Tỷ suất đầu tư căn hộ cho thuê cao nhất nhì Đông Nam Á

Lợi tức từ việc cho thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM đang dao động ở mức 5% đến 8% được xem như cao nhất nhì Đông Nam Á.

Mua căn hộ cao cấp để cho thuê lại đang là “mốt” trên thị trường địa ốc hiện nay khi hàng loạt các dự án chung cư cao cấp có chất lượng đi vào hoạt động.

Hoạt động kinh doanh này được các công ty nghiên cứu thị trường, những sàn giao dịch BĐS lớn đánh giá đang diễn ra phổ biến hơn, và cạnh tranh trực tiếp với mảng căn hộ dịch vụ cho thuê. Nhìn vào quy mô thị trường căn hộ cho thuê ở 2 thành phố lớn còn khiêm tốn trong khu vực. Tại Hà Nội chỉ có khoảng 3000 căn, Tp.HCM khoảng 6000 căn. Giá thuê và công suất thuê khá ổn định trong nhiều năm qua khoảng 24USD đến 34 USD/m2/tháng tùy loại căn hộ.

Trong khi đó mảng kinh doanh này thường hướng chủ yếu đến đối tượng khách hàng là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, số liệu sơ bộ cho thấy có khoảng 80.000 nhưng chỉ có khoảng 500 người đang sở hữu nhà. Như vậy, nguồn cầu để cho thuê là khác lớn, đặc biệt khi dòng vốn FDI đang có xu hướng tăng và việc mở rộng kinh doanh của nhiều tập đoàn lớn.

Tuy nhiên, bên cạnh căn hộ dịch vụ thì xu hướng thuê các căn hộ cao cấp trên thị trường đang khá phổ biến đối với người nước ngoài bởi ngân sách thuê hàng tháng thấp hơn khá nhiều. Trung bình với một căn hộ dịch vụ mức thuê khoảng 3200 USD/tháng thì giá thuê căn hộ cao cấp rất đa dạng, phổ biến từ 600 USD đến 1700 USD/tháng tùy diện tích, dự án.

Giá và tính thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp đang tăng lên một phần đến từ nhu cầu của nhà đầu tư mua để cho thuê lại. Chẳng hạn tại thị trường Hà Nội, theo tính toán chưa đầy đủ của chúng tôi ít nhất có khoảng trên 30 dự án chung cư cao cấp đã và đang được xây dựng cung cấp khoảng trên 22.000 căn ra thị trường, trong đó khoảng một nửa số dự án đã hoàn thành. Trong số 10.700 căn hộ giao dịch thành công theo CBRE thống kê trong 2014 thì trong đó có khoảng 2000 căn là phân khúc cao cấp.

Một khảo sát thị trường mới đây của một sàn giao dịch BĐS lớn tại Hà Nội cho biết nhu cầu mua để cho thuê đối với khách hàng của họ chiếm khoảng 20%, còn lại phần lớn là mua để ở.

Xu hướng đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê đang diễn ra phổ biến được các nhà nghiên cứu bất động sản lý giải bởi một số yếu tố tác động tới tâm lý này như sau:

Thứ nhất, tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ cao cấp hiện nay ở mức chấp nhận được. Theo nghiên cứu của CBRE, tại Hà Nội dao động từ 5% đến 6,5%, trong đó khu trung tâm có tỷ suất lợi nhuận cao hơn  khu phía Tây. Tại Tp.HCM tỷ lệ này khoảng 6-8%. Đây là tỷ suất đầu tư cao nhất nhì khu vực Đông Nam Á chỉ sau Phnôm Pênh (Camphuchia) khoảng 10%.


Thứ hai, so với kênh tiết kiệm với lãi suất tiền gửi cũng ngang bằng với tỷ suất này, tuy nhiên, nếu sở hữu bất động sản trong bối cảnh thị trường đang ấm lên như hiện nay có khả năng vừa bảo đảm được tài sản không mất giá, và có cơ hội nếu giá bất động sản tăng.

Thứ ba, so với một số kênh đầu tư khác như chứng khoán, ngoại tệ, vàng,…thì đầu tư bất động sản cho thuê lại được cho là kênh đầu tư có tính dài hạn, an toàn hơn.

Tuy nhiên, xu hướng khá rõ nét hiện nay trên thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đó là giá thuê đang có xu hướng giảm. Điều đó có nghĩa, tỷ suất lợi nhuận đem lại cũng có thể sẽ giảm đi trong thời gian tới. Bởi nguồn cung căn hộ mới ngày càng tăng cao.

Chẳng hạn theo tính toán của một nhà đầu tư, căn hộ khoảng 100m2 tại dự án Indochina Plaza Hà Nội cho khách Nhật Bản thuê với mức giá khoảng 1300 -1400 USD/tháng, thì lợi tức đạt được khoảng 7%. Mức giá thuê này so với năm ngoái giảm khoảng 13%.

Mặc dù vậy, theo dự báo của CBRE, xu hướng đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê sẽ vẫn diễn ra trong 2015, Việt Nam vẫn nằm trong hững nước Đông Nam Á có tỷ suất lợi nhuận cao.