Vẫn kiếm tiền dù thị trường “đóng băng”

Thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh lại rơi vào cơn khủng hoảng mới khi việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS khiến các nhà đầu tư lo ngại. Tuy vậy, xu hướng chung của thị trường BĐS vẫn được giới chuyên gia đánh giá là khả quan vì nhu cầu thực tế của người mua rất lớn.

Căn hộ trung bình sôi động

Trong khi thị trường căn hộ, đất nền cao cấp “đóng băng” thì thị trường nhà phố đơn lẻ và căn hộ giá trung bình vẫn giao dịch khá tốt. Theo các chuyên viên môi giới, đây là loại sản phẩm kiếm lời nhanh và an toàn. Khách hàng của loại nhà ở bình dân này là những cặp vợ chồng trẻ không muốn sống ở các khu chung cư, hoặc người dân ở các tỉnh về thành phố mua nhà cho con ăn học.

Bất chấp thị trường BĐS đóng băng, thị trường nhà đơn lẻ giao dịch sôi động và âm thầm lên giá đều đặn. Tâm, nhân viên trung tâm môi giới nhà đất tại Q.Gò Vấp khẳng định, nhà đơn lẻ vẫn được rao bán với giá rất "cứng", tùy vào thời điểm giá vẫn nhích từ 200 ngàn đến 1 triệu đ/m2, hiện tại trung bình tại các con hẻm trên đường Quang Trung (P.10) được rao bán với giá trung bình 20 triệu đ/m2, nhà cấp 4. Hẻm đường Phan Huy Ích (P.12) giá khoảng 13,5 triệu đ/m2.

Quả thật, nhà giá rẻ trong thời điểm hiện tại được đánh giá là “điểm sáng” của thị trường BĐS. Bên cạnh thị trường nhà phố đơn lẻ, loại căn hộ giá trung bình thời gian gần đây cũng làm “nóng” thị trường với các dự án E.Home 1 và 2 (Q.9), 584 LILAMA-SHB (Q.Tân Phú), Lê Thành (Q.Bình Tân)... Các căn hộ nêu trên đều nhắm đến mục đích đối tượng khách hàng có thu nhập ổn định. Ưu điểm của loại căn hộ này là giá chấp nhận được từ 600 triệu đ/căn, diện tích nhỏ tương đối từ 50 - 80m2, đáp ứng được những tiêu chí của khách hàng.

Ngay tại Hà Nội, căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Xa La cũng đang tạo ra một cơn sốt với những căn hộ rộng 65-80m2, giá 12-14 triệu đồng/m2.

Thừa nhà cao cấp, thiếu loại bình dân

Tại dự án Thái An 1, 2 (gần cầu Tham Lương, quận 12, Tp. Hồ Chí Minh) do Công ty Đất Lành làm chủ đầu tư, có ba loại căn hộ (diện tích 73m2, giá 16 triệu đồng/m2; 99m2 và 108m2, giá 14 triệu đồng/m2), thì loại 73m2 là dễ bán nhất và ít có sản phẩm “mua đi bán lại” vì người mua chủ yếu là để sử dụng (với mức giá dao động từ 1,1-1,2 tỉ đồng/căn). Trong khi đó, những căn hộ có diện tích lớn (với giá trên 1,3 tỉ đồng/căn), người mua phần lớn sử dụng vào mục đích kinh doanh (cho thuê, chuyển nhượng…) đang vướng phải những tác động từ Thông tư 161 của Bộ Tài chính về việc đánh thuế thu nhập.

Trên thực tế, hiện tại thị trường đang có sự mất cân đối giữa sản phẩm nhà ở bình dân, dành cho đa số người dân có nhu cầu nhà ở với sản phẩm cao cấp.Sản phẩm khách hàng cần thì không có nhiều, trong khi loại căn hộ chỉ đáp ứng một bộ phận nhỏ lại có hiện tượng dư thừa, đặc biệt là những căn hộ có diện tích từ 100-200m2.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện tại diện tích nhà ở bình quân đầu người của Việt Nam vào khoảng 12,2m2/người. Và theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, con số này được nâng lên 20m2/người. Như vậy, căn hộ khoảng 40m2, có giá dưới 1 tỉ đồng sẽ là lựa chọn thích hợp cho những gia đình trẻ cũng như những cá nhân có nhu cầu.

Nhưng đến thời điểm này, có thể đếm trên đầu ngón tay các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình. Tại Tp. Hồ Chí Minh có thể thấy một số dự án loại này ra đời và thành công rất nhanh chóng, như Công ty cổ phần Nam Long công bố 108 căn hộ trong dự án E-Home Đông Sài Gòn 2 (quận 9) có diện tích từ 50-60m2 (giá từ 600 triệu đồng/căn); hay Thái An 1, 2 của Công ty Đất Lành với khoảng 700 căn hộ, có giá bình quân 12,5 triệu đồng/m2… Nhưng tại Hà Nội thì ngoại trừ Xa La có loại căn hộ nhỏ, giá dưới 15 triệu đồng/m2 như đã nói ở trên, thì không còn dự án nào khác.

Theo đánh giá của các chuyên gia thì, đến năm 2010 thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại, nhất là nếu như các cơ quan chức năng không tìm được giải pháp giải quyết thỏa đáng đối với bài toán thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (2% hay 25%).

Tất nhiên, như phân tích ở trên, thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào còn phụ thuộc vào chiến lược lựa chọn sản phẩm của các nhà đầu tư. Đây là lúc mà các nhà đầu tư cần tính toán rất kỹ để nhắm đúng đối tượng khách hàng. Phân khúc thị trường nhà ở bình dân có thể vốn không phải là thị trường được ưu tiên vì vấn đề lợi nhuận nhưng, đây lại là thị trường vô cùng rộng lớn và bền vững.

Lê Đình - DiaOcOnline.vn