Vì sao người nước ngoài hạn chế mua nhà tại Việt Nam?

Một báo cáo về tình hình địa ốc ở Mỹ cho thấy, số công dân nước ngoài đã chi tiêu đến 153 tỷ USD mua bất động sản tại đây, trong đó người Việt Nam xếp hạng 9 trong danh sách này với 3,06 tỷ USD.

Cho dù việc mua nhà hoặc vì mục đích tẩu tán tài sản, tạo cơ ngơi lưu trú con cái đang du học hay đầu tư sinh lợi… thì đây là một khoản ngoại tệ lớn bị thất thoát được dư luận quan tâm.

Số tiền này nếu tính bình quân một căn nhà ở các thành phố lớn bên Mỹ vào khoảng 300.000-400.000 USD thì người Việt ở Mỹ cũng đã sở hữu gần 10.000 căn nhà, cao hơn nhiều lần kiều bào ở Mỹ về mua nhà ở Việt Nam.

Như vậy mới thấy điều kiện “mua nhà bên Tây hấp dẫn hơn mua nhà bên ta”. Việc công dân nước ngoài mua nhà ở Mỹ là chuyện bình thường nhờ chính sách rất cởi mở. Không chỉ nhà ở hay cơ sở làm ăn quy mô nhỏ giá vài trăm nghìn đôla mà ngay cả những tòa nhà cao tầng sang trọng, những trung tâm thương mại hàng chục triệu đôla, người nước ngoài nếu muốn cũng có thể làm chủ dễ dàng. Có người cắc cớ đặt câu hỏi: tại sao số tiền ấy lại không đổ vào thị trường địa ốc Việt Nam. Thắc mắc này đã có sẵn câu trả lời, nếu so với việc mua nhà đất ở các nước.

Nước ta phải qua nhiều trăn trở hàng chục năm, mới chính thức có chủ trương cho kiều bào và người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam.

Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ tháng 7/2015 đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Các quy định mới đã đáp ứng được mong muốn cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, làm việc, sinh sống tại Việt Nam – trong đó có kiều bào – được sở hữu nhà ở, đồng thời góp phần tạo môi trường đầu tư tốt, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài cũng như kích thích nền kinh tế phát triển, phù hợp với chủ trương của nhà nước và xu hướng toàn cầu hóa hiện nay.

Trong năm 2016, số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam lên đến hơn 320.000 người. Con số này vẫn tiếp tục gia tăng trong năm 2017 và kéo theo nhu cầu sở hữu nhà lớn của người nước ngoài tại Việt Nam.

Sau hai năm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, đã có 549 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho cá nhân và tổ chức người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, trong vòng sáu tháng cuối năm 2015, hơn 1.000 căn hộ đã được bán cho khách nước ngoài, cao gấp bốn lần số căn hộ bán cho người nước ngoài trong năm năm trước đó. Tuy vậy, đến nay vẫn chưa có thống kê đầy đủ nào trên cả nước về số căn hộ/nhà được bán cho người nước ngoài và Việt kiều.

Mục tiêu ban đầu của chính sách nhà ở cho người nước ngoài ở Việt Nam là tạo điều kiện cho cá nhân cũng như tổ chức người nước ngoài đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam có nhiều lựa chọn hơn trong việc tiếp cận nhà ở. Như vậy, mục tiêu chủ yếu của chính sách này, vào lúc ấy, không phải để tác động đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở mới lại được đánh giá là nguồn lực lớn để phá băng thị trường bất động sản, tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư và giúp xử lý nợ xấu được hiệu quả hơn, rất cần những đột phá để thúc đẩy chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

So với tinh thần một nghị quyết liên quan đến vấn đề này ban hành hồi năm 2008, Luật Nhà ở sửa đổi 2014 đã mở thêm lối ra cho thị trường bất động sản với khung pháp lý cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam khá hoàn thiện so với nhiều năm trước.

Thứ nhất, đối tượng mua nhà được mở rộng, theo đó cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự, là được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Trước đây thì cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thứ hai, mở rộng loại nhà ở được sở hữu, từ căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại thì nay được sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thứ ba là tăng thời gian sở hữu nhà ở, không chỉ tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, mà còn có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu, thay vì không được gia hạn như quy định cũ.

Thứ tư, với tư cách là chủ sở hữu nhà ở, cá nhân nước ngoài được hưởng các quyền như công dân Việt Nam, chẳng hạn được cho thuê, được góp vốn bằng nhà ở và được bán lại nhà.

Luật pháp thông thoáng như vậy nhưng lượng người nước ngoài và kiều bào về nước mua nhà chưa nhiều như dự báo ban đầu và so với tiềm năng. Đâu là nguyên nhân hạn chế việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam?

Trước tiên, người nước ngoài và kiều bào vẫn có tâm lý lo lắng về quyền sở hữu khi mua nhà tại Việt Nam. Lo ngại này có cơ sở khi Luật Đất đai, nhà ở của chúng ta thường xuyên điều chỉnh, sửa đổi. Điều này giải thích tại sao Việt kiều thường nhờ người thân đứng tên mua nhà cho tiện, nhất là khi thủ tục hành chính mất rất nhiều thời gian.

