Từ vụ TSQ Việt Nam, băn khoăn câu chuyện đúng - sai trong sử dụng đất

Nghi vấn về việc TSQ Việt Nam sử dụng sai mục đích 2 lô đất tại Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông (Hà Nội) được cơ quan quản lý cho biết là chưa đủ cơ sở để kết luận doanh nghiệp làm sai. Tuy nhiên, từ câu chuyện này có thể thấy, “lằn ranh” giữa sử dụng đất “đúng” và “sai” mục đích là khá mong manh.

Từ câu chuyện của TSQ…

Dự án đầu tư trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ do Công ty TSQ Việt Nam làm chủ đầu tư là dự án thành phần thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao (quận Hà Đông, Hà Nội), được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngày 28/4/2006.

Đến ngày 28/12/2007, UBND TP. Hà Nội có quyết định phê duyệt tiền thuê đất các công trình phụ trợ Khu đô thị Mỗ Lao (Trung tâm Thế giới trẻ thơ và Trung tâm Triển lãm) cho Công ty TSQ Việt Nam, chủ đầu tư 2 tòa nhà Euroland.

Cụ thể, TSQ Việt Nam được phép thuê và làm chủ đầu tư xây dựng 2 công trình trên. Trong đó, khu đất xây dựng Trung tâm Thế giới trẻ thơ có diện tích 5.800 m2 và Trung tâm Triển lãm có diện tích 10.086 m2. Thời gian thuê đất 50 năm, giá thuê là 48.975 đồng/m2/năm.

Tuy nhiên, khi chuẩn bị hoàn thiện, công trình này đã bị người dân phản ánh, có nguy cơ biến thành nhà liền kề và cho thuê để thu lời, với mức giá thuê theo quảng cáo từ 10 - 35 triệu đồng/căn/tháng.

Sau phản ánh của báo chí, ngày 5/5/2016, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ký văn bản chỉ đạo Giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch UBND quận Hà Đông kiểm tra, đề xuất biện pháp xử lý (trong trường hợp có sai phạm) và báo cáo Thành ủy, UBND Thành phố trước ngày 22/5, đồng thời có thông tin phản hồi báo chí đầy đủ.

Đến ngày 23/5/2016, liên ngành kiểm tra gồm Sở Xây dựng và UBND quận Hà Đông đã có Văn bản số 4127/LN-SXD-UBND báo cáo về việc kiểm tra, xử lý thông tin phán ánh 2 công trình này. Theo đó, dự án này chỉ mắc lỗi vi phạm khi chủ đầu tư đã tự ý phê duyệt thiết kế cơ sở mà không báo cáo và lấy ý kiện thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định tại điểm b, khoản 2, Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Còn đối với nội dung về mục đích sử dụng đất, thì chủ đầu tư chưa xây dựng phương án kinh doanh, công trình chưa đưa vào sử dụng, nên không có cơ sở xác định việc vi phạm công năng sử dụng công trình.

Điều này cũng phù hợp với nội dung ông Đỗ Quân, Phó chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty TSQ Việt Nam đã chia sẻ trước đó với báo chí. Ngoài ra, theo ông Quân, việc có một số đơn vị, cá nhân được mượn vị trí mặt bằng tại 2 lô đất NT-03 và TM-03 để kinh doanh dịch vụ như trong thời gian vừa qua cũng là trong giai đoạn thử nghiệm của chủ đầu tư để tiến hành thăm dò thị trường và TSQ Việt Nam có thêm điều kiện hoàn thiện bộ máy quản lý công tác cho thuê sau này.

Cũng theo khẳng định của ông Quân, TSQ cam kết sử dụng đúng mục đích đất đã được thuê như ban đầu. Còn nếu trong trường hợp mục đích sử dụng ban đầu không còn phù hợp với thực tế, thì phía Công ty sẽ có văn bản trình các cấp xin bổ sung theo quy định.

