Bắt đầu chu kỳ bình ổn!

Dù đã có những vòng quay chệch choạc trong tháng cuối năm 2015 và thông tin siết vốn vào bất động sản đầu năm nay khiến con đường dẫn đến quyết định xuống tiền của người mua nhà dài ra một chút, nhưng báo cáo của các công ty tư vấn thị trường và khảo sát của Đầu tư Bất động sản vẫn cho thấy một quý đầu năm khá suôn sẻ với thị trường địa ốc.

Trên thực tế, sự e dè là có khi đã có hiện tượng một vài chủ đầu tư hoãn kế hoạch mở bán bởi lo thanh khoản không được như ý. Các báo cáo cập nhật tình hình thị trường quý I của các công ty nghiên cứu mới được công bố cũng đề cập đến tình hình giao dịch trầm ổn trở lại sau những tháng ngày sôi động quý III, quý IV năm ngoái.

Cụ thể, báo cáo cập nhật của CBRE cho thấy, tại Hà Nội đã có tổng số 4.318 căn hộ mới được mở bán từ 16 dự án, giảm 18% so với cùng kỳ. Mặc dù giao dịch diễn ra rất sôi động, nhưng số liệu đã cho thấy sự sụt giảm 5% so với cùng kỳ năm trước với 4.048 giao dịch trong quý này. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần. Phân khúc giá rẻ có lượng giao dịch giảm khá mạnh, nguyên nhân chính bởi gói vay 30.000 tỷ đồng sắp kết thúc.

Dù khác nhau về con số thống kê, nhận định tương tự cũng được Savills đưa ra với thanh khoản giảm tới 13% với khoảng 5.600 căn hộ được giao dịch thành công.

Điểm đáng chú ý theo Savills, thị trường căn hộ đã có những diễn biến khác so với năm 2015, khi căn hộ hạng B có thanh khoản tốt nhất, đạt 3.700/5.600 căn hộ được bán ra trong quý I/2016.

Tại TP. HCM, CBRE cho biết, tình hình bán hàng được ghi nhận trong quý I/2016 khá lạc quan với 9.090 căn hộ được bán, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Còn theo con số của Savills, trong quý đầu năm, TP. HCM chứng kiến gần 7.600 căn hộ được tung ra thị trường từ 17 dự án mới và 3 dự án đang hoạt động. Số lượng giao dịch đạt được hơn 6.300 căn, giảm 18% theo quý nhưng tăng 49% theo năm.

Dù diễn biến thị trường tại 2 miền có khác nhau và TP. HCM giữ phong độ tốt hơn so với bất động sản Thủ đô, nhưng nó cũng đặt ra những vấn đề cần lưu tâm.

Thứ nhất, theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA), thanh khoản đến từ hoạt động đầu tư thứ cấp năm 2015 tăng gấp 3 lần so với năm 2014. Tuy nhiên, hầu hết các dự án mở bán giai đoạn này đều hoàn thiện vào khoảng cuối năm 2016, đầu năm 2017. Giới đầu tư sẽ ít khi chịu “om vốn” đến lúc này để phải chịu lãi vay lớn và mất thời gian hoàn thiện hồ sơ sở hữu nhà, nên trong thời gian tới, nguồn cung thứ cấp rất có thể sẽ tăng mạnh.

Thứ hai, vào thời điểm hiện tại, lãi suất đã bắt đầu rục rịch tăng trở lại sau thời gian dài duy trì ở mức thấp. Khảo sát của Đầu tư Bất động sản cho thấy, mức lãi suất huy động trên 8%/năm không còn là hiếm. Điều này kéo theo áp lực buộc phải tăng lãi suất cho vay, đặc biệt là những lĩnh vực đang hút tiền như bất động sản.

Thứ ba, việc sửa đổi Thông tư 36 hay việc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sắp kết thúc cũng gây tác động không nhỏ, khiến nhiều người mua nhà có tâm lý dừng lại nghe ngóng.

Tất cả những yếu tố đó khiến nhiều quan điểm cho rằng, thị trường sẽ không còn bùng nổ như quý III/2015. Tuy vậy, điều này chưa hẳn đã không tốt, bởi khi sự lạc quan và thái độ thận trọng cân bằng nhau, thị trường sẽ đi vào một giai đoạn bình ổn hơn.

Thực tế, dù bắt đầu năm 2016 với khá nhiều thông tin bất lợi, đặc biệt là sự thay đổi quan điểm trong điều hành của cơ quan quản lý theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn thị trường như Nghị quyết 01, hay dự thảo sửa đổi Thông tư 36, nhưng 3 tháng vừa qua, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý I/2016 vẫn đạt mức cao nhất kể từ năm 2012 trở lại đây với tỷ lệ 3,43%, trong khi con số của năm 2015 chỉ đạt 2,55%.

Các dự án mới có diện tích căn hộ đa dạng của các chủ đầu tư có uy tín, có cam kết tiến độ thi công và thanh toán hợp lý vẫn ghi nhận giao dịch tăng trưởng đều đặn qua các tháng kể từ cuối năm 2015 cho tới thời điểm hiện tại, điển hình như Vingroup, Sungroup, FLC, Hải Đăng…

Một điểm nhấn đáng chú ý là dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản cũng đạt những kết quả khá ấn tượng. Tính đến 31/1/2016, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản đạt 394.013 tỷ đồng, tăng 26,07% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 0,31% so với thời điểm 31/12/2015

Sau thời gian sôi động, tất nhiên thị trường sẽ phải có một khoảng “chùng xuống” nhất định, tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường đang chững lại và sẽ “rơi”. Việc điều chỉnh vào thời điểm này có ý nghĩa quan trọng giúp cân đối và sàng lọc lại thị trường, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển ổn định trong trung và dài hạn tiếp theo.