Xóa bỏ tình trạng “nhập nhằng” trong cách xác định giá bán nhà ở xã hội

Thông tư số 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP mới được ban hành đã nhận được nhiều phản ứng tích cực từ phía người dân, bởi người mua nhà có thể yên tâm về giá và giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian và cách xác định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.

Đây là một thay đổi lớn trong Thông tư số 20 được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 6 về nguyên tắc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội nêu rõ: Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy), do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quy định tại Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và được tính là giá của căn hộ hoặc căn nhà đã hoàn thiện về xây dựng.

Ngoài ra, đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội quy định tại Điểm b và c Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án xây dựng nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã bao gồm cả tiền sử dụng đất) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án.

Chính vì vậy, việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.

Cùng với đó, phần lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ), nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng các công trình kinh doanh thương mại này hoặc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được phân bổ cho phần diện tích sàn nhà ở kinh doanh thương mại (đối với trường họp bán, cho thuê, cho thuê mua 20% diện tích sàn nhà ở theo giá kinh doanh thương mại).

Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê nhà ở xã hội cho phù họp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn.

Điều đặc biệt trong Thông tư này còn có các điều khoản hướng dẫn rất chi tiết cách thức giúp chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định. Khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở xã hội và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án. Bênh cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương thực hiện việc thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được Hồ sơ hợp lệ đề nghị thẩm định giá của chủ đầu tư, cơ quan được giao thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa (nếu có). Căn cứ văn bản thông báo kết quả thẩm định, chủ đầu tư ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án trên nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.

Chia sẻ về những quy định mới của thông tư, chị Kim Anh, một cư dân sinh sống tại một dự án nhà ở xã hội tại huyện Thanh Trì, Hà Nội cho biết: “Trong hợp đồng của một số dự án nhà ở xã hội hiện nay đều xuất hiện giá tạm tính, chính điều này đã dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian cấp sổ đỏ cho người dân, trong đó có gia đình tôi. Với những quy định cụ thể về cách xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của Thông tư 20, tôi hy vọng gia đình sẽ sớm được cấp sổ đỏ để yên tâm sinh sống”.

Theo các chuyên gia về bất động sản, Thông tư 20 được ban hành sẽ góp phần hạn chế tình trạng chủ đầu tư hay Sở Xây dựng các địa phương cố tình “đánh bùn sang ao” khi thi hành các văn bản hướng dẫn luật, vin cớ phải xác định 2 lần giá bán mà cố trình trì hoãn việc cấp sổ đỏ hợp pháp cho người dân. Theo đó, đối với quy định hiện nay chỉ yêu cầu dự án nhà ở xã hội sử dụng vốn ngân sách nhà nước mới phải làm giá tạm tính. Ngoại trừ một số dự án đặc biệt, tất cả các dự án nhà ở xã hội hiện nay đều không phải do vốn ngân sách đầu tư, mà do doanh nghiệp tự bỏ vốn, hoặc vay ngân hàng để xây dựng. Vì vậy, các dự án này không cần làm giá tạm tính.