…nhìn về câu chuyện đúng, sai sử dụng đất

Như vậy, câu chuyện về việc sử dụng sai mục đích đã không xảy ra tại 2 công trình tại Khu đô thị mới Mộ Lao và những nghi vấn sai phạm của TSQ Việt Nam cũng đã được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, câu chuyện này để lại một góc nhìn khác về vấn đề, làm sao để xác định được một công trình có thực sự sử dụng đất đúng mục đích.

Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013, trong 8 trường hợp thu hồi đất do vi phạm luật về đất đai, có 2 trường hợp bị lưu ý là “Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm” và “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền”.

Nhìn chung, quy định này đã nhiều lần được đem ra bàn thảo cả trước và sau khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, tuy nhiên dường như tính “chung chung và khó thực thi” của quy định này vẫn chưa được tháo gỡ.

Về bản chất, nếu chỉ xác định đất có sử dụng đúng mục đích hay không trong một số trường hợp là tương đối khó, đặc biệt là những dự án nằm trong vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố lớn được quy hoạch chuyển đổi khi mở rộng địa giới hành chính, chẳng hạn như khu vực Hà Đông (Hà Nội) những năm trước đây. Do sự khác biệt giữa các địa phương khi tiến hành lập quy hoạch tổng thể, dẫn đến sự chồng chéo và vướng mắc khi rà soát lại về quy hoạch của từng dự án.

Chẳng hạn như chính dự án của TSQ, theo chia sẻ của ông Quân, dự án này cũng gặp nhiều vướng mắc về thủ tục và giấy tờ. Do vậy, đã không tránh khỏi những sai sót và gây ra sự nhầm lẫn giữa đất công và đất tư.

Bên cạnh đó, một thiếu sót không nhỏ là mặc dù Luật Đất đai 2013 mới nhấn mạnh tới nội dung giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai, bên cạnh thanh tra, kiểm tra liên ngành của các cơ quan có liên quan, nhưng theo đánh giá của các thành viên thị trường, thực tế quá trình này lại diễn ra không hiệu quả, khi các khiếu nại, phản ánh của người dân thường rất lâu mới được giải quyết. Trong khi công tác thanh, kiểm tra sử dụng đất đai tại không ít địa phương còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ khi nguồn nhân lực cho hoạt động này được đánh giá là vừa thiếu về lượng, vừa yếu về chất.

Ngoài ra, một trong những kẽ hở khiến sai phạm sử dụng đất xảy ra triền miên là các chế tài xử lý việc sử dụng đất đai sai phép còn chưa đủ tính răn đe, khiến các chủ đầu tư được giao đất có thể cân nhắc tới yếu tố “lợi nhuận” để chấp nhận bị xử phạt.

Theo nhận xét của các chuyên gia, việc xác định sử dụng đất sai mục đích là vấn đề phức tạp, do đó, cần hơn nữa sự quyết tâm và và tham gia của cả hệ thống chính trị ở các cấp, đồng thời phải kiên trì tập trung lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện thường xuyên, liên tục; kịp thời phát hiện, ngăn chặn các vi phạm pháp luật về đất đai; từng bước chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất...

Chương trình tổng thể về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí trong năm 2016 có nội dung, đối với đất đai, trụ sở làm việc, nhà công vụ giao cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức phải được quản lý sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả và đảm bảo thực hành tiết kiệm. Thu hồi 100% nhà công vụ sử dụng không đúng mục đích, không đúng đối tượng, đối tượng hết thời gian sử dụng nhà công vụ theo quy định.
Trong quản lý, sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơ bản từ ngân sách nhà nước, Chính phủ yêu cầu rà soát, cắt giảm 100% các dự án không nằm trong quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, thu hồi các dự án đã được cấp phép đầu tư, nhưng quá thời hạn quy định không triển khai thực hiện; cắt giảm, tạm dừng các hạng mục công trình chưa thực sự cần thiết hoặc hiệu quả đầu tư thấp; không để phát sinh thêm và xử lý dứt điểm nợ đọng xây dựng cơ bản.