"Vùng trũng" bất động sản

Trái với sự náo nhiệt ở khu trung tâm, tốc độ lẫn giá trị thanh khoản èo uột, đa phần phải chuyển sang cho thuê với giá... không thể rẻ hơn (với dự án đã hoàn thiện), thực tế này khiến phần thị trường dọc trục 32 trở thành vùng trũng địa ốc bấy lâu nay.

Xa xưa nhất, phải kể tới dự án Kim Chung - Di Trạch (170ha) do Tổng công ty Thương mại và Xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư từ trước 2010. Gồm đủ hạng mục như chung cư cao cấp, đất nền, biệt thự, trường học, bệnh viện… nhưng tới nay, đa phần diện tích đất dự án đều để cỏ mọc ngút ngàn, máy móc chỏng chơ và tất cả các hạ phần chỉ dừng ở mức độ dở dang.

Còn nhớ, năm 2008-2009, đất nền nơi đây được dân thứ cấp chuyền tay nhau mức giá 50 – 70 triệu đồng/m2 nền đất diện tích khoảng 100m2. Cuối năm 2010, dự án thuộc danh sách phải tạm dừng triển khai để chờ quy hoạch phân khu (và sau đó là dừng hẳn? – PV).

10 triệu đồng/m2 vẫn ế

Tuyến đường 32 được thông, tới quý II/2015, những sản phẩm đất nền đẹp "long lanh" (mặt đường rộng hơn 10m) vẫn mỏi mắt chờ khách giao dịch với giá 16-18 triệu đồng/m2. Dù giảm về 10 triệu đồng/m2 cũng chẳng có hy vọng bán cắt lỗ thoát thua. Vì chỉ cần tới hiện trường dự án, bất cứ khách hàng nào cũng lắc đầu bỏ đi – ông Hải, nhà đầu tư "ôm" 5 ô đất liền kề tại dự án 8 năm trước buồn bã nói.

Tổ hợp dự án dọc QL32 ghi nhận nhiều trường hợp không kém bi đát Kim Chung - Di Trạch như Tân Việt Tower, Tân Tây Đô, Liền kề 32 WestPoint, Lideco, KĐT Ngôi Nhà Mới…

Điểm tích cực, thời gian từ đầu 2015 tới nay, lực đầu tư bước đầu tìm về địa bàn này. Tuy vậy, dòng tiền rót vào các dự án thuộc "vùng trũng" luôn ưu tiên các dự án do chủ đầu tư "có thương hiệu" (WestPoint của Công ty Lũng Lô 5 là minh chứng). Phần còn lại, bất chấp rao giá về mức 10-11 triệu đồng/m2 (như trường hợp Tân Việt Tower) suốt quý II vừa qua, nhiều chủ nhân các suất BĐS vẫn chưa tìm được lối thoát cuối đường hầm "ngâm vốn".

"Căn hộ 80m2, thị trấn Trôi, đối diện Tân Tây Đô, cách cầu vượt Dịch Vọng 9km, đã có sổ đỏ và đủ nội thất hiện, giá 1,2 tỷ đồng… mà chẳng khách nào hỏi thăm. Hỏi ra mới biết, nhiều căn hộ tương tự chỉ có giá 950 triệu đồng được chào trên chợ BĐS cũng ế sưng. Kiểu này chắc phải cho thuê rẻ để… chờ thời anh ạ" - anh Đạt, chủ căn hộ Tân Việt Tower chia sẻ.

Mua áo, bán vải vụn

Trong dòng sản phẩm nhà cho thuê, nhà chung cư dự án thương mại ngày càng chiếm tỷ trọng lớn với nguồn cung lớn, giá thành đa dạng – đáp ứng đầy đủ các thành phần đối tượng khách hàng.

Tốc độ ra hàng ồ ạt của dự án mới, nguồn tồn kho chất đống, cộng thêm nhiều dự án hoàn thiện đi vào hoạt động sau nhiều năm "đắp chiếu, khiến mặt bằng giá thuê căn hộ chung cư đang có xu hướng tịnh tiến… giảm.

Thực tế, ở vùng lõi Thủ đô như Đống Đa, Thanh Xuân hay Cầu Giấy, về cơ bản, căn hộ chung cư cho thuê vẫn ổn định mức giá thuê 8-15 triệu đồng/tháng tùy diện tích, vị trí, nội thất. Còn tại vùng sâu, vùng xa (theo cách gọi của dân đầu tư), nhiều chủ nhân đã phải chấp nhận cho thuê... rẻ như cho để hạn chế tối đa lãng phí từ khối BĐS đã sở hữu.

Trao đổi nhanh, H.A, một môi giới (văn phòng tại Trung Hòa) cho biết: Ở phân khúc cho thuê, rẻ nhất Hà Nội là khu vực Hoài Đức với giá chỉ 2,5-3 triệu đồng/tháng.

Đơn cử, chung cư Tân Việt, đa phần chủ nhà đều là dân đầu tư trong nội thành. Mua căn hộ từ thời có giá 16-18 triệu đồng/m2 (4 năm trước), tới lúc bàn giao và đi vào hoạt động, họ đều chung tình trạng đua nhau cho thuê và bán cắt lỗ 4-5 triệu/m2.

"Ở đây có nhiều căn hộ dự án bán cắt lỗ sâu và cho thuê rẻ lắm. Đặc biệt là loại diện tích 80-90m2, nội thất chỉ có chậu rửa, kệ bếp và vòi nước. Giá thuê dưới 3 triệu đồng/tháng" - N cho biết. Ký hợp đồng 1 năm, thanh toán 6 tháng 1 lần, tính ra, chỉ bỏ ra 18 triệu đồng, khách hàng đã có thể vừa ở - vừa làm văn phòng trong chung cư Tân Việt.

Cùng trục đường 32 lui về cầu vượt Dịch Vọng (8,5km), giá giao dịch thuê chung cư vào khoảng 8-11 triệu đồng/tháng và chợ thứ cấp liên tục xác nhận thanh khoản ổn hơn hẳn.

Ở góc nhìn kinh doanh BĐS, nhiều chủ nhân căn hộ tại Tân Tây Đô và Tân Việt đều thừa nhận tình trạng "mua áo - bán vải vụn" suốt thời gian qua.

Khi trước, còn đổ lỗi do hạ tầng giao thông chưa thông suốt. Nay thì đã rõ. Đa số những dự án dọc trục 32 (Hoài Đức), hay dọc Đại lộ Thăng Long (KĐT Ngôi Nhà mới) đều chung cảnh hoàn thành nhưng… chưa hoàn thiện.

Hạ tầng tổng khu và tiểu khu không ăn khớp. Hoàn thiện thuộc loại khá nhất như Tân Tây Đô, chỉ lác đác vài lô biệt thự có DN đặt văn phòng. Còn lại, tổng quan chỉ như một bãi chiến trường – khách mua lắc đầu bỏ đi cũng là vì thế.