Vận hành theo đúng quy luật thị trường

Trước bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản-BĐS (mới) sắp có hiệu lực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh đã chia sẻ với phóng viên TBNH về việc thúc đẩy thị trường BĐS trở nên chuẩn hóa và minh bạch hơn.

* Lượng DN BĐS thành lập mới đang gia tăng nhanh chóng, phải chăng có hiện tượng “né” chính sách khi Luật Kinh doanh BĐS (mới) quy định về vốn pháp định tối thiểu thành lập DN BĐS sắp có hiệu lực, thưa ông?

Có thể nói số lượng DN nói chung, trong đó có các DN BĐS nói riêng gia tăng đến 50% trong quý I/2015 trong bối cảnh quy định mới về vốn thành lập DN BĐS tối thiểu là 20 tỷ sắp có hiệu lực, dễ dẫn đến việc hiểu lầm có hiện tượng “né” chính sách. Song thực tế, việc tăng nhanh số lượng DN trong thời gian gần đây do tác động từ nhiều nguyên nhân.

Trước tiên, phải nói rằng nền kinh tế đang có dấu hiệu hồi phục, lạm phát được kiềm chế, niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng đã trở lại. Đây là những dấu hiệu, điều kiện cơ bản để các DN thành lập mới, tìm kiếm cơ hội kinh doanh.

Trong đó, BĐS luôn là lĩnh vực hấp dẫn cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đồng thời, cùng với sự “cởi mở” của Luật DN, Luật Đầu tư... quy định rõ ràng về vấn đề thành lập, giải thể, phá sản DN đã tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế, DN có thể tham gia hoặc rút lui khỏi thị trường một cách thuận lợi.

Thực tế cho thấy, trong năm 2014 và những tháng đầu năm 2015, số lượng dự án khởi công, hoàn thành và đưa ra chào bán với giao dịch thành công tăng lên 50 -70%, hàng tồn kho giảm xuống, cho thấy thị trường BĐS đã có sự ấm lên. Đây là điều kiện để các DN tham gia thị trường hoặc tái khởi động lại dự án. Không riêng gì các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án mới vào cuộc, mà ngay cả các nhà đầu tư thứ cấp cũng nhanh chóng tham gia, tìm kiếm cơ hội kinh doanh cho mình.

Ngoài ra, theo quy luật phát triển đối với thị trường BĐS thì sau thời gian dài đóng băng, giá cả xuống vùng đáy, nay đã và đang có dấu hiệu nhích dần lên, tạo ra cơ hội tìm kiếm lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy, với sự tham gia của nhiều DN sẽ giúp thị trường trở nên sôi động, cạnh tranh tạo thêm nhiều sản phẩm tốt cho người tiêu dùng.

* Ông có cho rằng, với số lượng DN đông, vốn nhỏ, thị trường dễ trở nên “bát nháo” không?

Trước đó, để thành lập DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS chỉ cần số vốn tối thiểu là 6 tỷ đồng, đến thời điểm 1/7/2015 số vốn bắt buộc là 20 tỷ đồng và số vốn này các DN phải đảm bảo trong suốt quá trình hoạt động. Và nhiều ý kiến còn cho rằng, cần nâng  mức vốn tối thiểu với những DN làm dự án lớn lên trên 50 tỷ đồng.

Như vậy, nếu cho DN thành lập trước thời điểm để “né” chính sách thì đến khi quy định có hiệu lực, các DN muốn tồn tại, bám trụ với thị trường cũng buộc phải nâng số vốn lên.

Hơn nữa, đầu tư, phát triển dự án BĐS là kế hoạch dài hơi nên không thể né tránh để sống sót trong thời gian ngắn một vài tháng được. Đó là chưa nói đến quy luật của thị trường, là DN yếu, vốn liếng manh mún, nhỏ lẻ rất khó cho ra đời những sản phẩm tốt, có chất lượng để cạnh tranh, thu hút khách hàng sẽ tự bị đào thải, chứ không thể tồn tại gây “bát nháo” thị trường.

* Thực tế, thời gian qua đã có nhiều DN với năng lực tài chính, quản trị hạn chế vẫn  tham gia thị trường BĐS để trục lợi, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của khách hàng. Ông bình luận thế nào về điều này?

Thị trường BĐS thời gian qua có xảy ra một số hiện tượng tranh chấp, bán nhà trên giấy, không lo hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo giấy tờ theo đúng cam kết với khách hàng của một số chủ đầu tư nhỏ lẻ, năng lực yếu kém, làm ảnh hưởng đến thị trường chung.

Tuy nhiên, với sự ra đời của luật mới, những trường hợp tương tự sẽ khó có thể xảy ra bởi nhiều quy định ràng buộc đối với chủ đầu tư, cũng như bảo vệ người mua nhà một cách tuyệt đối. Cụ thể, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định rõ chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh đối với tất cả các khách hàng về nghĩa vụ tài chính khi phát sinh giao dịch giữa 2 bên thông qua chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ rất khó “lật kèo”, cầm tiền mà không giao bán sản phẩm đúng cam kết vì tiền đã được “cắm” tại ngân hàng, chỉ khi nào thực hiện xong nghĩa vụ số tiền đó mới thực sự về tay người bán.

* Theo ông, thời gian tới thị trường BĐS sẽ trở nên sôi động và minh bạch hơn?

Rõ ràng, trong một môi trường cạnh tranh sòng phẳng, được sàng lọc theo đúng quy luật, có sự tham gia của nhiều tổ chức kinh tế tài chính, cũng như quy mô năng lực của chủ đầu tư ngày càng được nâng lên, đồng thời quyền lợi của khách hàng được luật pháp bảo vệ tạo niềm tin cho mọi đối tượng, thành phần tham gia vào thị trường BĐS... thì chắc chắn đó là những cơ hội, điều kiện tốt để phát triển một thị trường minh bạch, tiến tới chuẩn hóa cả trong khu vực và quốc tế.

* Xin cảm ơn ông!