Nâng tầng chung cư cũ: Đất vàng tranh nhau làm, đất xa ai mặn mà?

Việc cho phép nâng tầng chung cư cũ sẽ giúp các doanh nghiệp có thêm lợi nhuận, nhưng cũng sẽ là bài toán khó đối với vấn đề hạ tầng và an sinh xã hội cho người dân Thủ Đô.

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến 2030, trong đó 'cấm cửa' nhà ở thương mại nội thành, có nghĩa khu nội đô lịch sử gồm 4 quận nội thành cũ là Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Bắc quận Hai Bà Trưng, và một phần phía Nam của quận Tây Hồ sẽ tạm dừng phát triển nhà thương mại.

"Lệnh cấm" được đưa ra một phần để đảm bảo mục tiêu giãn dân số tại các vùng lõi, và hoàn thành mục tiêu Chính phủ đề ra là giảm dân số trong nội thành từ 1,2 triệu dân xuống còn 800 nghìn dân.Thế nhưng, không hiểu vì lý do gì mới đây thành phố Hà Nội đã chính thức ban hành quy chế cho nâng tầng cao đối với các nhà chung cư cũ từ 18-27 tầng.

Theo đó, quy chế mới này được áp dụng trên khu vực có quy mô diện tích khoảng 3.881 ha, thuộc địa giới hành chính của 5 quận: Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, một phần phía Bắc quận Hai Bà Trưng và một phần phía Nam của quận Tây Hồ.

Hà Nội cho phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại hai bên đường vành đai, trục hướng tâm, tuyến phố chính, khu vực điểm nhấn. Khu vực Vành đai I, chiều cao tối đa công trình là 24 tầng, 86m; Vành đai 2, chiều cao tối đa 27 tầng, 97m; đường ven đê Sông Hồng, chiều cao 21 tầng, 76m…

Đối với dự án tái thiết đô thị là tập thể cũ có quy mô 2 ha trở lên, phải bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở, hạn chế tăng dân số, bố trí đất cho công trình giáo dục, tăng cây xanh, diện tích công cộng.

Tầng cao tối đa một số khu tập thể cũ ở Hà Nội như sau: Khu Văn Chương  là 18 tầng; Nguyễn Công Trứ là 25 tầng; Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh là 21 tầng; các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Kim Liên, Láng Hạ, Phương Mai, Thanh Nhàn… là 24 tầng.

Mặc dù UBND Thành phố Hà Nội cho rằng việc quản lý, kiểm soát về quy hoạch, kiến trúc đối với các công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử, thành phố Hà Nội được thực hiện trên cơ sở đảm bảo đúng định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, tuy nhiên, dưới góc độ nhiều chuyên gia kiến trúc, quy hoạch, việc Hà Nội cho nâng tầng cao đối với các chung cư cũ sẽ phải đối mặt với nhiều nguy cơ như quá tải hạ tầng, thiếu trường học, bệnh viên, bãi đậu xe để phục vụ nhu cầu người dân...

Theo kiến trúc sư Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia độc lập, thì khi tăng số tầng lên, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm thay đổi, ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật quy hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ  hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân.

“Vậy nếu số dân ở đó tăng, mật độ dân số tăng thì hạ tầng cơ sở có đảm bảo đủ cho người dân hay không?” - KTS Nguyễn Thị Hiền đặt câu hỏi.

Theo KTS. Nguyễn Hữu Thanh - một chuyên gia về quy hoạch Hà Nội, Hà Nội có Luật Thủ đô, có quy hoạch phân khu và điều lệ quản lý quy hoạch do vậy phải tuân thủ quy hoạch. Các dự án xây dựng phải đảm bảo các yếu tố quy hoạch như tổng thể mật độ, tầng cao, số lượng dân cư. Nhà nước, cơ quan quản lý hoàn toàn có cơ chế để doanh nghiệp có lãi như cơ chế đối ứng bù cho doanh nghiệp một dự án khác để kinh doanh. Không nhất thiết cứ phải chọn giải pháp nâng tầng cao.

"Sở dĩ, doanh nghiệp muốn xin nâng tầng bởi các khu chung cư cũ đều ở vị trí đẹp, doanh nghiệp xây dựng là bán được ngay. Thêm vào đó, số tầng cao được tăng gấp 2-3 lần thì doanh nghiệp nào cũng muốn làm. Nếu nhà đầu tư nào cũng khoanh vùng khu chung cư đẹp, sau đó xin cơ chế nâng tầng, làm mà có lãi thì ai cũng muốn làm. Tôi thấy, trước nay, nhiều dự án được đề xuất đối ứng hình thức BT, nhiều doanh nghiệp được giao thêm các dự án nhưng dự án ở vị trí xa trung tâm, ở khu vực đất bỏ hoang nên không doanh nghiệp nào muốn nhận. Giải pháp nâng tầng cao chỉ để phục vụ cho một nhóm lợi ích nào đó" - ông Thanh nói.

Còn đại diện một doanh nghiệp đã từng tham gia cải tạo chung cư cũ cho biết, bài toán cải tạo chung cư cũ lỗ hay lãi không phụ thuộc vào số lượng tầng cao công trình được cấp là bao nhiêu mà nó phụ thuộc vào quy mô dự án. Ví dụ, có dự án chung cư cũ 5 tầng, sau khi giải phóng mặt bằng diện tích đất 1.000 m2. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải xây 5.000 m2 để trả cho dân, cộng thêm hệ số đền bù 1,5. Tức là, diện tích thực tế phải trả cho dân 7.500m2. Nếu quy mô dự án chỉ được xây dựng 50% (500m2) diện tích đất, thì số tầng cao phải chắc chắn vài chục tầng doanh nghiệp mới có lãi chứ không phải 22 hay 27 tầng. Như vậy, cơ quan quản lý có chạy đua được với doanh nghiệp không? Chưa kể đến vấn đề hệ thống hạ tầng trường học, bệnh viện... có đủ đáp ứng không?

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - ông Trần Ngọc Hùng cũng cho rằng, để đảm bảo không làm tăng mật độ dân số, thì lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó, phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận.

Đặc biệt, thiết kế phải đồng bộ thành các khu phố, tầng 1, 2 có thể cho thuê cửa hàng, siêu thị, làm trường học, mầm non để đáp ứng các yêu cầu thiết yếu của người dân, giảm tối đa áp lực cho hạ tầng giao thông.