Vì sao các chung cư cũ khó xây mới lại được?

Xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn tiếp tục là bài toán khó đối với cả cơ quan quản lý cũng như giới đầu tư địa ốc.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) hiện vẫn còn có quá nhiều bất cập trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại TP. HCM.

Trong đó, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư và các chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, dân số... đang là những nút thắt rất khó cởi trong bài toán xử lý các chung cư cũ.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quy định:  Khoản 1 điều 5 cho phép các chủ sở hữu nhà chung cư được quyền lựa chọn doanh nghiệp bất động sản làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư thông qua đại hội nhà chung cư.

Theo HOREA, phương thức này có nhược điểm là khó tìm được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và mất rất nhiều thời gian, không đáp ứng được yêu cầu cấp bách để xử lý các chung cư bị hư hỏng nặng cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Trong khi đó, Khoản 2 điều 5 của nghị định này quy định đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư, thì nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư xây dựng lại chung cư, hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Tại khoản 3 điều 9 cũng quy định: Sở Xây dựng báo cáo UBND thành phố quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

Phương thức này có nhược điểm là mất rất nhiều thời gian, bởi vì chỉ sau khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước mới tham gia, và chỉ áp dụng đối với trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại.

Liên quan đến công tác đấu thầu, Luật Đấu thầu 2013 có quy định: Tổ chức đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất (...); trừ trường hợp được áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước hoặc hình thức chỉ định nhà đầu tư (Khoản 2 điều 15)

Khoản 4 điều 22 quy định chỉ định thầu đối với nhà đầu tư được áp dụng trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện; hoặc chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện thu xếp vốn; hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất theo quy định của Chính phủ.

Điều 26 quy định việc lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt, đối với trường hợp dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà đầu tư, thì người có thẩm quyền (như UBND thành phố) trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư.

Về những bất cập liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch, phân cấp phê duyệt dự án nhà ở: Theo HOREA, Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" đã có nhiều cơ chế mới để thực hiện việc xây dựng lại nhà chung cư.
Ví dụ như tại khoản 5 điều 8 đã giao cho "UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án. Trường hợp điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận".

Tuy nhiên, theo quy định này thì Thủ tướng Chính phủ chưa phân cấp và chưa ủy quyền đầy đủ cho những đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM.

Không những thế, những nội dung thay đổi này cũng chưa khả thi vì hiệu quả kinh doanh vẫn bị hạn chế, nhà đầu tư khó thu hồi vốn vì còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để có thể tăng thêm số căn hộ giúp nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư (với lợi nhuận định mức 10%).

Bên cạnh đó, tại khoản 3 điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định trường hợp căn hộ có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên thì "Chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận".

Theo đánh giá của HOREA, do các hộ ghép trong nhà chung cư là bên yếu thế so với chủ đầu tư nên rất cần có cơ chế xác định "giá bán kinh doanh" để tránh trường hợp sau này chủ đầu tư đẩy giá bán lên quá cao, ngoài sức chịu đựng của người dân.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, các dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 2.500 căn trở lên; dự án nhà ở có quy mô từ 100ha trở lên ở ngoại thành, từ 50 ha trở lên ở nội thành, phải trình Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét quyết định.

Tất cả các công trình nhà ở cao tầng cấp 1 (từ trên 22 tầng) đều phải trình Bộ Xây dựng xem xét quyết định.

Quy định này là cần thiết đối với các tỉnh, nhưng có thể không phù hợp với các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM, HOREA nhìn nhận.