Từ vụ kiện tụng giữa ca sĩ Thu Minh với chủ đầu tư

Để tránh rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà dự án, khách hàng cần nắm chắc trong tay chứng thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh.

Mới đây, dư luận xôn xao về vụ kiện tụng giữa ca sĩ Thu Minh và chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp Léman Luxury Apartments do Công ty Cổ phần C.T Phương Nam (thành viên Tập đoàn C.T Group) làm chủ đầu tư.

Từ vụ việc này, có ý kiến cho rằng nếu khi ký kết hợp đồng mua căn hộ, Thu Minh nắm chắc trong tay chứng thư bảo lãnh (CTBL) thì có lẽ cô ca sĩ này đã không phải vướng vào vụ tranh chấp quyền lợi khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ.

Tung chiêu trấn an khách hàng

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hiện nay bên cạnh những dự án đã có CTBL như Citi Home, Skyline, The Art… cũng còn khá nhiều dự án không mặn mà với việc thực hiện CTBL.

Thế nhưng để mời chào khách mua nhà, nhiều nhân viên môi giới thường nói kiểu mập mờ “dự án bên mình được ngân hàng lớn tài trợ vốn và bảo lãnh. Quyền lợi khách hàng luôn được bảo đảm…”. Song thực tế, điều này thường mang tính PR là chính, bởi có chủ đầu tư vẫn “quên” thực hiện ký kết CTBL. Thậm chí có nơi lập lờ giữa điều khoản phạt chậm tiến độ trong hợp đồng mua bán.

Khi PV trong vai người đi mua nhà đề cập đến CTBL, nhân viên môi giới dự án do một công ty bất động sản làm chủ đầu tư nói: “Dự án hiện đã được ngân hàng tài trợ vốn…”.

Trong khi đó, theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án này triển khai từ đầu năm 2016 và đã xây xong móng. Điều này có nghĩa việc hỗ trợ của ngân hàng đối với dự án trên chỉ là hợp tác tài trợ vốn, cho vay mua nhà thông thường chứ chưa có CTBL.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại một dự án tọa lạc tại khu vực xa lộ Hà Nội, chủ đầu tư là một công ty TNHH.  khi hỏi đến rủi ro khi mua nhà không có CTBL, nhân viên môi giới cho biết: “Mua nhà bên em chị cứ yên tâm, vì trong hợp đồng mua bán đã có ghi điều khoản phạt nếu chủ đầu tư chậm bàn giao tiến độ”.

Khi không có CTBL, một số chủ đầu tư thuyết phục khách hàng bằng điều khoản phạt chậm tiến độ, thậm chí tỉ lệ phạt rất cao. Thông thường tỉ lệ này chiếm khoảng vài phần trăm nhưng trong trường hợp của ca sĩ Thu Minh thì tỉ lệ phạt đẩy lên đến 20% giá trị hợp đồng.

Với những doanh nghiệp ngại ký hợp đồng bảo lãnh thì đây là một trong những cách thức họ áp dụng để làm yên lòng khách hàng. Tuy nhiên, điều này có thể khiến người mua nhà gặp rủi ro, thậm chí chẳng khác nào “cầm dao đằng lưỡi”.

Không “mặn mà” vì ngại tốn kém

Để giải thích lý do vì sao các công ty địa ốc không mặn mà với việc ký kết CTBL, giám đốc doanh nghiệp bất động sản đưa ra ví dụ: Một dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỉ đồng, trong đó vốn tự có chiếm 40%, tương ứng 400 tỉ đồng. Chủ đầu tư phải thế chấp chính dự án trên để vay ngân hàng thêm 60%, tương ứng 600 tỉ đồng.

Giả sử với mức lợi nhuận đạt 20% tổng vốn đầu tư, như vậy tổng giá trị dự án sẽ là 1.200 tỉ đồng. Từ lúc ban đầu, dự án có mức tổng đầu tư là 1.000 tỉ đồng, ngân hàng phải cấp tín dụng lên 1.800 tỉ đồng (bao gồm khoản vay đầu tư dự án lúc ban đầu) do ngân hàng vừa bảo lãnh giá trị cho dự án, vừa bảo lãnh cho phần lợi nhuận của chủ đầu tư.

Nhưng để được ngân hàng phát hành CTBL, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm.

“Điều này làm gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Qua đó đẩy giá bán căn hộ lên cao, giảm tính cạnh tranh của dự án trên thị trường. Đó là lý do các chủ đầu tư không mặn mà với việc thực hiện bảo lãnh chứng thư” - vị giám đốc này phân tích.

Nói về vấn đề trên, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng Giám đốc của VietBank, cho biết: “Nếu chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện việc ký kết CTBL sẽ an toàn cho cả bốn bên bao gồm ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu - khách hàng. Về phía ngân hàng cũng mong muốn làm bảo lãnh vì thông qua chủ đầu tư, ngân hàng có cơ hội tiếp cận nguồn khách hàng tiềm năng”.

Tuy vậy, trong thực tế, ngân hàng khó bảo lãnh cùng lúc nhiều dự án. Trong đó quy định về tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng cũng là một trong những rào cản để các ngân hàng thương mại thực hiện CTBL. Bởi lẽ nhiều dự án bất động sản có giá trị lớn so với vốn tự có của ngân hàng.

Người mua nhà có thể gặp rủi ro

Theo luật sư Huỳnh Trung Hiếu, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 quy định để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, quy định chuyển tiếp (khoản 1 Điều 80) trong thời hạn một năm, các công ty bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của luật này thì phải bổ sung đầy đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện bảo lãnh dự án.

“Trên thực tế, từ lúc công trình được cho là hoàn thành, chẳng hạn phần thô, đến khi bàn giao nhà hoàn thiện là khoảng thời gian khó xác định cụ thể, dài hay ngắn là tùy thuộc vào từng chủ đầu tư. Do vậy, người mua nhà vẫn có thể gặp phải rủi ro từ việc chậm bàn giao nhà. Ở đây, cần phải hiểu đối tượng điều chỉnh của luật là “tiến độ bàn giao nhà” chứ không phải tiến độ dự án một cách chung chung” - ông Hiếu nhấn mạnh.