Vỡ mộng cuộc đua lên trời, tháp văn phòng thành xác lạnh

Ở thời kỳ bùng nổ cách đây vài năm, các chủ đầu tư Hà Nội đổ tiền vào xây văn phòng cao cấp. Các toà tháp cao chục tầng đua nhau mọc lên. Nhưng cuộc đua chóng tàn, kinh tế suy thoái, nguồn cung dư thừa, giá thuê giảm sút. Những tháp văn phòng cái bỏ dở trơ xương, cái hoàn thành thì để không hoang lạnh.

Cao ốc bỏ hoang

Trên các con phố Hà Nội, dễ dàng bắt gặp những toà nhà văn phòng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang dang dở, bỏ hoang do thiếu vốn và dường như chưa nhìn thấy đầu ra nếu đi vào hoạt động.Đây thực sự là ám ảnh của không ít chủ đầu tư.
Khởi công từ 2008 nhưng tới nay, toà nhà Lucky Tower I vẫn chưa được hoàn thành. Mọi việc thị công dường như đã dừng lại, công trình đã hoàn thành phần thô như một cái tháp hoang lạnh lẽo nằm giữa ngã tư đông đúc Thái Hà - Chùa Bộc, một trong số những vị trí đắc địa ở Thủ đô.

Đây là dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê do do Công ty TNHH liên doanh đầu tư tài chính Hòa Bình làm chủ đầu tư.

Với hàng nghìn mét vuông văn phòng gồm 18 tầng đang đứng trước nhiều thách thức trong bối cảnh toà nhà đối diện là Viet Tower và nhiều toà nhà khác trong cùng khu vực như Mipec, Oriental Tower... đang treo biển cho thuê văn phòng.

Tương tự như vậy, khối văn phòng của Trung tâm thương mại chợ Mơ vẫnchưa hoàn thiện mặc dù khu căn hộ đã hoàn thành vì lý do không có khách thuê. Dù đã chậm bàn giao gần 2 năm nhưng tới thời điểm hiện tại, trung tâm thương mại Chợ Mơ vẫn tiếp tục trì hoãn ngày hoàn thành.

Dự án Trung tâm thương mại Chợ Mơ do Công ty Cổ phần Phát triển Thương mại Vinaconex (VCTD) làm chủ đầu tư, có tổng vốn đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng được xây dựng trên lô đất rộng hơn 11.000 m2 gồm khối đế 5 tầng, hai khối tháp cao 15 tầng và 25 tầng, từ tầng 1 đến tầng 5A là Trung tâm thương mại và ba tầng hầm.

Nhiều toà nhà văn phòng khác như Apex, Handico,... cũng đang tiếp tục trì hoãn ngày hoàn thành. Tình trạng cung vượt cầu khiến cho thị trường văn phòng cho thuê đối mặt với nhiều khó khăn. Áp lực cạnh tranh lớn tiếp tục đè nặng lên vai các chủ toà nhà.

Lý giải nguyên nhân của khối văn phòng TTTM Chợ Mơ không có khách thuê, William Badger - Phó giám đốc khối dịch vụ văn phòng của CBRE Việt Namcho rằng, vấn đề vị trí vẫn là vấn đề quyết định đầu tiên của bất kỳ dự án nào.

"Vị trí của dự án, chính xác, có thể là điểm yếu mà chủ đầu tư thấy khó khăn hơn trong việc thu hút khách thuê văn phòng. Thêm vào đó, ở thời điểm hiện nay, khi tòa nhà Chợ Mơ đưa vào hoạt động, có rất nhiều cạnh tranh từ các tòa nhà khác. Họ cũng đưa ra chất lượng tương tự hoặc tốt hơn, giá có thể ngang bằng hoặc rẻ hơn nữa", ông nói.

Ông William cũng cho rằng, thị trường văn phòng đang trong giai đoạn "ảm đạm" cũng là nguyên nhân khiến trung tâm thương mại Chợ Mơ khó tìm được khách thuê.

DN thu gọn văn phòng

Báo cáo của CBRE VN cho thấy, nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng khi một toà nhà mới đi vào hoạt động cung cấp thêm khoảng 34.500m2 cho thị trường. Tỷ lệ lấp đầy hai hạng A và B đều giảm so với quý trước.

CBRE cho rằng, dù là có nhiều giao dịch nhưng chủ yếu là các khách thuê thường chuyển từ tòa nhà văn phòng này sang tòa nhà văn phòng khác có chất lượng tốt hơn, giá hợp lý hơn. Khách thuê mới và mở rộng kinh doanh không đáng kể trong khi đó nguồn cung mới liên tục gia tăng mạnh do có nhiều tòa nhà văn phòng mới đi vào hoạt động. Các dự án ở phía Tây đang có sức ép lớn do nguồn cung hiện tại và tương lai tương đối dồi dào.


Một trong những nguyên nhân hiện hữu đang đe doạ các chủ đầu tư toà nhà văn phòng là sự phát triển về công nghệ. Nhờ công nghệ phát triển mà nhân viên văn phòng hiện nay có thể làm việc ở bất cư đâu (làm việc di động bằng việc sử dụng smart phone, laptop,...). CBRE cho rằng có 55% thời gian nhân viên ngồi ở văn phòng, còn lại 45% làm việc di động bên ngoài quán cafe, trên taxi, tại nhà,...Do vậy, diện tích thuê văn phòng của các DN ngày càng thu hẹp lại.

"Trong tương lai, mô hình này sẽ phát triển. Chỗ làm việc của nhân viên có vị trí cố định nhưng cũng sẽ có vị trí chỗ làm việc không cần cố định, tức là ai đến trước thì sử dụng trước", ông nói.

Theo đánh giá của các công ty môi giới, giá chào thuê trung bình vẫn trên đà giảm trong khi tỷ lệ trống sẽ tiếp tục tăng khi có nguồn cung mới ra nhập thị trường từ ngay tới cuối năm. Các toà nhà văn phòng được xây dựng lâu đời cần phải nâng cấp, tu sửa thường xuyên để cạnh tranh với những dự án mới.

Lời khuyên được đưa ra cho các chủ đầu tư hiện nay là cần có một ngân sách riêng để marketing tìm kiếm khách hàng. "Cũng giống như phân khúc căn hộ, không còn thời chưa xây xong đã bán hết, giờ đây các chủ đầu tư phải bỏ thêm tiền để làm các hoạt động thu hút khách hàng", ông cho hay.