Vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư: Nguồn cơn tranh chấp, khiếu kiện

Những năm gần đây, mô hình phát triển nhà ở chung cư tại các đô thị ngày càng tăng cao, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân. Song, tỷ lệ thuận với đó là số vụ vi phạm trong việc chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thậm chí, những vi phạm này còn là nguyên nhân làm nảy sinh các tranh chấp, khiếu kiện tại nhiều chung cư do chủ đầu tư chây ỳ thực hiện nghĩa vụ...

Vi phạm xảy ra ở nhiều nơi

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay trên địa bàn thành phố có 688 cụm, tòa nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, thời điểm này mới có 418 tòa nhà thành lập được ban quản trị; 309 tòa chung cư đã bàn giao diện tích sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng cho ban quản trị. Số nhà chung cư đã được chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chỉ đạt hơn 30% (287 tòa). Và chỉ có 184/688 nhà chung cư đã được bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung cho ban quản trị, trong đó 11 nhà chung cư mới bàn giao một phần quỹ bảo trì.

Thực tế, vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư đang diễn ra khá phổ biến. Đó là tình trạng chủ đầu tư bàn giao không đầy đủ hồ sơ, tranh chấp về diện tích thuộc phần sở hữu chung, công tác quản lý vận hành tòa nhà, tình trạng thu phí dịch vụ trông giữ xe chưa đúng quy định, nhiều nhà chung cư thiếu nơi sinh hoạt cộng đồng,... Đặc biệt là tình trạng chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị, kéo theo chậm bàn giao quỹ bảo trì, hay thậm chí ban quản trị đã được thành lập nhưng chủ đầu tư “dây dưa” trong chuyển trả quỹ. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến rất nhiều khiếu kiện, tranh chấp trong thời gian gần đây.

Điển hình như tại chung cư StarCity 81 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) hoàn thành và bàn giao từ năm 2014. Nhiều hạng mục trong tòa nhà hư hỏng, xuống cấp nhưng chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Thương mại VNECO Hà Nội chưa bàn giao quỹ bảo trì để sửa chữa. Sau khi cư dân gửi nhiều đơn kiến nghị đến các cấp, đến nay chủ đầu tư mới bàn giao một phần quỹ bảo trì cho ban quản trị. Tại Hồ Gươm Plaza ở phường Mộ Lao (quận Hà Đông), không ít lần cư dân căng băng-rôn đòi chủ đầu tư là Công ty CP May Hồ Gươm bàn giao quỹ bảo trì. Mặc dù các cơ quan chức năng đã vào cuộc, nhưng chủ đầu tư cũng chỉ trả khá “nhỏ giọt”… Tình trạng chủ đầu tư chây ỳ chuyển trả quỹ bảo trì cũng xảy ra ở nhiều chung cư khác như: ĐN 1 và 3 tòa nhà CT3 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), The Pride (quận Hà Đông), Hateco (quận Hoàng Mai),…

Trong khi đó, vi phạm liên quan đến công tác phòng cháy, chữa cháy cũng xảy ra tại nhiều chung cư cao tầng. Theo thống kê của Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy Hà Nội, có 199 cơ sở, công trình nhà cao tầng tồn tại, vi phạm về phòng cháy, chữa cháy. Đến thời điểm hiện tại, mới có 11/199 công trình đã hoàn thành khắc phục vi phạm.

Cần sự vào cuộc của cơ quan chức năng


Tại hội nghị tiếp xúc cử tri về “Thực hiện quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội” do Thường trực HĐND thành phố tổ chức mới đây, Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Thế Hùng thừa nhận, Hà Nội đang trong quá trình đô thị hóa, nhu cầu nhà ở lớn, đặc biệt với nhà chung cư. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà chung cư đang yếu kém, tiềm ẩn mất an ninh trật tự, ảnh hưởng đời sống người dân. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư không xác định hết trách nhiệm của mình với dự án, gây khó khăn cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Tại buổi tiếp xúc, các cử tri kiến nghị thành phố sớm ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ, mối quan hệ của các bên, nhằm bảo đảm công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư hiệu quả. Được biết, việc thực hiện quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ tiếp tục được HĐND thành phố quan tâm, giám sát. Đặc biệt, vấn đề này cũng sẽ được đề cập tại kỳ họp tới đây của HĐND thành phố.

Liên quan đến vấn đề này, mới đây, UBND TP Hà Nội ban hành Công văn 2744/UBND-ĐT yêu cầu các quận, huyện (nơi có các tòa nhà chưa thành lập ban quản trị theo danh sách thống kê của Sở Xây dựng) khẩn trương kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư và các bên liên quan trong việc thành lập ban quản trị; xử lý theo quy định những chủ đầu tư chậm triển khai, không thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư “om” hay bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì, hồ sơ nhà chung cư… UBND thành phố yêu cầu Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện căn cứ thẩm quyền và quy định pháp luật xử lý hành vi vi phạm; đồng thời lập danh sách theo dõi để báo cáo UBND thành phố xem xét năng lực nhà đầu tư khi giải quyết đề xuất đầu tư các dự án khác trên địa bàn thành phố. UBND thành phố cũng giao Sở Xây dựng tổ chức các đợt tập huấn quy định pháp luật liên quan đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư cho các ban quản trị đã được thành lập tại từng quận, huyện.

Cũng theo công văn này, UBND TP Hà Nội yêu cầu các quận, huyện rà soát, chỉ đạo việc thành lập, quản lý đội dân phòng, đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở; phối hợp với Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy tổ chức tập huấn, thực tập, kiểm tra việc chấp hành quy định về phòng cháy, chữa cháy tại các chung cư cao tầng; xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật các trường hợp vi phạm.