Thành lập quỹ tín thác bất động sản để giải quyết nợ xấu

Năm 2015, dự báo có nhiều ngân hàng (NH) sẽ nới lỏng các điều kiện cho vay đối với bất động sản (BĐS) với khoảng 40% tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính để không phải đối diện với các khoản nợ xấu, nợ khó đòi, cần sớm thành lập quỹ tín thác BĐS nhằm tránh những hệ lụy cho nền kinh tế.

Năm 2015 nhiều NH sẽ rót tiền cho đầu tư BĐS

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2014, dư nợ tín dụng BĐS tăng khoảng 11,5% so với cuối 2013, tức là cao hơn mức bình quân tăng trưởng dư nợ của hệ thống NH. Trong đó, phân khúc mua nhà ở, sửa nhà để ở chiếm 26%; sửa mua nhà cho thuê 13%, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS chiếm khoảng 17%... Các hoạt động liên quan đến BĐS hiện chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì vậy, trả lời cho câu hỏi được nhiều người quan tâm, đó là NH có sẵn sàng cho DN BĐS vay vốn khi nhu cầu vay từ lĩnh vực này đang tăng trở lại, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho hay: “Trọng số cho vay BĐS hiện nay trên 8% và con số này đã giảm so với trước đó. Tuy nhiên, sắp tới sẽ tăng lên vì NH đã xác định phân khúc cho vay, sửa nhà, cho thuê… chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay. Hơn nữa, thị trường BĐS được xác định là gắn chặt và có ảnh hưởng lớn tới nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, sắt thép, đồ nội thất, thương mại, du lịch... thế nên dù đây là lĩnh vực kinh doanh gắn với mức độ rủi ro cao nhưng trong cuộc chơi tài chính, rủi ro cao gắn với lợi nhuận cao nên NH sẵn sàng làm” - ông Lực nhận định.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cũng vì ưu ái và “rót” vốn quá đà cho một số DN BĐS đã dẫn tới câu chuyện nợ xấu. Thực tế cho thấy, rất nhiều khoản nợ lớn liên quan đến BĐS đều là nợ của các công ty sân sau - cổ đông lớn mà NH sở hữu, vì thế, việc xử lý các khoản nợ này rất khó. Do vậy, không chỉ NH, mà cả VAMC cũng đang xử lý nợ xấu BĐS rất chậm. Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến cho việc xử lý nợ xấu chậm ngoài vướng mắc về cơ chế, thì chất lượng nhiều khoản nợ “có vấn đề” là cản trở chính.

Thành lập quỹ tín thác BĐS để giải quyết nợ xấu

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện nay đa số DN BĐS ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỉ đồng mà  phần lớn chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là vốn vay NH. Chưa kể, thực trạng ở Việt Nam rất nhiều người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng, đến khi thiếu tiền lại gõ cửa NH, trong khi, vốn từ NH chỉ là nguồn ngắn hạn. Việc thiếu nguồn vốn dài hạn khiến cho thị trường BĐS Việt Nam bế tắc, rơi vào phương thức làm ăn manh mún, giật gấu vá vai. Vì thế, khi dự án đắp chiếu, lãi suất tăng cao, chủ DN bỏ trốn hoặc bị bắt, kéo theo nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, cuối cùng nền kinh tế lãnh hậu quả. Trước thực trạng này, Thứ trưởng Nam gợi ý, nên chăng thành lập một số quỹ như quỹ tiết kiệm, quỹ tín thác, quỹ đầu tư... mang tính phi NH để tạo vốn dài hạn cho BĐS, giúp thị trường có được sự ổn định về vốn.

Đồng quan điểm, ông Cấn Văn Lực đề xuất nên thành lập quỹ tín thác BĐS đứng ra gom tiền dưới hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư. Khác với chứng chỉ thông thường, chứng chỉ đầu tư BĐS giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên tính thanh khoản cao và có cơ chế chia cổ tức hàng năm. Hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được. Tuy nhiên, nếu thành lập phải có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở để mua lại nợ BĐS của NH nhằm tạo tính thanh khoản cao cho thị trường, giống như cách mà Malaysia đang làm và đã ghi nhận nhiều thành công.