Vốn kinh doanh bất động sản: Dự thảo Nghị định có trái luật?

Nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét lại một số quy định bất hợp lý tại dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản, nhất là các quy định được cho là trái luật.

Tại hội thảo do Bộ Xây dựng và Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 12/3, một trong những nội dung được nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp thảo luận và cho ý kiến là việc quy định “vốn pháp định của doanh nghiệp BĐS ở mức 50 tỷ đồng”.

Cụ thể, dự thảo Nghị định có quy định: Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị.

Đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh không thuộc diện quy định trên thì có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, đề nghị xem lại quy định này vì trái với quy định của Luật. Cụ thể, vốn pháp định từ trước đến nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập doanh nghiệp.

Luật Kinh doanh BĐS quy định doanh nghiệp có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng, sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng.

Đại diện Vingroup cho rằng việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong dự thảo sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan đăng ký kinh doanh.

Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS cũng đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án.

Do đó, bà Anh đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Ông Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng Nghị định không có thẩm quyền để quy định những điều mà Luật đã quy định cứng. Do đó, bất kỳ loại dự án nào dù là dự án dịch vụ hay đầu tư kinh doanh BĐS, loại hình kinh doanh của doanh nghiệp lớn hay nhỏ nào cũng chỉ đáp ứng 20 tỷ đồng. Dự thảo Nghị định do Chính phủ ban hành không được quy định thêm mức vốn pháp định 50 tỷ đồng.

Ông Huỳnh cũng cho rằng, ý kiến trong tương lai, nếu có biến động về kinh tế - xã hội thì Chính phủ có thể quy định vốn pháp định cao hơn 20 tỷ, không phải là quy định tốt vì như vậy sẽ làm tăng mức độ rủi ro, làm cho các nhà đầu tư lúng túng.

Đặc biệt, yêu cầu về vốn pháp định cao sẽ khiến những doanh nghiệp vừa và nhỏ không có điều kiện tham gia thị trường.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest), dự thảo cần phân định rõ doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS với doanh nghiệp chỉ kinh doanh dịch vụ BĐS, để từ đó phân định từng mức vốn cụ thể, không nên đánh đồng mọi doanh nghiệp.

Đối với chủ đầu tư BĐS cần quy định vốn tối thiểu không được dưới 20% tổng vốn đầu tư toàn dự án. Còn nếu quy định mức cụ thể, chẳng hạn 50 hay 60 tỷ, thì dù doanh nghiệp có đến 200 tỷ nhưng đầu tư cùng lúc 2 - 3 dự án thì cũng khó mà đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ, rốt cục khiến khách hàng bị thua thiệt.

Ngoài ra, theo các đại biểu, đối với các doanh nghiệp được thành lập theo Luật Kinh doanh BĐS trước đây, vẫn nên cho duy trì mức vốn pháp định 6 tỷ đồng như cũ. Mức vốn pháp định 20 tỷ đồng chỉ áp dụng với các doanh nghiệp thành lập sau khi có Luật mới.

Cũng liên quan đến vốn pháp định, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng dự thảo quy định trường hợp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS không cần quy định vốn pháp định là trái luật. Vì theo Luật Kinh doanh BĐS, “kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” cũng là hoạt động “kinh doanh bất động sản” và không thuộc trường hợp không cần có vốn pháp định.

Trong toàn bộ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng không có điều khoản nào quy định dịch vụ “kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” không cần vốn pháp định.

Thế nhưng Luật sư Đức lại ủng hộ quy định “trái luật” này của dự thảo. Ông cho rằng yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, chỉ có điều muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật Kinh doanh BĐS, cho dù, nó vừa mới được thông qua và chưa có hiệu lực.