Để được cấp sổ đỏ nhà mua bán giấy tay

Các quy định hiện hành chỉ cho phép cấp sổ đỏ cho các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay từ ngày 1-7-2004 đến trước 1-1-2008

* Năm 2018, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM dự kiến cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho gần 10.000 trường hợp mua bán giấy tay. Tuy nhiên, người dân luôn phàn nàn về việc làm sổ đỏ gặp nhiều khó khăn. Thưa ông, đâu là lý do?

- Ông Dư Huy Quang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký Đất đai TP HCM: Qua thống kê của 24 quận - huyện, trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, trên địa bàn TP còn 109.251 trường hợp chưa được cấp GCN. Có rất nhiều nguyên nhân, trong đó tập trung về việc không đủ điều kiện cấp theo quy định pháp luật. Cụ thể, hồ sơ chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004 lên đến 37.466 trường hợp (chiếm tỉ lệ nhiều nhất: 42,3%). Lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; sử dụng đất sau thời điểm công bố quy hoạch nhưng nay không phù hợp quy hoạch: 17.543 trường hợp (chiếm tỉ lệ 19,8%). Vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng chưa được xử lý: 7.063 trường hợp (chiếm tỉ lệ 7,9%)...

Các vướng mắc còn lại khi người dân nộp hồ sơ và không cấp được GCN là do giấy tờ nguồn gốc quá trình sử dụng đất không rõ ràng, giao đất trái thẩm quyền, chưa xác định đầy đủ các thừa kế, nhận chuyển nhượng nhà, đất của người được bố trí tái định cư mà chưa hoàn thành thủ tục, có tranh chấp…

Một con số cần lưu ý là có đến 20.586 trường hợp đủ điều kiện cấp GCN nhưng người dân chưa quan tâm đến việc lập hồ sơ đề nghị cấp (có đăng ký rõ với phường). Hiện còn khoảng 52.321 trường hợp chưa được cấp GCN. Theo thống kê, có khoảng 15.000 trường hợp có nguồn gốc tạo lập do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ sau ngày 1-7-2004. Căn cứ theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, đối với hồ sơ loại này, thời điểm nhận chuyển nhượng đã được mở rộng đến trước ngày 1-1-2008. Số liệu thống kê hiện nay của các quận, huyện cho thấy có khoảng 10.000 hồ sơ sẽ đủ điều kiện về nguồn gốc tạo lập để xem xét cấp GCN.


* Khi thực hiện việc xin cấp sổ đỏ đối với các khu đất mua bán bằng giấy tờ tay, người dân cần lưu ý điều gì thưa ông?

- Khoản 1, điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54, điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) đã tháo gỡ việc cấp GCN cho trường hợp nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay sau ngày 1-7-2004. Nghĩa là bên chuyển quyền đã chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền thể hiện bằng các giấy tờ viết tay, trong đó thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất và có chữ ký của các bên liên quan. Cụ thể là các trường hợp:

Nếu nguồn gốc thửa đất đó chưa có giấy tờ gì thì thời điểm xét cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng đất là phải nhận chuyển quyền trước ngày 1-1-2008. Nếu sau ngày đó thì chưa được xem xét.

Nếu nguồn gốc thửa đất đó đã có giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai và điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì thời điểm xét cấp GCN là phải nhận chuyển quyền trước ngày 1-7-2014.

Đối với trường hợp nhận thừa kế thì thời điểm được xét cấp GCN cho người nhận thừa kế là trước ngày 1-7-2014 dù nguồn gốc đất đó có hoặc không có giấy tờ (cả hai trường hợp trên).

Tuy nhiên, nội dung nêu trên chỉ là quy định về hình thức và thời điểm cho phép giải quyết cấp GCN của việc "chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục theo quy định pháp luật". Việc cấp GCN đối với các trường hợp này vẫn phải bảo đảm đủ điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai: không tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp quy hoạch…; đồng thời, xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng đất ổn định (căn cứ thêm theo các giấy tờ quy định tại điều 21 của Nghị định 43/2015/NĐ-CP để xác định, như là: biên lai nộp thuế, quyết định xử phạt, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu, biên lai thu nộp tiền điện, nước, bản kê khai nhà, cửa…).

* Vậy theo ông, với các trường hợp mua bán nhà bằng giấy tờ tay mà không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì người dân phải làm gì?

- Người dân vẫn được tạm thời sử dụng đất cho đến khi nhà nước có quyết định xử lý. Tuy nhiên, các hộ dân này phải thực hiện việc đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 5, điều 95 Luật Đất đai và Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Hiện Sở TN-MT cũng đã có công văn báo cáo UBND TP và Bộ TN-MT kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung việc cấp sổ đỏ đối với các trường hợp này.

* Có 10.000 trường hợp mua bán nhà bằng giấy tờ tay và hàng chục ngàn trường hợp khác thì làm sao có thể xử lý hết được trong thời gian sớm nhất?

- Bản chất việc đăng ký cấp GCN là quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong phạm vi trách nhiệm của Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, chúng tôi sẽ cố gắng phối hợp với quận - huyện để tạo điều kiện cho người sử dụng đất được thực hiện một cách dễ dàng, thuận lợi nhất. Ngoài ra sắp tới, TP sẽ áp dụng phần mềm Villus, nâng cao khả năng liên thông cấp GCN nhanh hơn trước.

Kiến nghị thêm 5.000 trường hợp

UBND TP HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ TN-MT nới rộng quy định về thời gian cấp sổ đỏ cho trường hợp mua bán nhà bằng giấy tờ tay. Theo đó, thay vì cho phép các trường hợp mua bán giai đoạn 1-7-2004 đến 1-1-2008 thì nay kéo dài đến ngày 1-7-2014. Nếu việc này thông qua, TP HCM sẽ có thêm 5.000 trường hợp được cấp sổ đỏ.