Vốn đầu tư hay cơ cấu hàng hóa?

Trước thông tin thị trường BĐS có khả năng ấm dần lên, nhiều chuyên gia cho rằng khả năng thị trường "nóng" trở lại trong vòng một năm tới là rất khó. Không khó để chỉ ra đâu là “thuốc chữa”. Tuy nhiên đó lại là vấn đề vô cùng nan giải, bởi thị trường BĐS ngưng trệ trước hết là do thiếu vốn để phát triển. Do đó, giải pháp để phát triển lại thị trường trước hết cũng phải là giải pháp về vốn.

Ngay đầu năm 2009 các nhà đầu tư BĐS đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng các khoản vay trước đây. Trong khi đó giá nhà đất giảm rõ rệt, số lượng giao dịch không nhiều. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung BĐS trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Như vậy, thị trường BĐS sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường.

Trong tình hình cụ thể của thị trường BĐS, tự các nhà đầu tư khó có thể tìm ra giải pháp. Nếu tình hình kinh tế thế giới thuận lợi, các nhà đầu tư trong nước có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết, kinh doanh... Trên thực tế, tình trạng kinh tế thế giới đang suy giảm như hiện nay khiến cho giải pháp này không còn khả thi. Bởi lẽ, các nhà đầu tư trên thế giới cũng đang phải tự tìm giải pháp vốn cho mình, khó có thể “chia sẻ” vốn cho thị trường BĐS của ta. Còn lại một khả năng cuối cùng như chính phủ Mỹ đã thực hiện, sử dụng vốn ngân sách để giải cứu thị trường, chắc chắn giải pháp này cũng khó thực hiện trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế thế giới đang ngày một lan rộng và chưa có điểm dừng.

Việc nhà đầu tư BĐS đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính đã khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 đã giảm 40 - 60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá giảm mạnh nhưng giao dịch nhà đất vẫn rất trầm lắng. Đến thời điểm này thì những rủi ro về đầu tư bất hợp lý và tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng được bộc lộ rõ nét. Thực tế, nhu cầu nhà đất đến thời điểm này cũng chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp (chiếm khoảng 10%). Trong khi cầu về nhà ở của đối tượng bình dân, có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp chiếm tỷ trọng rất cao, lên đến 90% thì lại thiếu trầm trọng về nguồn cung. Như vậy, có thể nói, bên cạnh nguyên nhân khát vốn, thì sự mất cân đối về chủng loại hàng hóa cũng là nguyên nhân cơ bản khiến cho thị trường BĐS có thêm yếu tố để… đóng băng.

Hiện Chính phủ đang đẩy mạnh việc nghiên cứu và tạo cơ chế hợp lý để tăng vốn kích cầu vào lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đang rất cao của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, nếu dự án xây nhà ở xã hội giá rẻ được phê duyệt thì phải cần ít nhất 1 năm nữa thị trường mới có nguồn cung. Hơn nữa, hiện các DN đều đang khó khăn về vốn. Nếu vay vốn từ ngân hàng với mức lãi suất như hiện nay để đầu tư thì DN kinh doanh BĐS chắc chắn vẫn lỗ, do đó không khích lệ sản xuất phát triển.

Đáng chú ý là, thị trường tài chính toàn cầu vẫn trong cơn khủng hoảng, nền kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại và đứng trước nguy cơ suy thoái. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế Việt Nam, khiến thị trường BĐS Việt Nam chắc chắn chưa thể phục hồi trong năm 2009.

Tuy nhiên, bên cạnh việc tìm ra các giải pháp về nguồn tài chính, các DN cần phải thay đổi cách làm, phải tìm đường đi đúng là hướng sự đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến với người thực sự cần nhà ở. Nghĩa là cần đẩy mạnh việc thay đổi cơ cấu hàng hóa cho thị trường BĐS, hướng tới phục vụ số đông với nhu cầu thực sự. Khắc phục được điểm yếu này còn cần thêm sự thay đổi mềm dẻo, linh động của các định chế tài chính nhằm kết nối sức mạnh giữa các nhà đầu tư không chuyên và các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đây chính là con đường để từng bước "chính quy hóa" phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường BĐS phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta. Các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có những chính sách phù hợp, trong đó chủ động thúc đẩy và hỗ trợ cho các đối tượng hưởng lương được vay dài hạn để tạo lập nhà ở...

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng