Tương lai buồn của đất vàng Hà Nội: Nga cũng từng... đau

Theo chuyên gia, để tránh thất thoát tài sản nhà nước khi cổ phần hóa, cần có một hội đồng thẩm định tài sản độc lập không có người nhà nước.

Phải chấp nhận thất thoát

Trước những lo ngại về nguy cơ đất vàng bị thâu tóm thông qua con đường nắm quyền cổ đông chiến lược khi DNNN cổ phần hóa, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng nỗi lo ấy là có thật nhưng vẫn cứ phải làm bởi cổ phần hóa là chủ trương đúng đắn, Nhà nước không cần nắm giữ tất cả các lĩnh vực không liên quan đến an inh, quốc phòng quốc gia và nên để cho xã hội thực hiện.

Tuy nhiên có hai vấn đề lớn trong cổ phần hóa được ông Trần Ngọc Hùng chỉ ra: Thứ nhất, cổ phần hóa nhưng đánh giá rất thấp để cổ đông, trong đó có cả lãnh đạo được mua, lợi dụng cái đó trở thành các cổ đông để sau này khoản lợi nhuận kếch xù. Nga cũng từng gặp tình trạng như thế khi cổ phần hóa lĩnh vực dầu khí, khách sạn... khiến tài sản nhà nước bị thất thoát và rơi vào một nhóm lợi ích mà thôi.

Thứ hai, cố tình không muốn cổ phần hóa, thậm chí có doanh nghiệp khi cổ phần hóa cố tình đưa giá lên rất ai để không ai được cổ phần, cuối cùng Nhà nước vẫn chiếm chi phối 70-80%, có quyền chỉ định chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc.

Cả hai phương án trên, theo ông Hùng, đều rất nguy hiểm.

Trong khi đó, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng lưu ý đến hai trường hợp trong quá trình cổ phần hóa DNNN: Nếu đất đai vẫn là của Nhà nước, không hóa giá đưa vào cổ phần và nếu đất đai đã tính thành tiền, hóa thành cổ phần trong doanh nghiệp.

Đối với trường hợp đất đai đã được hóa giá thì nó là tài sản của DNNN và họ có quyền bán. Nhưng nếu vẫn là đất thuê của Nhà nước, chỉ hóa giá phần công trình phía trên thì lúc ấy Nhà nước vẫn giữ được quyền đối với khu đất đó. Lúc bấy giờ mới sợ ai đó thâu tóm đất ấy, tức là họ không thể sở hữu được nhưng vì đất ấy chiếm vị trí tốt nên họ phá cái cũ, xây cái mới và tự nhiên họ lợi dụng được giá trị của đất đó.

"Trong trường hợp đó, Việt Nam chưa có quy định nhiều nước trên thế giới có loại thuế phát triển. Chẳng hạn, doanh nghiệp sử dụng một diện tích đất nhất định, mảnh đất ấy ở vị trí đẹp và doanh nghiệp mở rộng thêm gấp 3-4 lần diện tích sàn cũ thì phần diện tích dôi thêm sẽ bị đánh thuế (thuế phát triển). Điều này có nghĩa Nhà nước vẫn được hưởng lợi ở trong đó chứ không phải mình doanh nghiệp vì giá trị tăng lên là do xã hội mang lại.

Việt Nam nên nghiên cứu phát triển loại thuế này trên cơ sở học hỏi thêm kinh nghiệm của các nước, đặc biệt là Hồng Kông (Trung Quốc). Họ đã sang giới thiệu cho chúng tôi nghe từ cuối thế kỷ trước nhưng Việt Nam đến nay áp dụng.

