Xây dựng bảng giá đất năm 2014: Nên hay không?

Hiện nay các địa phương đang xúc tiến việc xây dựng bảng giá đất (BGĐ) năm 2014, vấn đề đặt ra liệu có cần thiết phải xây dựng BGĐ để rồi gây tốn kém kinh phí mà chẳng sử dụng được bao nhiêu như hiện nay. Đây là vấn đề thu hút được ý kiến của nhiều chuyên gia bất động sản.

Theo quy định, BGĐ được áp dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, trong số hàng trăm dự án trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, hầu như không có bất cứ dự án nào có thể áp giá quy định trong BGĐ để tính bồi thường cho người dân.

Thay vào đó, đối với mỗi dự án đều phải lập một phương án bồi thường riêng. Giá đất để tính bồi thường thường là giá tiếp cận giá thị trường. Số tiền bồi thường thực tế lớn gấp nhiều lần so với bảng giá đất. Tuy nhiên, do quy định khung giá không thể làm khác, mỗi chủ đầu tư phải nghĩ ra một cách khác nhau để hợp thức hóa số tiền bồi thường cho người dân.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng GĐ công ty bất động sản Thanh Bình cho biết: “Người dân cứ nghĩ mình bị thiệt thòi vì đền bù nhưng thực tế những doanh nghiệp như chúng tôi đã phải nghĩ ra nhiều cách khác nhau để tăng số tiền đền bù lên rất nhiều so với quy định”

Để danh chính ngôn thuận, chủ đầu tư phải “ngụy trang” số tiền bồi thường dưới hình thức tiền “hỗ trợ thiệt hại”. Có một nghịch lý là tiền bồi thường (chính) chỉ có 250.000 đồng/m2 đất nông nghiệp, nhưng số tiền hỗ trợ (phụ) có khi lên đến hơn 1 triệu đồng/m2 đất cùng loại.

Trong trường hợp này, quy định BGĐ áp dụng để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chỉ tồn tại trên lý thuyết, còn trên thực tế thì chẳng thể nào áp dụng. Rắc rối không chỉ là phức tạp hóa cách tính tiền bồi thường hỗ trợ thiệt hại cho người dân, mà còn dẫn đến khiếu nại kiện tụng phức tạp. Một khi đã gọi là tiền hỗ trợ thì không có dự án nào giống dự án nào. Rất nhiều trường hợp 2 dự án liền ranh nhưng số tiền hỗ trợ chênh nhau một trời một vực, khiến người dân bất hợp tác hoặc khiếu kiện triền miên.

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cho biết: “ Khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai là một trong những vấn đề rất nan giải đặc biệt là liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, trên thực tế BGD bồi thường không bao giờ có thể sát được với giá thị trường, giá cao nhất cũng chỉ bằng được 80% giá thị trường. BGĐ chỉ áp dụng được cho một số trường hợp chứ không thể áp dụng cho tất cả mọi trường hợp”.

Có một mâu thuẫn tồn tại rất lâu và đã được kiến nghị giải quyết nhiều lần nhưng vẫn chưa được, đó là một số quy định trong Nghị định 69 xác định, tiền sử dụng đất phải được xác định theo cơ chế giá thị trường tại thời điểm giao đất. Quy định này mâu thuẫn với quy định áp dụng BGĐ vào tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho các tổ chức cá nhân. Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất mà có đến 2 quy định hoàn toàn trái ngược nhau.

Chính vì có quá nhiều quy định liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất và các khoản thuế liên quan đến vấn đề đất đai. Điều này lý giải vì sao hàng năm Ngân sách nhà nước thất thu hàng tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất.

Ông Phạm Đình Cường - Cục trưởng cục quản lý công sản - Bộ Tài Chính nhận định hiện chưa thể xác định được BGD chính xác do thị trường BĐS nước ta hiện nay còn  tính thiếu minh bạch, né tránh ngân hàng, né thế và thiếu nguyên tắc định giá...Do sự chênh lệch quá lớn giữa bảng giá đất so với giá thị trường nên hàng năm ngân sách nhà nước thất thu một khoản thuế không nhỏ.

Hiện nay các địa phương đang xúc tiến việc xây dựng bảng giá đất năm 2014, trong hoàn cảnh có quá nhiều quy định pháp luật liên quan đến vấn đề giá đất, thì vấn đề đặt ra có cần thiết phải xây dựng bảng giá đất theo cách hiện nay hay không. Nếu phải xây dựng BGĐ để rồi chẳng sử dụng làm gì thì liệu có cần thiết?