Vì sao bất động sản Đà Nẵng chưa thể phục hồi?

Việc tăng nguồn cung sẽ tiếp tục gây áp lực bán cho các dự án đang có trên thị trường và khó có thể nói trước được điều gì khi tình hình kinh tế chưa mấy khả quan, giá các mặt hàng thiết yếu vừa được điều chỉnh tăng trong thời gian qua.

Tiếp tục ảm đạm

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, trong 4 tháng đầu năm 2014, toàn thị trường Đà Nẵng hầu như không có thêm những dự án đầu tư mới cũng như nguồn cung cho thị trường.

Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, trong quý 1/2015, không có dự án biệt thự hoặc căn hộ mới nào gia nhập thị trường, nguồn cung sản phẩm biệt thự ổn định không đổi với 927 căn từ 16 dự án, không đổi từ năm 2012, nhưng có sự thay đổi về bản chất trên thị trường.

Nếu so với nửa cuối năm 2014, thị trường sơ cấp có 11 dự án với 395 căn, giảm khoảng -5% thì thị trường thứ cấp tăng 4% với 16 dự án cùng 523 căn.

Đối với sản phẩm chung cư, hiện Đà Nẵng có 14 dự án chung cư với khoảng 3.100 căn hộ được cung cấp cho thị trường. Trong đó, thị trường sơ cấp có khoảng 678 căn hộ, giảm -14% so với năm nửa cuối 2014; thị trường thứ cấp có khoảng 2.431 căn hộ, tăng khoảng 49% so với nửa cuối 2014.

Tương tự, thị trường bán lẻ cũng 'đứng yên' khi nguồn cung không đổi theo năm. Cụ thể, trong quý 1/2015, tổng cung bán lẻ của thị trường Đà Nẵng vào khoảng 136.000 m2, không đổi theo năm, nhưng tăng tăng 5% theo quý vdo dự án Parkson Vĩnh Trung Plaza gia nhập thị trường. Và tập trung chủ yếu ở 3 quận gồm : Thanh Khê (chiếm 41% nguồn cung); Hải Châu chiếm 35% và Cẩm Lệ chiếm 24%.

Theo nghiên cứu của Savills, tình hình hoạt động bán lẻ cũng ghi nhận có những cải thiện cả về sông suất và giá thuê theo quý, nhưng lại giảm theo năm. Công suất thuê tăng 5 điểm % theo quý nhờ dự án Parkson Vĩnh Trung Plaza hoạt động khá hiệu quả, nhưng vẫn thấp hơn -1 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Và giá thuê trung bình tăng 6% theo quý, nhưng giảm -7% theo năm.

"Từ quý 2/2015 trở đi, nguồn cung tương lai từ 17 dự án sẽ cung cấp khoảng 164.800 m2. Hầu hết các dự án đều đang trong giai đoạn quy hoạch.Tính đến năm 2016, 2 dự án mới sẽ đi vào hoạt động, cung cấp cho thị trường khoảng 37.000 m²', Savills Việt Nam dự báo.

Tuy nhiên, chưa có ai dám khẳng định thị trường khách sạn có khá hơn hay không khi những dự án lớn đi vào hoạt động, nâng nguồn cung cho thị trường hàng vạn m2.

Trong quý 1/2015, thị trường khách sạn có 56 khách sạn từ 3 đến 5 sao, cung cấp khoảng 6.450 phòng, tăng 7% so với năm 2014. Và tỷ lệ tăng chủ yếu đến từ 3 khách sạn được chính thức được xếp hạng và chiếm thị phần lớn nhất với 41%. Tiếp sau là 5 sao với 38% và 4 sao với 21%.

Thêm nhiều áp lực

Với sự phát triển ồ ạt của khách sạn trên địa bàn TP Đà Nẵng khiến thị trường khách sạn giảm đáng kể. Cụ thể, giá phòng bình quân giảm -5% so với năm 2014 (mức giá bình quân giảm xuống 1,75 triệu VND/phòng/đêm). Trong khi doanh thu phòng trung bình (RevPAR) giảm tới -12% so với 2014; công suất trung bình toàn thị trường giảm -4 điểm % so với năm 2014, ở mức 48%.

Giảm mạnh nhất là ở phân khúc 3-4 sao với mức giảm chỉ số RevPAR tới -45% so với 2014. Ngược lại, phân khúc 5 sao có RevPAR tăng 8% do công suất trung bình tăng 8 điểm %.


Mặc dù theo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Đà Nẵng, trong Q1/2015, tổng số khách du lịch đạt 878.076 lượt, tăng 17,3% theo năm. Số lượt khách quốc tế đạt 313.096 lượt, tăng 14,7% theo năm. Khách trong nước đạt 564.980 lượt, tăng 18,9% theo năm. Nhưng từ quý 2/2015 trở đi, thị trường khách sạn Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm 37 dự án khách sạn, cung cấp khoảng 6.370 phòng. Nguồn cung tương lai này tương đương khoảng 99% tổng cung hiện tại sẽ gây sức ép lên thị trường.

Trong 4 tháng đầu năm 2015,  mặc dù thị trường nhà ở tại Đà Nẵng hoạt động tốt tại một số dự án, nhưng tỷ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự đạt mức thấp với 4% do tâm lý thị trường thấp. Giá biệt thự trung bình đạt 25 triệu VND/m², tăng 11% so với nửa cuối 2014.

Thị trường căn hộ chung cư có tỷ lệ hấp thụ cao hơn đối với biệt thự là 11% trong quý 1/2015, nhưng chủ yếu lượng giao dịch tại các dự án tại trung tâm có giá cả hợp lý dưới 20 triệu VND/m².

Giá bình quân toàn thị trường có tăng so với nửa cuối 2014 là 17%, nhưng giá căn hộ trong và gần trung tâm thành phố cũng ở mức trung bình, dao động từ 13-51 triệu VND/m², trong khi căn ven biển là 21-73 triệu VND/m².

Theo dự báo của Savills, từ năm 2015 trở đi, sẽ có 12 dự án biệt thự với 1.300 căn và 15 dự án chung cư với 16.870 căn hộ gia nhập thị trường Đà Nẵng và chủ yếu tập trung tại khu vực quận Sơn Trà với nhiều dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Theo các chuyên gia, việc tăng nguồn cung sẽ tiếp tục gây áp lực bán cho các dự án đang có trên thị trường và khó có thể nói trước được điều gì khi tình hình kinh tế chưa mấy khả quan, giá các mặt hàng thiết yếu vừa được điều chỉnh tăng trong thời gian qua.