Xóa tình trạng nhà “ba chung”

Sở Quy hoạch - kiến trúc (QHKT) TP Hồ Chí Minh vừa ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Hướng dẫn mới này được nhận định sẽ là chấm dứt tình trạng nhà "ba chung" (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà) như trước đây.

Quy định chặt chẽ

Trong văn bản hướng dẫn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố nêu rõ: Các quận, huyện phải nhanh chóng rà soát trong các đồ án quy hoạch 1/2.000 để chọn ra những khu vực có chức năng quy hoạch là đất dân cư hiện hữu, dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, dân cư xây dựng mới hoặc đất quy hoạch hỗn hợp có chức năng ở. Từ đó lập kế hoạch thực hiện để chuyển về Sở QHKT phối hợp thực hiện việc lập quy hoạch chi tiết 1/500. Tiếp đó, các địa phương tổ chức họp tổ công tác liên ngành xem xét và thống nhất phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với các khu đất có nhu cầu tách thửa đất ở. Chậm nhất trong quý II/2018, quận, huyện phải gửi kế hoạch này cho Sở QHKT để phối hợp thực hiện.

Trong thời gian chờ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, quận, huyện lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở QHKT về quy hoạch trước khi chấp thuận cho tách thửa. Sở sẽ có ý kiến bằng văn bản chậm nhất 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận công văn. Việc hoàn tất các đồ án quy hoạch 1/500 còn tùy vào việc lập kế hoạch và kết quả rà soát của các địa phương. Cần lưu ý là, đối với các hồ sơ xin tách thửa mà có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì mới phải làm 1/500. Còn với các khu đất nhỏ, nằm trong khu dân cư hiện hữu, kết hợp chỉnh trang đã có hạ tầng giao thông thì không phải thực hiện 1/500. Các hồ sơ thuộc diện này quận, huyện vẫn giải quyết bình thường theo hướng dẫn của Sở. Đối với các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông thì trong thời gian chờ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch 1/500 các quận, huyện vẫn giải quyết cho dân nhưng phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở QHKT. Sở QHKT sẽ có ý kiến trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được công văn của quận, huyện.

Đối với hạ tầng trong khu đất tách thửa, đường giao thông hình thành mới kết nối với đường cấp phân khu vực (lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12 m) phải đảm bảo có bề rộng tối thiểu 7 m, vỉa hè không nhỏ hơn 1 m, lòng đường không nhỏ hơn 4 m. Đối với đường giao thông hình thành mới kết nối với đường giao thông hẻm đã có quy hoạch lộ giới không nhỏ hơn 7 m. Đối với khu vực chưa có quy hoạch lộ giới hẻm thì lộ giới đường giao thông mới phải phù hợp với Quyết định 88/2007 của UBND thành phố quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu. Nếu đường giao thông hình thành mới mà ảnh hưởng đến các hộ dân liền kề, người sử dụng đất phải phối hợp với UBND phường, xã lấy ý kiến đồng thuận của hộ dân bị ảnh hưởng trước khi đề nghị thỏa thuận phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật...

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QHKT TP Hồ Chí Minh, UBND thành phố yêu cầu các sở, ngành, địa phương phải phối hợp chặt chẽ để quản lý tốt về mặt quy hoạch, không xảy ra những hệ lụy đáng tiếc như việc đầu nậu lợi dụng phân lô, tách thửa tràn lan, hạ tầng thiếu đồng bộ, phá vỡ quy hoạch và có cả những tiêu cực trong quá trình thực hiện. Sở QHKT sẽ chịu trách nhiệm hướng dẫn về các điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hệ thống hạ tầng, kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Sở Xây dựng hướng dẫn cấp phép xây dựng và kiểm tra, xử lý vi phạm theo quy định. Sở Tài nguyên môi trường ban hành quy chế chung giải quyết tách thửa và hướng dẫn quận, huyện tổ chức thực hiện. Sở Tư pháp hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện đúng quy định tại quyết định này... Có thể thấy việc thực hiện Quyết định 60 rất chặt chẽ, thống nhất từ trên xuống dưới, từ sở, ngành đến quận, huyện nên sẽ khắc phục được những bất cập của việc tách thửa trước đây.

Triển khai đồng bộ

Theo ghi nhận của phóng viên, trước khi có hướng dẫn của Sở QHKT về thực hiện Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố, tại các quận, huyện ngoại thành đã xảy ra tình trạng các đầu nậu mua gom số lượng lớn đất nông nghiệp để tách thửa theo quy định mới (trước đây dừng tách thửa), phổ biến tại các quận như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9... Việc tách thửa tràn lan này sẽ dẫn đến hệ lụy là phân lô, bán nền tràn lan, phá nát bộ mặt đô thị, hình thành các khu dân cư không có cơ sở hạ tầng đồng bộ, không có dịch vụ và tiện ích như trong thời gian trước đây. Tuy nhiên, với quy định mới chặt chẽ như hiện nay, sẽ hạn chế được tình trạng phân lô bán nền tràn lan, chấm dứt tình trạng nhà "ba chung", tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua như trước đây. Văn bản của Sở QHKT hướng dẫn chung cho 24 quận, huyện và sẽ thực hiện đồng bộ, thống nhất trên toàn thành phố. Điều này, không chỉ thuận lợi cho việc quản lý quy hoạch của các địa phương mà cũng rất thuận lợi cho người dân, tránh trường hợp mỗi địa phương làm một kiểu như trước đây. Các tiêu chí cũng rất rõ ràng, cụ thể, dễ áp dụng. Việc lập quy hoạch 1/500 sẽ giúp cho vấn đề quản lý quy hoạch và sử dụng đất tốt hơn.

Để tránh tình trạng quá tải hồ sơ, Phó Giám đốc Sở QHKT thành phố Nguyễn Thanh Toàn cho biết: Sở QHKT sẽ phối hợp với các địa phương tìm giải pháp hợp lý để đảm bảo thời gian giải quyết hồ sơ cho dân. Hiện, Sở đang soạn thảo quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ của quận, huyện chuyển lên.