Xuất khẩu bất động sản: Đừng sợ bóng, sợ gió

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với Việt kiều và người nước ngoài. Nhiều ý kiến ủng hộ cho rằng, đây là lối thoát cho "xuất khẩu bất động sản tại chỗ", nhưng cũng nhiều quan điểm dè dặt với chính sách này.

Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về những nội dung trên.

* Có nhiều ý kiến ủng hộ quy định nới điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, tuy nhiên, cũng có một số nhà quản lý tỏ ra lo lắng về quy định quá cởi mở này. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

GS. Đặng Hùng Võ

Lo lắng đó là dễ hiểu, bởi đấy là điều xưa nay chúng ta vẫn đắn đo. Ngay từ khi soạn thảo Luật Nhà ở năm 2005, lúc đó đã có rất nhiều ý kiến lo lắng rằng, nếu để người nước ngoài được mua nhà, họ sẽ mua cả dãy phố, hay cả khu phố thì sao?

Tuy nhiên, trên thực tế, cho đến nay, trong quá trình hội nhập quốc tế theo quy luật của toàn cầu hóa, chúng ta chưa thấy nơi nào trên thế giới xảy ra hiện tượng "xâm lược" bằng hình thức mua nhà. Nói điều đó để thấy rằng, lý do để lo lắng về chuyện này không dễ xảy ra. Vì vậy, tôi cho rằng, đừng sợ bóng, sợ gió, mà lo lắng quá mức cần thiết.

* Vậy theo ông, chúng ta phải làm gì để vừa mở rộng cửa cho người nước ngoài mua nhà, vừa bảo đảm được an ninh và chủ quyền quốc gia?

Việc chúng ta mở cửa theo quy luật toàn cầu hóa đối với thị trường bất động sản sẽ là cơ hội cho thị trường phát triển, vì chắc chắn là cầu sẽ tăng. Tuy vậy, những lo lắng như đề cập ở trên cũng cần tính đến. Để hóa giải lo lắng này, theo tôi, chúng ta phải dùng giải pháp khác để quản lý dân cư, đặc biệt là quản lý dân cư nước ngoài.

Ví dụ, ở nhiều nước đã dùng giải pháp, không cho phép tồn tại những khu dân cư có tỷ lệ người nước ngoài quá lớn, có nước thì quy định, đối với chung cư chỉ được bán cho người nước ngoài theo một tỷ lệ nhất định…, có nghĩa là dùng những giải pháp kỹ thuật để quản lý.

Đấy là những việc chúng ta cần phải làm, làm ngay khi Luật Nhà ở được thông qua.

Điều này không thể quy định trong Luật Nhà ở, mà phải quy định ở những dự luật khác. Luật đó cũng phải xây dựng song hành với Luật Nhà ở, nếu không sẽ bị chậm và Luật Nhà ở không thực thi được.

* Khi xây dựng những quy định được cho là cởi mở trên, Ban soạn thảo đã không giấu giếm khi đặt kỳ vọng vào sự thay đổi mang tính bước ngoặt cho thị trường bất động sản vốn đang trầm lắng, thưa ông?

Tôi cho rằng, quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở lần này phải tính trên tầm nhìn dài hạn, còn trong ngắn hạn, chúng ta đừng đặt quá nhiều hy vọng như một cứu cánh cho thị trường.

Có thể những quy định này sẽ làm cho thị trường tốt hơn, nhưng đừng kỳ vọng người nước ngoài sẽ nhảy ngay vào ôm hết đống bất động sản tồn đọng kia. Điều đó chắc chắn sẽ không thể xảy ra. Một điều chúng ta có thể thấy ngay là Việt Nam chưa hút được những nhà đầu tư lớn, những nhà tư bản lớn vào đầu tư bất động sản. Đa phần những nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào nước ta thời gian qua chủ yếu là ở tầm trung bình thấp, chứ không phải là những tập đoàn có vốn cực lớn, những tập đoàn này vẫn chưa vào.

* Như vậy, các nhà đầu tư lớn vẫn chưa đặt lòng tin để đầu tư vào thị trường bất động sản nước ta, thưa ông?

Đúng vậy! Cái khiếm khuyết lớn nhất của chúng ta là xây dựng pháp luật theo tầm nhìn ngắn hạn, quy hoạch cũng với tầm nhìn ngắn hạn vì nhiều lý do. Tầm nhìn ngắn hạn này sẽ dẫn đến một hệ quả tất yếu là chưa gây dựng được lòng tin cho nhà đầu tư nước ngoài và chính vì vậy, nó tạo ra những lực cản nhất định cho quá trình phát triển của Việt Nam.

Tư duy làm luật như vậy sẽ không phù hợp với sân chơi WTO mà chúng ta sẽ gia nhập toàn diện trong vài năm nữa thôi.

Trong đó, có một nguyên tắc cơ bản là không được dùng rào cản pháp luật, thuế quan, hải quan, mà chỉ được dùng rào cản kỹ thuật. Vì vậy, ngay từ lúc này, việc xây dựng pháp luật của chúng ta phải nâng tầm lên một bước nữa, bằng cách làm sao gói gọn được các rào cản kỹ thuật vào trong luật.

Cụ thể, chúng ta không thể quy định cụ thể người nước ngoài chỉ được mua ở đây mà không được mua ở kia… Quy định này là một quy định pháp luật quá thô thiển và không nên áp dụng trong quá trình hội nhập.

Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được phép về Việt Nam thì được sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam ở trong nước, không phân biệt loại nhà và số lượng nhà được sở hữu. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực ngoại giao, tổ chức phi chính phủ) khi được phép vào Việt Nam làm việc, hoạt động thì được mua và sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả chung cư và nhà ở riêng lẻ, kể cả nhà ở trong khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng.

(Nguồn: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi)