Xác định giá đất mỗi nơi mỗi cách

Như ĐTTC đã đưa tin phản ánh trên số báo ra ngày 26-2 “Thất thoát hàng ngàn tỷ đồng do xác định giá đất tại 7 địa phương”, theo Kiểm toán Nhà nước (KTNN) việc xác định giá đất của nhiều dự án tại 7 tỉnh, thành còn kéo dài, chưa bảo đảm thời gian, dẫn đến chậm thu nộp ngân sách.

Số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất lên tới 1.074 tỷ đồng, tập trung tại nhiều dự án tại Hà Nội và Bình Dương.

Bên cạnh đó, có 36/63 dự án được kiểm toán có tình trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài 12 - 87 tháng kể từ thời điểm có quyết định giao đất nhưng không có đủ thông tin để xác định tiền chậm nộp, do địa phương chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian để thực hiện xác định giá đất. Hơn nữa, nhiều địa phương chưa quy định chế tài xử phạt trong trường hợp chậm hoàn thiện thủ tục xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Nhiều địa phương xác định tiền sử dụng đất theo phương pháp so sánh, hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp với quy định và thực tế. Tại Hà Nội, việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh tồn tại nhiều bất cập, do có nhiều khác biệt giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá, việc so sánh mang tính chủ quan của cá nhân và tổ chức thẩm định giá đất, ảnh hưởng lớn đến số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách.

Kiểm tra 6 trường hợp được tỉnh Bình Dương xác định giá thu tiền sử dụng đất cho từng dự án theo phương pháp so sánh cũng chỉ ra rằng, giá đất được hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh sử dụng để tham khảo chưa phù hợp với TT 36 như: tài sản dùng để so sánh không mang tính tương đương, tài sản dùng so sánh chưa phát sinh giao dịch, không có thông tin thị trường, không phù hợp quy định.

Thực trạng này dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi áp dụng giá đất thị trường do tỉnh Bình Dương phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển nhượng mục đích thấp hơn 867%, so với khi xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. KTNN đã xác định lại giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất của 4 dự án tại Bình Dương tăng thêm 79,1 tỷ đồng.

Việc xác định chi phí phát triển dự án theo suất đầu tư tại nhiều dự án khu đô thị ở Hà Nội cũng tồn tại bất cập, dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước. Thực tế, Bộ Xây dựng khi ban hành suất đầu tư các tòa nhà cao tầng trong khu đô thị đã không ban hành riêng suất đầu tư các tầng hầm tòa nhà, mà hướng dẫn phân bổ chi phí vào các tầng nổi.

Tuy nhiên, TP Hà Nội lại ban hành riêng một hệ số xây dựng tầng hầm trên địa bàn. Bảng hệ số xây dựng tầng hầm này không phù hợp, dẫn đến chi phí xây dựng tầng hầm tại một số đô thị chưa phù hợp, tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước.

Tại 3 tỉnh Nghệ An, Thừa Thiên - Huế, Khánh Hòa khi xác định tiền sử dụng đất của các khu đô thị theo phương pháp thặng dư, các địa phương đã lấy đơn vị đất nhân với diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất, điều này làm giảm nghĩa vụ tài chính của dự án, gây thất thu ngân sách.

Riêng tại Khánh Hòa, khi thực hiện giao đất, UBND tỉnh đã chấp thuận cho phép chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, và chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở. Qua kiểm tra tại 12 dự án trên địa bàn, cơ quan kiểm toán phát hiện có 5 dự án được giao đất ở không hình thành đơn vị ở, với diện tích khoảng 20,2ha. Qua đó, tỉnh Khánh Hòa đã giảm 27% giá trị đất đai giao cho nhà đầu tư, tương ứng giảm thu ngân sách khoảng 42,4 tỷ đồng.

Để khắc phục những bất cập trong việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị tại các địa phương, tránh thất thu tiền sử dụng đất thời gian tới, KTNN đã kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoặc thay thế Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Đề nghị Bộ Tài nguyên-Môi trường hướng dẫn áp dụng một phương pháp xác định giá đất tối ưu, tránh tình trạng các địa phương áp dụng tùy tiện, dẫn tới thất thu ngân sách, đồng thời sửa đổi TT 36 về xác định giá đất.