Nếu vẫn lo ngại thì còn một cách nữa. Chẳng hạn, doanh nghiệp thuê của Nhà nước chừng ấy diện tích đất và vẫn giữ nguyên công trình như thế, Nhà nước sẽ không thay đổi tiền thuê. Nhưng nếu doanh nghiệp cổ phần hóa, cổ đông chiến lược quyết định xóa công trình cũ, thay đổi công trình thì Nhà nước tăng thuế. Trong trường hợp này Nhà nước vẫn còn trong tay công cụ là giá thuê đất, giá thuê đất có thể thay đổi trong khi thuế đất thì không", TS Phạm Sỹ Liêm phân tích.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng nhận định, nhiều DNNN làm ăn bết bát nhưng do nắm trong tay đất vàng nên được các nhà đầu tư quan tâm. Ông dẫn ví dụ trường hợp của Nhà máy cơ khí trung quy mô, trước đây bản thân nhà máy chẳng có giá trị gì mấy nhưng diện tích đất mà doanh nghiệp này sử dụng trên đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân, Hà Nội) lại là đất vàng. Sau vài năm, số phận nhà máy ra sao không ai biết, chỉ có điều trên đất vàng của nhà máy này mọc lên một trung tâm thương mại quy mô bậc nhất Hà Nội. Số phận của Nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo ở trên đường Bà Triệu (Hà Nội) cũng tương tự, đất của nhà máy thuộc về đại gia bất động sản từ nhiều năm nay và nơi đó trở thành một trung tâm thương mại.

Hạn chế lợi ích nhóm thế nào?

TS Phạm Sỹ Liêm cũng chỉ ra một nguy cơ khác là việc đất đai sau cổ phần hóa sẽ bị biến đổi công năng trở thành đất ở, khu đô thị và chính việc này khiến cho giá trị tài sản tăng lên rất nhiều lần, hệ quả là tài sản nhà nước lại thất thoát thêm.

Ông Liêm nhấn mạnh, thực ra những doanh nghiệp khi chuyển đổi công năng đất đã phải đi bôi trơn. Nhưng Nhà nước cấp đất cho DNNN là có mục đích, chẳng hạn để làm công nghiệp, nhưng giờ doanh nghiệp thua lỗ, muốn bán hay cổ phần hóa thì trước tiên phải trả lại đất cho Nhà nước.

Sau đó Nhà nước có thể muốn làm khu đô thị trên diện tích đất đó, lúc bấy giờ sẽ tiến hành đấu giá dự án bất động sản, ai trả tiền cao nhất thì vào. Nhà nước sau khi thu được tiền sẽ bồi hoàn cho doanh nghiệp một phần nhưng với giá đất công nghiệp.

"Ngay cả việc nhiều nhà máy, bộ ngành chuyển ra khỏi nội đô, dù đấy là hợp lý và theo quy hoạch nhưng không phải chuyển đi rồi thì họ không có quyền bán trụ sở vì đất đó là của Nhà nước cấp cho họ trước đây, giờ DNNN hay bộ, ngành không dùng nữa đáng lẽ phải thu hồi lại, đằng này ở Việt Nam cứ để cho bán cả.

Giá trị đất thay đổi thế nào cũng là đất của Nhà nước, của quốc gia mà chính quyền TP thay mặt quốc gia quản lý, còn giao cho doanh nghiệp, cơ quan nhà nước là giao quyền sử dụng, giao có mục đích, giờ thay đổi mục đích thì phải xin phép, TP đồng ý mới được", ông Liêm nói.

Về vấn đề này, để hạn chế nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước, theo ông Trần Ngọc Hùng, phải đánh giá đúng giá trị tài sản của DNNN trước khi chuyển sang cổ phần hóa, kể cả bán đấu giá.

"Nếu một hội đồng thẩm định, đánh giá tài sản chỉ là một số người được chỉ định trong cơ quan nhà nước và doanh nghiệp thì những người đó có thể thao túng, hoặc nâng giá cổ phiếu lên thật cao để không cổ phần hóa được nhiều, hoặc hạ xuống thật thấp để họ thâu tóm được và có lợi nhuận cao sau này. Thậm chí, không loại trừ khả năng những người trong hội đồng thẩm định ấy "đi đêm" với người mua để sau này sẽ được lại quả lợi nhuận. Như thế, rất nhiều thứ bị thất thoát.

Cách duy nhất là Nhà nước phải công khai, minh bạch trong việc đánh giá tài sản. Tốt nhất là có đấu giá, hai là minh bạch, trong đó có những thành phần độc lập thẩm định tài sản. Ở các nước, đơn vị thẩm định giá phải là một hội đồng độc lập có uy tín, cái này rất quan trọng mà Việt Nam chưa làm được.

Nên chuyển việc đánh giá thẩm định sang một tổ chức xã hội nghề nghiệp và dần dần thành một thói quen, công ty này ngày càng có uy tín", ông Trần Ngọc Hùng chỉ rõ.