Hiến kế "phá băng" thị trường bất động sản

Tại hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản” do Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 14/3, nhiều nhà quản lý, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã chỉ ra nhiều bất cập, hạn chế và kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển.

Chính sách nặng về giám sát

Tại hội thảo, các đại biểu đã tập trung nghiên cứu, trao đổi về việc mới đây, Bộ Xây dựng trình Chính phủ về Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Trong đó, Luật Kinh doanh BĐS đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài kinh doanh BĐS nhưng cũng chỉ mới giới hạn dưới 2 hình thức là đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng mà chưa cho phép mua bán và thuê BĐS để cho thuê lại. Theo các đại biểu, hạn chế đó đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế và ảnh hưởng rất nhiều việc thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào BĐS.

Thạc sỹ Viên Thế Giang (Đại học Huế) cho rằng, lĩnh vực kinh doanh BĐS được thị trường hóa một cách dè dặt và trong quá trình làm luật, Việt Nam đã đi những bước đi thận trọng, nặng về quản lý giám sát hơn là mở rộng tự do kinh doanh theo quy luật của kinh tế thị trường. Vì vậy, Việt Nam nên mở rộng đối tượng kinh doanh BĐS, bảo đảm quyền bình đẳng trong kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài theo hướng không hạn chế như pháp luật hiện hành. Làm được điều đó, sẽ giải quyết bài toán "khát" vốn cho thị trường, giảm được gánh nặng của Chính phủ để cứu BĐS, tăng sức cạnh tranh và chuyên nghiệp cho thị trường BĐS, đồng thời lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực...

Theo Thạc sỹ Nguyễn Xuân Quang và Thạc sỹ Huỳnh Minh Phương (Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh), trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự “đóng băng” của thị trường BĐS có sự hạn chế về sức mua của các chủ thể trong nước do nguồn tài chính có hạn trong khi các tổ chức, cá nhân nước ngoài có khả năng tài chính mạnh hơn lại bị hạn chế về quyền này. Nhận thấy được điều đó nên từ năm 2008, Việt Nam đã thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng sau gần 5 năm triển khai cũng chỉ mới có 126 trường hợp, là quá ít ỏi.

Cũng vì lẽ đó, các đại biểu này kiến nghị Việt Nam nên cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu căn hộ, nhà riêng lẻ ở những nơi không bị cấm hoặc hạn chế ở nhằm tạo điều kiện cho họ thuận lợi và an tâm đến Việt Nam đầu tư, làm ăn và sinh hoạt. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng cần mở rộng người nước ngoài được tham gia thị trường BĐS thay vì chỉ quy định những người nước ngoài giữ chức vụ quản lý như hiện nay.

Theo Tiến sĩ Đặng Anh Quân (Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh): Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đã có một số điều chỉnh, tạo sự thông thoáng hơn cho tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc sử dụng đất để đầu tư, kinh doanh nhưng các điều chỉnh đó vẫn còn khá dè dặt, chưa phá vỡ được khoảng cách bất bình đẳng giữa các chủ thể trong nước và ngoài nước. Việc hạn chế tổ chức, cá nhân nước ngoài xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cũng như việc hạn chế phạm vi kinh doanh BĐS của họ là không cần thiết, làm giảm sức hút đầu tư vào Việt Nam. Thay vào đó Nhà nước cần có những giải pháp quản lý, kiểm soát, đảm bảo mỗi dự án đã được phê duyệt đều được triển khai nhanh chóng, hoàn thành đúng tiến độ.

Cần nới lỏng quy định chuyển nhượng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng: Nhà nước hiện đang can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp nhất là quyền chuyển nhượng dự án BĐS và nên coi việc chuyển nhượng là hoạt động kinh doanh bình thường. Ở nước ngoài, bất cứ giai đoạn đầu tư BĐS nào cũng được chuyển nhượng miễn rằng có đăng ký và chịu thuế.

Có những doanh nghiệp chỉ giải phóng mặt bằng xong là chuyển nhượng dự án, hoặc có những doanh nghiệp chuyên kinh doanh biệt thự, nhà hàng … trong khi ở Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu quy mô nhỏ, lại phải làm hết quy trình từ khâu mặt bằng đến căn hộ hoàn chỉnh nên không đủ sức. Việt Nam nên cho nhà đầu tư có thể chuyển nhượng ở từng giai đoạn của dự án, có như vậy mới tạo sống động cho thị trường đồng thời tăng thêm ngân sách Nhà nước. Vấn đề là phải minh bạch thông tin và minh bạch thủ tục - Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thạc sỹ Nguyễn Thị Kiều Oanh (Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh) cho rằng: Trong thời điểm “trầm lắng”, huy động vốn diễn ra khó khăn thì việc chuyển nhượng dự án BĐS được xem là giải pháp tối ưu của các nhà đầu tư. Thời gian gần đây chuyển nhượng dự án BĐS trở nên quen thuộc và mang lại yếu tố tích cực như sàng lọc nhà đầu tư yếu kém, giữ lại những nhà đầu tư có năng lực nhưng đồng thời cũng tạo điều kiện để các nhà đầu tư kiếm lời, chuyển nhượng thiếu rõ ràng, không minh bạch, ảnh hưởng đến thị trường BĐS và nền kinh tế.

Cũng theo Thạc sỹ Nguyễn Thị Kiều Oanh: Dự án được hình thành do nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện, là tài sản của họ, thuộc quyền sở hữu và họ có quyền định đoạt đối với dự án và việc chuyển nhượng dự án cần được xem xét là hoạt động kinh doanh bình thường. Việc pháp luật quy định lý do chuyển nhượng dự án BĐS (do khó khăn tài chính, năng lực) đã cản trở việc thực hiện quyền định đoạt của nhà đầu tư đối với dự án và không có ý nghĩa thực tiễn trong việc đảm bảo tính khả thi của dự án được chuyển nhượng. Thực tế nhà đầu tư chuyển nhượng dự án không hẳn vì khó khăn kinh tế mà còn vì nhiều nguyên nhân khác.

Hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS quy định quá chặt chẽ về điều kiện dự án chuyển nhượng như phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, phải có công trình hạ tầng kĩ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt nhằm hạn chế tình trạng dự án chỉ nằm trên giấy hoặc nhà đầu tư lợi dụng chuyển nhượng dự án một cách tràn lan để kiếm lợi nhuận.

Tuy nhiên vì lý do khả năng tài chính nên nhiều nhà đầu tư đã không đáp ứng được điều kiện này và phải tìm cách “lách”. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS chủ yếu được thực hiện dưới dạng chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp khi dự án đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng dự án. Việc “lách luật” này sẽ khiến Nhà nước thất thu một khoản thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Thạc sỹ Nguyễn Thị Kiều Oanh phân tích.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành thiếu quy định bảo vệ quyền lợi khách hàng khi nhà đầu tư chuyển nhượng dự án. Nhà đầu tư tiếp nhận mới dự án chuyển nhượng có thể thay đổi cam kết của chủ đầu tư cũ, và vì thế Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi phải có chế tài nghiêm khắc ràng buộc trách nhiệm nhà đầu tư đối với khách hàng khi tiếp nhận dự án chuyển nhượng và phải ký quỹ cam kết tiếp tục triển khai dự án theo đúng tiến độ và nội dung đã được phê duyệt. Ngoài ra cũng cần có chế tài nghiêm khắc đối với trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện nhưng vẫn chuyển nhượng dự án BĐS dưới các hình thức khác.