Thứ hai là thiếu các hướng dẫn cụ thể, nhiều người nước ngoài có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam vẫn băn khoăn về sự bình đẳng còn mơ hồ trong các điều luật vốn được cho là khá thông thoáng.

Thứ ba là nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục, giấy tờ vẫn nhiêu khê, phức tạp. Trong bối cảnh tất cả các bên đều đang chờ thông tư hướng dẫn, người nước ngoài, đặc biệt là Việt kiều có nhu cầu mua nhà vẫn đang gặp khó khăn. Chẳng hạn việc xác định nguồn gốc người Việt Nam của Việt kiều sinh sống ở nước ngoài, trong trường hợp Việt kiều không có khai sinh hoặc giấy tờ tùy thân khác để chứng minh nguồn gốc người Việt, thì có thể linh hoạt sử dụng thông tin trên giấy tờ khác có giá trị để cung cấp thông tin về nguồn gốc dân tộc, hoặc nơi sinh của Việt kiều do nước sở tại cấp để xác định nguồn gốc người Việt. Giấy chứng nhận nguồn gốc người Việt, cấp cho Việt kiều, cần có giá trị vĩnh viễn, thay vì chỉ có giá trị trong năm năm như hiện nay.

Ngoài ra vẫn còn không ít vướng mắc về việc chuyển khoản tiền mua nhà ở từ tổ chức tín dụng nước ngoài vào Việt Nam, hoặc thủ tục vay của những chi nhánh ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động ở Việt Nam để mua nhà ở.

Thực tế, mặc dù bị hạn chế, nhưng một số doanh nghiệp bất động sản vẫn bán được số lượng không nhỏ nhà ở cho khách hàng nước ngoài và Việt kiều.

Tại TP. Hồ Chí Minh, khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện có sức hút mạnh nhất đối với cộng đồng người nước ngoài. Trong tổng số hơn 30.000 người đang sinh sống tại Phú Mỹ Hưng, có tới hơn 40% là người nước ngoài đến từ 20 quốc gia, vùng lãnh thổ khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Anh, Mỹ. Đặc biệt, đã có hơn 300 người nước ngoài ký hợp đồng mua nhà tại đây. Không chỉ có người nước ngoài ở TP. Hồ Chí Minh, mà cả các nhà đầu tư, doanh nhân làm việc tại Đồng Nai, Bình Dương cũng chọn thuê hoặc mua nhà ở Phú Mỹ Hưng để có môi trường tốt cho con cái học tập.

Cùng với Phú Mỹ Hưng, một hệ thống biệt thự và căn hộ của Tập đoàn Vingroup, với thương hiệu Vinhomes, đã và đang được xây dựng ở các đô thị lớn, các vùng bờ biển, nhằm vào khách hàng có thu nhập cao cũng đang được người nước ngoài và Việt kiều quan tâm. Số liệu từ tập đoàn này cho biết đến nay đã có 3.000 người nước ngoài sở hữu căn hộ và biệt thự của Vinhomes, phần lớn là khách Nhật, Hàn Quốc, Hong Kong, Singapore, Mỹ, Anh và Canada.

Một doanh nghiệp khác là Indochina Land đã bán được tổng cộng 200 căn nhà cho người nước ngoài, với doanh số 75 triệu USD.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng sẵn sàng và đủ khả năng bán nhà cho người nước ngoài. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều tập trung xây nhà để bán cho khách hàng trong nước và ít có định hướng thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người nước ngoài, đặc biệt là môi trường sống và dịch vụ tiện ích. Những dự án thu hút được nhiều người nước ngoài mua nhất là vì nằm ở những vị trí đắc địa, được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế và có tiện ích thỏa mãn những yêu cầu cao của người nước ngoài.

Trở lại câu chuyện Việt kiều mua nhà ở trong nước, ngoài việc gặp khó khăn do một số rào cản từ bên dưới trong khi chủ trương cấp nhà nước phần nào thông thoáng, thì yếu tố tài chính cũng vô cùng quan trọng.

Thực tế, đa số người Việt ở Mỹ không giàu. Một gia đình trung lưu tiết kiệm khoảng 10.000 USD một năm không phải là chuyện dễ, có được khoản chắt chiu dành dụm 20.000-300.000 USD để về nước để mua nhà ở hoặc cho thuê lại càng ít. Giá căn hộ cao cấp tương ứng với điều kiện sống lâu nay của họ đang được rao bán thường vượt quá tầm với của họ, đó là chưa kể tình hình thị trường địa ốc ở nước ta thiếu sự tăng trưởng ổn định là một cản ngại cho người nước ngoài đem những khoản tiền tiết kiệm về đầu tư nhà đất.

Tình hình người Việt mua nhà ở Mỹ ngày càng nhiều cũng đã tác động không nhỏ vào tâm lý những ai muốn về nước làm ăn hoặc có quyết tâm tìm một cơ ngơi cho ngày hồi hương.

Hiện nay, với sự phát triển ồ ạt các dự án nhà cao tầng và khu thương mại, nếu muốn tiếp cận một thị trường tiềm năng từ bên ngoài, cần phải có nhiều chính sách thông thoáng hơn nữa, nhiều biện pháp hỗ trợ, cùng sự tham gia của nhiều ngành khác trong đó có cả ngân hàng.