Xây nhà chung cư giá rẻ ở các đô thị lớn không hề dễ dàng

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định phân khúc nhà giá rẻ năm 2017 sẽ có những chuyển biến vượt bậc và trở thành “điểm sáng” trên thị trường.

Các phân khúc khác vẫn giao dịch tốt nhưng thanh khoản có thể sẽ chậm hơn.

Đặc biệt, phân khúc nhà giá rẻ sẽ trở nên phong phú hơn bởi sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn và có tên tuổi vào thị trường này. Phát triển nhà ở giá rẻ cũng xuất phát từ nhu cầu của số đông người dân có thu nhập trung bình đến thấp.

Do đó, một lượng các nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển các dự án bất động sản giá rẻ. Tuy nhiên, tại địa bàn đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh cũng còn nhiều thắc mắc xung quanh tính khả thi về mức giá, nhất là để đạt mức chỉ từ 100-150 triệu đồng/căn như tại Bình Dương. Xây nhà giá rẻ ở đô thị lớn không dễ.

Ông Sử Ngọc Khươn, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhận xét cơ cấu giá thành căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó, quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở và thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm.

Để giảm giá bán, quan trọng nhất là chi phí đất, đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất... Quy trình phê duyệt để hoàn thành một dự án trung bình cũng mất từ 3-5 năm. Thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí.

Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo. Việc đảm bảo công trình đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn Việt Nam với mức xây dựng này cũng là điều cần xem xét kỹ, ông Khương bày tỏ.

Trở về với câu chuyện nhà giá rẻ ở Bình Dương, ông Khương cho rằng tỉnh miền Đông này có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống dồi dào và là đô thị mới còn trẻ nên việc phát triển dự án thuận lợi. Đồng thời, mức sống và thu nhập của người dân nơi đây cũng thấp hơn các đô thị trung tâm khác nên giá thành cũng giảm.

Ngoài ra, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỷ lệ thuận với chi phí.

Việc xây nhà giá 100-150 triệu đồng ở Thành phố Hồ Chí Minh là một câu chuyện khó để thành hiện thực, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành này, hoặc giá trị đất không được tính vào bán.

Xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Tuy nhiên, nếu không thỏa mãn các điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút.

Theo ông Khương, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác như độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình; sự phát triển của hạ tầng; tiện ích công cộng nhằm đảm bảo nhu cầu của cộng đồng mới.