Xử lý tình trạng 'tiền chênh' trên thị trường chung cư

Chuyện “cò đất” vin cớ cháy hàng để đẩy giá lên cao không phải là mới đối với thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, ở thời điểm này thị trường mới chớm phục hồi mà mức tiền chênh đã lên đến 300 - 400 triệu đồng/căn hộ thì thật khó chấp nhận.

Trung gian đẩy giá

Lý giải về câu chuyện tiền chênh, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Sàn giao dịch BĐS EZ cho rằng, đối với thị trường BĐS, nhà đầu tư thứ cấp mua nhà của chủ đầu tư và có quyền bán lại cho người khác với giá trị tăng thêm để thu lợi nhuận. Đây là việc làm không trái pháp luật. Tuy nhiên, đối với thị trường BĐS Việt Nam, do thị trường thiếu minh bạch nên người mua rất ít cơ hội để mua nhà trực tiếp của chủ đầu tư mà phải mua qua rất nhiều nhà đầu tư trung gian. Thị trường gồm nhiều nhà đầu tư khác nhau, từ cấp 1 đến cấp 2, đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Càng qua nhiều nhà đầu tư trung gian thì sự chênh lệch giá mua càng lớn. Biên độ giữa các nấc chênh lệch sẽ tạo ra các mức giá khác nhau.

Thực tế, trên thị trường, những dự án có tiền chênh nhiều lại thường có giao dịch sôi động do sản phẩm đó phù hợp với khả năng của người mua. Tất nhiên, các dự án đó đều được quảng cáo, truyền thông mạnh. Ngược lại, có những dự án có tiền chênh thấp, thậm chí chủ đầu tư bán thấp hơn giá thành (chiếu khấu lùi) mà còn không bán được. Điều này thể hiện cơ chế “thuận mua vừa bán” của thị trường BĐS.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Tập đoàn BĐS Hoàng Gia cũng cho rằng, các công ty BĐS có nhiều chiêu hút khách, đó là kĩ thuật kinh doanh của mỗi doanh nghiệp, không loại trừ khả năng chủ đầu tư găm hàng. Tuy nhiên, ông Cao cũng lưu ý, nếu lạm dụng quá thì sẽ phản tác dụng. “Sản phẩm đó phải phù hợp với nhu cầu và thực tế của thị trường và khách hàng có thể chấp nhận được. Nếu quá lạm dụng việc găm hàng, đẩy giá, giá vượt lên giá trị thực thì sản phẩm không tiêu thụ được, khi đó chính chủ đầu tư sẽ là nạn nhân đầu tiên bước vào vết xe đổ của thị trường”, ông Cao cho biết.

Kiểm soát khâu phân phối

Theo ông Nguyễn Vũ Cao, ở Việt Nam, để hình thành một dự án, rất ít chủ đầu tư có đủ nguồn lực tài chính để tự triển khai. Do đó, các chủ đầu tư thường phải kêu gọi có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư thứ cấp khác. “Các chủ đầu tư dùng “đòn bẩy tài chính” quá nhiều, chủ đầu tư chỉ có 10-30% vốn tự có, không đủ tiềm lực tài chính hoàn thiện dự án nên phải huy động nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau, kể cả kêu gọi nhà đầu tư góp vốn. Việc nhà đầu tư mua nhà theo hình thức góp vốn dẫn đến nhiều rủi ro. Nhiều nhà đầu tư bị rơi vào tình cảnh đóng tiền nhiều năm vẫn không được nhận nhà, thậm chí bị mất tiền oan do chủ đầu tư ôm tiền của nhà đầu tư đi làm việc khác…”, ông Cao cho biết.

Mặt khác, việc chủ đầu tư không trực tiếp phân phối sản phẩm ra thị trường mà chia nhỏ dự án cho nhiều đối tác phân phối sản phẩm khiến cho thị trường càng thiếu minh bạch và tình trạng tiền chênh cao thường xuyên xảy ra.

Theo các chuyên gia BĐS, chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc minh bạch thị trường. Theo đó, nếu chủ đầu tư tạo ra 2 kênh: một nhà đầu tư thứ cấp phân phối độc quyền và kêu gọi các sàn cùng phân phối sản phẩm, thay cho việc để cho thị trường tự phân phối thì kiểm soát tiền chênh sẽ thuận lợi hơn. Các chuyên gia BĐS cũng đưa ra lời khuyên khách hàng nên phân tích kỹ về vị trí dự án, uy tín của chủ đầu tư, giá cả để quyết định về việc mua sản phẩm sao cho rủi ro thấp nhất.

Theo Bộ Xây dựng, để giải quyết tình trạng này, cần đảm bảo mọi hoạt động kinh doanh BĐS phải thông qua hệ thống các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, mặt khác, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS. Tại Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận đã bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn để giảm bớt khâu trung gian.

Ông Phạm Đức Toản đề xuất, mặc dù các cơ quan quản lý rất khó có thể can thiệp được vào tiền chênh bởi đó là hoạt động dân sự, được pháp luật công nhận, tuy nhiên, chủ đầu tư hoàn toàn có thể tăng giá gốc để giảm tiền chênh, giá gốc sẽ được chiết khấu một phần cho các sàn giao dịch bù vào chỗ tiền chênh mà họ được hưởng. Chung quy lại, tổng giá trị căn hộ vẫn phải phù hợp với người mua.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, nếu nguồn cung không đáp ứng kịp sẽ dẫn đến việc hình thành hệ thống đầu cơ, mua bán qua trung gian. Vai trò quản lý nhà nước trong việc giảm tiền chênh từ gốc, tức là từ cung - cầu của thị trường cũng hết sức quan trọng. Hiện nay, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội rất thiếu so với nhu cầu của người dân. Đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến các dự án BĐS có tiền chênh lớn thường có các ưu thế là gần trung tâm, diện tích căn hộ và giá thành hợp lý… Vì vậy, cần tăng cung đối với phân khúc nhà ở dạng này. Nếu nguồn cung căn hộ dồi dào thì tình trạng “thổi” giá dễ được kiểm soát hơn.

“Ngoài việc bản thân các chủ đầu tư, sàn giao dịch cần làm ăn chân chính, giữ đạo đức nghề, tôn trọng người mua, các cấp quản lý cũng nên xem xét kiểm soát, điều tiết hiện tượng này. Bản thân khách hàng cũng cần tỉnh táo khi mua nhà, không tiếp tay cho giới cò mồi. Có như vậy, nhóm đầu cơ mới không còn đất để phát triển”, vị chuyên gia này khuyến cáo.