Nhặt “sạn” hai dự luật bất động sản

Còn nhiều vấn đề cần hoàn thiện trong 2 dự luật liên quan đến thị trường bất động sản là Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội cho ý kiến.

Hàng loạt quy định đã được các đại biểu chỉ ra kẽ hở, tồn tại và cần bổ sung, chỉnh sửa để giải quyết được vướng mắc hiện tại cũng như tránh cho bất cập phát sinh sau khi dự luật được ban hành. Các đại biểu cũng chỉ ra các quy định còn lệch pha với pháp luật hiện hành và điều này sẽ làm cho Luật khó thực thi.

Về mở rộng diện sở hữu nhà với người nước ngoài

Cả 2 dự luật sửa đổi đều có các quy định liên quan đến các đối tượng nước ngoài. Với dự án Luật Nhà ở là vấn đề mở rộng diện sở hữu nhà ở, với dự án Luật Kinh doanh bất động sản là vấn đề phạm vi kinh doanh bất động sản của người nước ngoài. Các đại biểu cơ bản đồng tình với hướng mở rộng này, vì vừa thu hút nguồn lực bên ngoài, vừa có thêm các dự án chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu trong nước.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định về vấn đề quyền sử dụng đất với người nước ngoài. Theo đó, tổ chức, cá nhân người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản phải được cân nhắc, sửa đổi cho phù hợp với pháp luật đất đai, nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Đại biểu Phùng Đức Tiến (Hà Nam) cho rằng, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, vì vậy cần bóc tách hai vấn đề: mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản và tăng cường điều kiện ràng buộc và hạn chế.

“Hai vấn đề này không mâu thuẫn, tăng cường kiểm soát nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, còn mở rộng để đảm bảo đối xử bình đẳng với các nhà đầu tư”, đại biểu Tiến nói.

Đồng tình với hướng mở rộng diện sở hữu nhà với người nước ngoài, nhưng nhiều đại biểu đề nghị nghiên cứu thêm một số quy định nhằm tránh lợi dụng chính sách này gây lũng đoạn thị trường. Ví dụ, người nước ngoài phải cư trú từ 3 tháng trở lên mới được sở hữu nhà, không nên cho phép mua cả chung cư hay mua số lượng lớn nhà ở tập trung trong một khu vực...

Bên cạnh đó, các đại biểu đặt ra một số vấn đề như hạn chế người nước ngoài kinh doanh bất động sản ở các địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, sàng lọc kỹ khả năng tài chính, năng lực, kinh nghiệm thực tế của người nước ngoài, tăng mức ký quỹ, mua bảo hiểm bắt buộc...

Về bất động sản hình thành trong tương lai

Hai dự luật đều đề cập đến bất động sản hình thành trong tương lai. Dự thảo Luật Nhà ở cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, còn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có hàng loạt quy định về các giao dịch loại tài sản này.

Về chủ trương, các đại biểu nhất trí cao với việc cho phép được thế chấp, mua bán, cho thuê, cho thuê mua... với bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng giao dịch loại tài sản này tiềm ẩn nhiều rủi ro và những quy định trong dự thảo luật còn “sạn” nên cần nghiên cứu, chỉnh sửa thêm để tiền ứng trước của khách hàng được sử dụng đúng mục đích, dự án được triển khai đúng tiến độ, quyền lợi của khách hàng được bảo vệ.

Về mua bán, thuê, cho thuê, cho thuê mua, đại biểu Trương Trọng Nghĩa đề nghị, phải bảo đảm quyền của người góp vốn: thứ nhất là quyền người mua được kiểm soát bất cứ lúc nào số tiền của mình góp vào được sử dụng như thế nào; thứ hai là người mua được chuyển nhượng. Quy định này sẽ làm cho vốn luân chuyển và bảo đảm quyền của người mua tham gia thị trường và rút khỏi thị trường.

Về bảo lãnh, Dự luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với một tổ chức tín dụng. Quy định này có thể khắc phục tình trạng sử dụng không đúng mục đích tiền ứng trước của bên mua, nhưng cần xem xét vấn đề đồng bộ pháp luật, bởi khi chủ đầu tư phá sản, ngân hàng sẽ phải trả tiền cho khách hàng hoặc nhận dự án, triển khai tiếp để giao nhà. Như vậy, ngân hàng đã kinh doanh bất động sản, trong khi Luật Các tổ chức tín dụng không cho phép ngân hàng được kinh doanh lĩnh vực này.

Ngoài ra, quy định như vậy còn dẫn đến khả năng làm tăng chi phí thực hiện dự án, đẩy giá nhà lên, thị trường bất động sản phụ thuộc vào ngân hàng...

Cho rằng yêu cầu bảo lãnh bắt buộc là không phù hợp, đại biểu Nguyễn Minh Quan (Hà Nội) gợi ý giải pháp: mua bảo hiểm hoặc ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại các tổ chức tín dụng Việt Nam, đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình.

Về thế chấp, một số đại biểu đề cập đến nguy cơ thế chấp trùng. Dự thảo Luật Nhà ở cho phép hai đối tượng được quyền thế chấp là chủ đầu tư và người mua, đồng thời quy định chủ đầu tư trước khi bán phải giải chấp, nhưng thực tế người mua không thể kiểm soát được liệu nhà đã được giải chấp hay chưa.

Nhà ở, lúc nào đổi chủ?

Liên quan đến thời điểm xác định chuyển quyền sở hữu với nhà ở, một số đại biểu nhận xét, quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở là chưa phù hợp. Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai quy định, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Khi chuyển quyền thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu phải là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, không nên quy định thời điểm đã thanh toán xong, tránh những tranh chấp, lừa đảo khi một nhà thế chấp bán cho nhiều người.

Dù vậy, cũng có đại biểu ủng hộ thời điểm chuyển quyền là khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ, bên mua đã giao tiền, bên bán đã giao nhà. Đại biểu Trần Văn Minh (Quảng Ninh) cho rằng, quy định như vậy là đảm bảo lợi ích các bên tham gia giao dịch với điều kiện người tham gia phải nâng cao nhận thức, trách nhiệm với các điều khoản của hợp đồng.

Nếu tính thời điểm chuyển quyền kể từ khi đăng ký với cơ quan có thẩm quyền thì phải tốn thời gian, chi phí, công sức thực hiện thêm một giai đoạn nữa sau khi tiền đã nhận, nhà đã giao.

Về quy định điều kiện với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đại biểu đánh giá, yêu cầu vốn pháp định 50 tỷ đồng vừa khắt khe, lại vừa dễ dãi. Với doanh nghiệp kinh doanh đơn giản như thuê, cho thuê lại, kinh doanh dịch vụ tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo... vốn pháp định 50 tỷ đồng là cao. Với doanh nghiệp tham gia tạo lập bất động sản, đầu tư dự án lớn thì đòi hỏi vốn pháp định cao hơn, cần phải có năm kinh nghiệm, kết quả kinh doanh một số năm liên tục...

Như vậy, cần chia ra nhiều trường hợp và mỗi trường hợp cần quy định điều kiện khác nhau. Hơn nữa, đại biểu Trương Trọng Nghĩa đề nghị, phải làm rõ vấn đề hậu kiểm đối với vốn pháp định này, bởi nhiều trường hợp chỉ khai cho có, sau đó gần như không ai kiểm soát.

Còn một số vấn đề khác cũng được các đại biểu đề cập như thời hạn sử dụng chung cư, tiêu chuẩn với môi giới bất động sản, chính sách phát triển nhà xã hội, nhà công vụ...