần còn lại sẽ tính theo giá vật liệu xây dựng mới, nếu so với giá bán trước đây thì cầm chắc lỗ lã!

Ông Huỳnh Trần Nguyên Khang, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng cho biết: “Chúng tôi đứng trước áp lực rất lớn, giá vật liệu xây dựng tăng cao nhưng trong quý 1-2008 phải giao nhà theo đúng cam kết. Chúng tôi nỗ lực để hoàn thành, nếu không thực hiện được sẽ ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu công ty”.

Theo thông tin của chúng tôi, trong trường hợp trượt giá vừa qua đơn vị gánh chịu thua lỗ lớn nhất vẫn là nhà thầu, tùy theo trường hợp chủ đầu tư sẽ chia bớt phần nào sự thua lỗ. Người thu lợi chính là mua đi bán lại, như dự án Phú Mỹ khi chủ đầu tư bán ra giá cao nhất chỉ 13 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay bán lên đến 30 triệu đồng/m2!

Vậy cơ sở nào để tính toán đầu ra của những dự án đang chuẩn bị bán ra thị trường? Ông Lê Quốc Duy, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Nhà Hòa Bình cho biết: “Trước đây khi nói đến trượt giá trong xây dựng thì chủ đầu tư không chịu, còn nay bắt buộc phải tính toán vào, nếu không chấp nhận sẽ không tìm được nhà thầu.

Tùy theo trường hợp, nếu trượt giá độ 3%-5% thì nhà thầu chấp nhận, nếu cao hơn thì chủ đầu tư phải chịu”. Điều đó giải thích vì sao thời gian gần đây giá chung cư bán ra trên thị trường cao khủng khiếp, tăng hơn nhiều so với dự định ban đầu, theo giới thạo tin, giá Sunrise (quận 7) là 2.700 USD/m2, dự án Phú Hoàng Anh (Nhà Bè) khoảng 2.000 USD!

Nếu lạm phát kéo dài, một doanh nghiệp vẽ ra viễn cảnh thị trường nhà đất: chủ đầu tư trả tiền nhà thầu tăng dẫn đến giá bán tăng, người mua phải trả nhiều tiền, nếu không có tiền mua sẽ hạ giá bán; nếu tiếp tục bán không được kéo dài sẽ bị hạn tín dụng đốc thúc, cuối cùng sẽ bán tháo...

Tuy nhiên, trong thời điểm nhạy cảm này có một số dấu hiệu đáng lưu ý. Đầu tiên, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn ráo riết “thâu tóm” các dự án, vì xem lĩnh vực rất hấp dẫn. Kế đó, dự án tốt vẫn thu hút người mua.