Trông vào chính sách…

Những ngày cuối năm, những biến chuyển của thị trường bất động sản vẫn là dồn dập, hối hả ở khâu chính sách và èo uột, im ắng trong giao dịch thực tế. Nghĩa là tính thanh khoản của thị trường vẫn không khác mấy so với thời gian qua, vì vậy, cũng báo hiệu một năm 2013 tiếp tục khó khăn...
 

Khi nhiều doanh nghiệp không thể “cố”

Đến thời điểm này, có thể nói chưa khi nào thị trường bất động sản ảm đạm lâu như vậy. Những đợt trước, cơn “lạnh” của thị trường chỉ khiến mặt bằng giá đi ngang và sự ảm đạm cũng không kéo dài. Nay, trải qua hai năm bất động, thị trường vẫn chưa cho thấy điều gì sáng sủa và giá thì chưa dò thấy đáy. Bởi không nhìn thấy “tia sáng” nào, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt ở Hà Nội, đã và đang tìm cách thoát khỏi con tàu đắm, dù họ đang sở hữu những dự án được đánh giá tốt một thời phải cạnh tranh quyết liệt mới giành được.

Kết quả kinh doanh của đa số doanh nghiệp bất động sản tiếp tục từ xấu đến tồi tệ. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của những doanh nghiệp này đều đã lớn hơn 1. Dù cấu trúc vốn của một doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cho phép dùng đòn bẩy nợ cao, thì tỷ lệ cao đến mức đó vẫn là quá lớn, rủi ro kiệt quệ tài chính rất cao. Giá thành căn hộ nước ta quá cao, nên dù giá bán đã giảm 20 – 30% so với trước thì vẫn còn cao hơn so với các nước trong khu vực.

Các chuyên gia cho rằng giá căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội phải giảm một nửa thì mới bằng với mức giá chung của các nước châu Á! Tất nhiên con số này là không tưởng, nhưng qua đó cũng thấy được cái khó của các doanh nghiệp. Những người lạc quan cho rằng một khi lạm phát và lãi suất huy động đều giảm xuống dưới 10%/năm như hiện nay thì thị trường sẽ hồi phục sau khoảng nửa năm nữa.

Tuy nhiên, những người không lạc quan nhận định phải năm bảy năm nữa thị trường mới phục hồi và hai ba năm tới là khoảng thời gian các doanh nghiệp khó khăn nhất. Không còn cách nào khác, nếu chấp nhận thực tế này, các chủ đầu tư thiếu tiềm lực về vốn và công nghệ sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường sân chơi cho các nhà đầu tư lớn hơn. Đó là lý do thị trường mua bán, sáp nhập dự án thời gian qua luôn tồn tại song song với việc mua bán căn hộ nhỏ lẻ của cá nhân.

Nhà nước đang nỗ lực cứu thị trường

Từ cấp cao nhất là Chính phủ đến các bộ ngành có liên quan đều đang thể hiện sự nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản. Tuần qua, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên – Môi trường và các bộ, ngành liên quan khẩn trương xây dựng phương án tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện thực tế, đẩy mạnh tiêu thụ hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt là phải có giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng thông báo trong một cuộc họp tại Hà Nội là bộ này đang tích cực triển khai xây dựng gói giải pháp về tài khóa để hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường bất động sản nhằm giải quyết hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu của bất động sản và vật liệu xây dựng. Kịch bản và các phương án đang được Bộ Tài chính cân nhắc, tính toán để sớm đưa Chính phủ trình Quốc hội.

Bộ Xây dựng cũng không chậm chân khi vừa hoàn tất dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới. Ba nội dung đáng chú ý được đề xuất với mục đích tạo bước ngoặt về phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp, công nhân lao động, người khó khăn về nhà ở có thể tiếp cận được chính sách này.

Đầu tiên là việc quy định quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, trong đó có việc yêu cầu các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới tại các đô thị từ loại ba trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất để trực tiếp xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao để Nhà nước sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%…

Một vấn đề rất được các doanh nghiệp quan tâm, liên quan đến quy định về diện tích căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội, trong dự thảo Nghị định, Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư áp dụng thí điểm việc thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư tối thiểu là 25m2, tối đa đến 90m2 và nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở liền kề thấp tầng tại các đô thị loại 1 và 2, nhưng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản chấp thuận. Cơ quan quản lý cũng sẽ cho phép chủ sở hữu căn hộ có thể được chuyển nhượng, bán ra thị trường sau năm năm sử dụng, thay vì mười năm như quy định hiện nay.

Nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư sẽ được huy động từ nguồn quỹ phát triển nhà ở của địa phương, trích 30% nguồn thu từ tiền sử dụng đất trên địa bàn, ngân sách địa phương hỗ trợ hằng năm theo quyết định của HĐND cấp tỉnh, phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, công trái nhà ở, vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có) và các loại vốn khác như ODA,… Đặc biệt hơn, trong phần quy định về chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, ngoài các chủ thể chính là cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân, Chính phủ sẽ cho phép phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT).

Bộ Xây dựng cũng đã hoàn thành dự thảo Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư để trình Chính phủ. Theo dự thảo, việc phát triển nhà ở tái định cư được thực hiện theo ba hình thức: Đầu tư xây dựng trực tiếp, đầu tư theo hình thức hợp đồng BT, mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư.

Đây là một chính sách mới và theo dự thảo, căn cứ kế hoạch phân bổ số lượng nhà tái định cư được cấp có thẩm quyền lựa chọn có thể mua nhà ở thương mại trong các dự án khu đô thị mới để bố trí tái định cư theo quy định. Việc quản lý vận hành, khai thác nhà tái định cư phải đảm bảo các nội dung theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư thương mại và quy định pháp luật liên quan. Diện tích mỗi căn hộ tái định cư không quá 60m2 và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở, nhưng không được dưới 30m2.

Nhà nước muốn rằng những chính sách này sẽ giúp thị trường bất động sản khởi sắc hơn, hay chí ít cũng giúp thị trường phát triển một cách bền vững. Tuy nhiên, có vẻ như thị trường đang miễn nhiễm với những thông tin tốt, nên với nhiều doanh nghiệp bất động sản thời điểm này, làm sao để tồn tại thôi cũng đã là thành công…
 

DiaOcOnline.vn - Theo DNSG