Chuyển nhượng nhà đất, trốn thuế là… phổ biến

Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Nghị quyết cho phép cá nhân được lựa chọn phương pháp tính, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập từng lần chuyển nhượng; hoặc 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng bất động sản.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho biết, quy định này không có tác động nhiều đến thanh khoản của thị trường. “Quy định này được các chủ đầu tư thực hiện bình thường từ năm 2009 đến nay”, ông Giang nói.

Tuy nhiên, nhân câu chuyện Thủ tướng Chính phủ đưa nội dung này vào một nghị quyết mới ban hành, chúng tôi đã tìm hiểu thực tế triển khai quy định này và nhận thấy còn rất nhiều bất cập, khe hở trong việc quản lý và chống thất thu thuế.

Qua tìm hiểu thực tế trên thị trường hiện nay, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch. Và để “tối ưu hóa” lợi ích trong việc nộp thuế, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt.

Chẳng hạn, 1 lô đất được rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua mức giá đó. Nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc chủ nhà sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng). Nhưng để giảm thiểu khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khách hàng đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng. Với thỏa thuận này, chủ nhà chỉ phải nộp có 20 triệu đồng, thay vì 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng bất động sản và đương nhiên Nhà nước sẽ thất thu khoản này.

Ông Giang còn “bật mí” rằng, đa phần các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng qua công ty này của doanh nghiệp hiện nay vẫn “ngoài vùng phủ sóng” của thuế. Các khách hàng khi mua nhà của chủ đầu tư, để tránh phải nộp thuế sang tên khoảng 100 triệu đồng/căn, họ đã chấp nhận không đứng tên căn nhà mà thực hiện một động thái đơn giản nhưng khá hiệu quả là “ủy quyền công chứng”.

Chuyên viên của một sàn giao dịch có uy tín tại Hà Nội cho biết, việc khai man giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế của người dân hiện nay là khá phổ biến. Điều này cán bộ chi cục thuế có biết, song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ có thể căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng.

Bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế lại cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.

Theo bà Cúc, tùy vào những trường hợp và hợp đồng cụ thể mà người dân và doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất và có thể “lách” được tối đa. Cụ thể, đối với những hợp đồng nào mà chủ bán không thu được lãi nhiều từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai sai giá trị căn nhà, lô đất và đăng ký nộp 2% thuế trên giá trị tài sản đó.

Để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, nhiều chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc khi mua bán nhà, đất cũng phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.