Văn phòng cho thuê quý III/2012: Vẫn “cung tăng, giá giảm”

Theo khảo sát và thống kê mới nhất của các tổ chức tư vấn, nghiên cứu bất động sản, ở HN và TP HCM - 2 thị trường lớn nhất VN thì nguồn cung các dự án văn phòng cho thuê đang tiếp tục gia tăng.

Ngược lại với nguồn cung, giá cả cho thuê theo chiều đi xuống, dù đây là mùa cao điểm của DN kinh doanh phân khúc này.

Hà Nội: Văn phòng cho thuê hạng B lên ngôi

Khảo sát từ Knight Frank cho thấy tình hình của phân khúc văn phòng cho thuê tại thủ đô trong quý III đang diễn ra với các chuyển động chậm, ít hoạt động. Tuy nhiên, những thử nghiệm tìm kiếm các địa điểm để thuê trong năm 2012 đến thời điểm hiện nay đã bắt đầu hiện thực hóa và dự kiến sẽ trở thành những giao dịch chính của năm nay.

Cụ thể, các hoạt động chính đang tập trung ở một số dự án lớn như Keangnam Landmark 72, Indochina Plaza Hà Nội, Detech Tower, Icon 4 và CornerStone. Đây là những tòa nhà còn đang xây dựng hoặc tương đối mới, được chú ý trong thời gian gần đây.

Dầu vậy thì nhu cầu lại vẫn không có sự gia tăng đột biến hoặc cải thiện về giá trị hợp đồng ký kết hoặc danh tiếng khách thuê. Trong khi đó, nguồn cung của các dự án cho thuê văn phòng tiếp tục tăng với danh sách được bổ sung trong quý III là: Vinafor (Lò Đúc), Corner Stone, 25 Lý Thường Kiệt Building, 19/12 Building hay Coalimex Building… Những tòa nhà này hầu hết đều đang trong giai đoạn hoàn thiện và sẽ đi vào vận hành trong quý IV/2012 hoặc quý I/2013, ngoại trừ Vinafor đã chính thức đi vào hoạt động. Dự kiến, nguồn cung từ các tòa nhà sẽ tăng thêm 60.000 m2 diện tích cho thuê và đây là 1 sức ép cạnh tranh cho thị trường khi tất cả các tòa nhà đều tập trung ở khu vực trung tâm. Knight Frank cho rằng nguồn cung mới không ngừng tăng lên là kết quả của việc quy hoạch thành phố trong những năm trước đây. “Nhưng bên cạnh việc thích đặt văn phòng tại các khu vực trung tâm thành phố thì nhờ có sự phát triển của hệ thống giao thông và đường sá, rất nhiều khách thuê đã không còn lo ngại về khoảng cách xa và đã chuyển văn phòng Cty từ các tòa nhà cũ tại khu vực thành phố về các tòa nhà mới tại khu vực phía Tây. Giá thuê thấp hơn và các tiện ích tốt hơn của các tòa văn phòng mới rõ ràng là những lợi thế thu hút khách thuê”.

Có lẽ đó cũng chính là nguyên do khiến mặc dù tỉ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê ở hạng B đã tụt giảm 1 % so với quý trước, chỉ đạt 76% nhưng mức giá thuê trên chiều hướng giảm ở tất cả hạng, đã giảm thấp nhất ở văn phòng cho thuê hạng B, xuống còn 493.000đồng/m2. Giá thuê giảm ít hơn sẽ là chìa khóa để các DN đang kinh doanh trong phân khúc văn phòng cho thuê hạng B “trụ hạng” doanh thu và lợi nhuận trong quý.

TP HCM: Giá thuê dần chạm đáy

Xét trên những khía cạnh cơ bản, đang có những dấu hiệu tốt đối với thị trường cho thuê văn phòng.
Ngược lại với Hà Nội, nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê ở hai phân khúc A-B trên thị trường phía Nam – Tp HCM đang có dấu hiệu ổn định. Một khảo sát khác của CBRE cho thấy trong quý III không có dự án A-B nào đi vào hoạt động và diện tích các văn phòng còn trống đã sụt giảm mạnh. Với giá chào thuê đang ở mức rất thấp sau 15 quý điều chỉnh giảm đối với văn phòng cho thuê hạng A và xu hướng giảm này dù đang tiếp tục nhưng đã chững lại và mức giảm chỉ còn phân nửa so với quý trước, CBRE nhận định khá lạc quan: tỉ lệ trống giảm dần, nguồn tương lai tiếp tục trì trệ, những Cty trong và ngoài nước đang có ý định thuê văn phòng hạng B đã nắm bắt được nhiều cơ hội di chuyển và nâng cấp văn phòng. Giá cho thuê dần chạm đáy.

Cũng theo khảo sát của CBRE thì giá cho thuê văn phòng hạng A, từ mức 50 USD/m2 ở thời điểm năm 2009, nay đã “đổ đèo” xuống dưới xấp xỉ 40USD tính đến quý III/2012. Còn giá cho thuê văn phòng hạn B thì giảm tốc ít hơn với mức khoảng 34 USD/m2 cũng năm 2009, nay xuống mức khoảng 27 USD/m2. Đây là mức giá mà theo nhiều DN đang đi thuê văn phòng là có thể chấp nhận được”, do văn phòng hạng A và B tại Tp HCM cũng đều tập trung ở khu vực trung tâm và đáp ứng được nhu cầu thuận lợi, tiện ích cho nhiều DN không có vòng sóng hoạt động kinh doanh lan tỏa vượt ra ngoài khu vực này.

Xu hướng khách thuê nắm bắt cơ hội giá đã giảm gần về mức đáy và dịch chuyển văn phòng tại Tp HCM cũng được Savills – một tổ chức tư vấn, quản lý bất động sản xác nhận. Theo Savills, điều này làm cho khu vực trung tâm TP đang có công suất thuê trung bình cao hơn khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên trong ngắn hạn nguồn cầu thuê văn phòng có thể vẫn chưa được cải thiện do mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô đã ổn định hơn trong 2 quý gần đây nhưng sự phục hồi yếu ớt của nền kinh tế trong nước cũng như bất ổn của kinh tế toàn cầu vẫn tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn FDI trong ngắn hạn – mà các nhà đầu tư FDI chính là một trong những lực cầu lớn nhất của văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.

Dù 2 thị trường lớn nhất nước đang duy trì 2 màu sắc biệt lập về cung – cầu tại phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê, nhưng ở mọi khía cạnh cơ bản các màu sắc đó lại đang chứng tỏ những dấu hiệu tốt đang trở lại trên thị trường. Theo kết luận của tổ chức nghiên cứu Jones Lang LaSalle, tình hình này khiến giá thuê văn phòng có thuê tiếp tục giảm trong ngắn hạn nhưng nếu kinh tế trong nước và thế giới có diễn biến khởi sắc hơn, giá thuê văn phòng sẽ sớm phục hồi trong năm 2013. Trên quan điểm đó, DN có thể chọn đây làm thời điểm để khảo sát và hiện thực hóa kế hoách thay đổi điểm thuê đặt trụ sở, văn phòng, nhằm nâng cấp hình ảnh và địa chỉ của DN ở khu vực cũng như giá cả thuê phù hợp hơn với điều kiện của DN mình.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN