“Bí kíp” mua nhà ở hình thành trong tương lai

Mua nhà trả góp giúp người mua giải quyết được bài toán về tài chính trong dài hạn. Tuy nhiên, dù có “thông thái” thế nào, thì người mua nhà đôi khi cũng không tránh khỏi những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Ma trận thông tin

Theo dự báo của Savills, từ nay tới giữa năm 2018, chỉ tính riêng thị trường Hà Nội, đã có số lượng dự án cung ra thị trường lên đến gần 87.000 căn hộ thuộc đa dạng các phân khúc. Chưa kể, với việc Nghị quyết thí điểm xử lý nợ xấu vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ 15/8/2015, trong đó có nội dung liên quan đến xử lý các tài sản đảm bảo là dự án bất động sản, nhiều khả năng nguồn cung bất động sản sẽ còn cao hơn.

Với lượng cung tăng mạnh, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối phải đẩy mạnh hoạt động quảng cáo với các chiến dịch marketing, truyền thông rầm rộ. Với sự phát triển của internet, các chiến dịch marketing đa nền tảng đang được nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối áp dụng, cung cấp một lượng thông tin khổng lồ về các dự án bất động sản.

Điều này khiến người mua đang rơi vào ma trận các thông tin về dự án bất động sản. Với lượng thông tin này, dù có năng lực thẩm định cao, người mua cũng khó có thể chắt lọc được hết những thông tin tốt xấu lẫn lộn. Do đó, rất có thể người mua sẽ đưa ra các quyết định không chính xác và gánh chịu rủi ro với dự án mình mua, dù hiện pháp luật đã tăng các quy định bảo vệ người mua.

Thông thường, khi nguồn cung tăng mạnh, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư diễn ra gay gắt thì người mua nhà sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đôi khi sự cạnh tranh gay gắt lại không mang lại lợi ích cho người mua nhà. Bởi khi đó, để tránh vuột mất cơ hội, các chủ đầu tư sẽ tranh thủ bằng mọi cách để chèo kéo khách hàng mua nhà với những lời quảng cáo đường mật, chiết khấu, giảm giá, khuyến mãi khủng, khiến người mua nhà rất dễ đưa ra quyết định sai.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cho biết, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án. Và trước khi thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện để bán.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lách luật bằng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán. Nếu người mua không cẩn trọng, rất dễ dính vào dự án của chủ đầu tư kém năng lực, khiến dự án không thể hoàn thành.

Những điểm cần lưu ý trước khi mua nhà

Ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, với phương châm “nhanh là thắng”, không ít dự án đã được đầu tư theo kiểu “ăn xổi”, chạy đua tiến độ, mà quên đi yếu tố chất lượng. Chính việc này đã khiến phát sinh nhiều tranh chấp khi khách hàng nhận nhà và chuyển về sinh sống. Trong nửa đầu năm 2017, nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra tại các khu chung cư trên địa bàn Hà Nội, trong đó có những dự án chung cư cao cấp liên quan đến chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ như Capital Garden, Home City Trung Kính, Golden West Lê Văn Thiêm, Hồ Gươm Plaza, Capital Garden hay New Horizon…

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Hồ Bá Tình, người mua nhà thường ở thế yếu hơn, nên cần phải được pháp luật bảo vệ. Chẳng hạn, khi họ nghi ngờ về dự án định mua, thì có quyền đến cơ quan quản lý để tìm hiểu dự án… Như vậy, sẽ đảm bảo cho quyền người mua nhà.

Tiếp theo là phải có chế tài phạt nặng những chủ đầu tư vi phạm, hoặc phải có một tổ chức trung gian độc lập, chẳng hạn đơn vị tư vấn, thẩm định giám sát dự án. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, lành mạnh hơn. Khi thị trường phát triển cao hơn, thì phải cần có những tổ chức trung gian như vậy.

Tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua cái chưa tồn tại trên thực tế. Khách hàng quyết định mua hay không chỉ căn cứ vào thông tin mà chủ đầu tư cung cấp. Do đó, trong mọi trường hợp, khi mua nhà hình thành trong tương lai, rủi ro bao giờ cũng thuộc về khách hàng. Các rủi ro thường thấy khi mua nhà hình thành trong tương lai là chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lượng vật liệu không đúng như lúc xem nhà mẫu…

Để hạn chế những rủi ro này, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trước khi quyết định mua, ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu chứng minh chủ đầu tư đã thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản hay chưa, khách hàng cần lưu ý, nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng, năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý cả đối tác của chủ đầu tư trong dự án phải là những đơn vị có uy tín. Trên thực tế, dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín, nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm, thì chất lượng sản phẩm đương nhiên sẽ không cao.


Tiếp đến, không nên để bị “lóa” mắt bởi các phối cảnh 3D, nhà mẫu. Khách hàng cần tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ các hạng mục trên phối cảnh 3D hay không.

Cần xem xét diện tích đất và chế độ sử dụng đất. Khách hàng phải căn cứ vào quyết định giao đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để biết diện tích đất của dự án có thực sự đúng như diện tích đất mà chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hay không; đất dự án được sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn.

Nếu đất dự án sử dụng có thời hạn, thì hết thời hạn sử dụng đất, đất đó có thể bị thu hồi hay phải trả thêm tiền thuê đất để tiếp tục sử dụng.

Sau đó, xem xét đến tính hiện thực của các hạng mục có trong dự án. Trên thực tế, có nhiều dự án được chia thành nhiều dự án thành phần. Mỗi dự án thành phần có thể sẽ do những chủ đầu tư khác nhau đảm nhiệm.

Do đó, nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích mà các dự án thành phần mang lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì nên xem xét đến tính khả thi và thời gian hoàn thành của các hạng mục, dự án thành phần đó.

Chủ đầu tư phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh về các nghĩa vụ của chủ đầu tư phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Việc này sẽ giúp các thiệt hại của khách hàng được khắc phục kịp thời nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.