Triển vọng M&A bất động sản

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản gần đây diễn ra khá dồn dập và trải đều nhiều phân khúc sản phẩm, từ các dự án nhà ở, trung tâm thương mại cho đến dự án nghỉ dưỡng. Các chuyên gia cho rằng hoạt động M&A sẽ giúp tăng sức cạnh tranh và làm cho thị trường bất động sản tốt hơn, chuyên nghiệp hơn.

Vì sao M&A?

Sau khi UBND thành phố Hà Nội ra quyết định chấp thuận cho đầu tư dự án công viên giải trí, trường học và tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ Golden Palace A, Công ty cổ phẩn Đầu tư Mai Linh hiện đã bắt tay vào triển khai ngay. Tọa lạc tại phường Mễ Trì và Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, dự án có quy mô 206.337 mét vuông, tổng vốn đầu tư 4.460 tỉ đồng, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2022.

Golden Palace A trước đây chính là dự án tháp dầu khí 102 tầng do Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) làm chủ đầu tư. Theo thiết kế ban đầu, dự án cao 102 tầng với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỉ đô la Mỹ nhưng đến tháng 3-2011 được điều chỉnh độ cao còn 79 tầng đồng thời vốn đầu tư giảm xuống 600 triệu đô la Mỹ và bây giờ được chuyển cho Mai Linh. Tuy nhiên, cả hai bên đều không tiết lộ về giá trị thương vụ M&A này là bao nhiêu.

Trước đó, vào năm 2016, Mai Linh cũng từng thực hiện thành công thương vụ M&A dự án tòa nhà Golden Palace trên đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân).

Trao đổi với Thị trường Địa ốc, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), cho biết hiện doanh nghiệp này cũng đang tích cực tìm kiếm các dự án giàu tiềm năng để thực hiện M&A.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, những năm 2010 - 2014 một loạt doanh nghiệp và nhà máy tại Hà Nội được chuyển từ trung tâm thành phố ra ngoại thành và các khu công nghiệp tập trung nên muốn chuyển nhượng lại địa điểm cũ để lấy tiền tái đầu tư. Khi đó, muốn mua lại quỹ đất không khó như bây giờ, bởi đất dạng này gần như không còn nữa. “Hiện nay, các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa gần như không còn đất. Thậm chí những quận ở vùng ven như Cầu Giấy cũng khó kiếm đất để làm dự án mới. Một dự án muốn xây dựng đẹp và đầy đủ chức năng như mong muốn thì quy mô phải 2-3 héc ta nhưng không có thì đành chấp nhận cả những mảnh đất 5.000 - 6.000 mét vuông”, ông nói.

Lý giải vì sao thị trường bất động sản đang phát triển tốt nhưng hoạt động M&A vẫn diễn ra mạnh mẽ trong thời gian gần đây, ông Hiệp cho rằng do thị trường bây giờ mới bắt đầu vào giai đoạn phát triển thực chất. Những năm 2010 - 2013 thị trường này bùng nổ như làn sóng, ai cũng tưởng mình làm được bất động sản, ai cũng nghĩ là mình đầu tư được nên hình thành một loạt các chủ đầu tư không đủ tài chính và năng lực quản lý. Bây giờ thị trường sàng lọc mạnh, các chủ đầu tư không đủ năng lực buộc phải tìm cách bán dự án cho người khác để thoát khỏi thế bế tắc.

“Thị trường bất động sản đang có sự phân hóa, một số chủ đầu tư tích lũy đủ tài chính, năng lực đang thể hiện sức mạnh của mình thông qua việc mua bán, sáp nhập các dự án từ những chủ đầu tư yếu thế hơn. Các dự án quá lâu không triển khai sẽ dần bị mua lại”, ông Hiệp nói.

Theo bà Tạ Thị Vân, Phó giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng (ICID), việc tìm kiếm quỹ đất thông qua con đường lập dự án, xin chấp thuận chủ trương đầu tư, rồi thực hiện giải phóng mặt bằng hiện nay rất khó và đẩy chi phí lên cao. Bởi các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng… hầu như đã phủ kín các dự án bất động sản. Việc triển khai các dự án hợp đồng xây dựng - chuyên giao (BT) cũng không dễ vì chính quyền không tìm được quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư… Do đó, hoạt động M&A bất động sản diễn ra nhộn nhịp thời gian gần đây không khó để giải thích.

Còn ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thì cho biết sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (từ 1-7-2015), đã tạo điều kiện để các thương vụ M&A bất động sản tiến hành thuận lợi hơn. Nhiều nhà đầu tư đang nắm dự án hoặc quỹ đất lớn biết chắc chắn nếu không đầu tư theo đúng thời hạn đăng ký thì khả năng bị thu hồi rất cao, nên tìm cách chuyển nhượng lại.

Sẽ còn nhộn nhịp

Theo một báo cáo mới đây của Công ty CBRE Việt Nam về xu hướng đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương, phân khúc khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt chú ý và hoạt động M&A diễn ra khá nhộn nhịp. Thương vụ nổi bật trong quí 1-2017 là việc Công ty Berjaya Land bán toàn bộ cổ phần (70%) đang nắm giữ tại Công ty Berjaya Long Beach LLC Việt Nam - chủ đầu tư dự án Long Beach Resort Phú Quốc - với giá 65,32 triệu ringgit (khoảng 15 triệu đô la Mỹ)…

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Công ty Savills Việt Nam, dự báo hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới. Đây sẽ tiếp tục là một hình thức mà đại đa số những nhà đầu tư nước ngoài sử dụng để tham gia vào thị trường bất động sản trong năm 2017 và những năm tiếp theo.

Theo ông Khương, thời gian qua, các thương vụ M&A diễn ra trên quy mô lớn ở tất cả các phân khúc khác nhau. Trong số đó có thể kể đến là thương vụ liên doanh tập đoàn Châu Tài Phúc và Suncity đầu tư vào dự án nghỉ dưỡng, casino Nam Hội An với tổng vốn đầu tư lên đến 4 tỉ đô la Mỹ; tập đoàn Lotte mua lại tòa nhà Diamond Plaza (TPHCM); Gaw Capital mua lại một loạt tài sản thương mại từ Indochina Land hay Gamuda Land mua lại phần vốn của Sacomreal trong dự án Celadon City (TPHCM)…

Nổi bật trong hai năm 2016 và 2017 là nhiều thương vụ M&A bất động sản được thực hiện thành công bởi các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore. Chẳng hạn một nhà đầu tư Nhật đã mua lại thành công 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B Tower hay Quỹ đầu tư Creed Group hợp tác cùng hai nhà đầu tư trong nước là Phát Đạt và An Gia phát triển các dự án nhà ở thương mại tại TPHCM.

Các nhà đầu tư đến từ Singapore như Keppel Land thì tham gia vào dự án Empire City,CapitaLand gia tăng sở hữu của mình ở dự án The Vista. Gần đây nhất, Tập đoàn MapleTree đã mua lại toàn bộ khu phức hợp Kumho Asiana Plaza, một khu phức hợp lớn tại trung tâm TPHCM. Các nhà đầu tư trong nước mặc dù không thu hút nhiều sự chú ý như các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng vẫn để lại dấu ấn đáng ghi nhận. Trong số các nhà đầu tư trong nước không thể không kể đến những tên tuổi như Vạn Thịnh Phát, Vingroup, Novaland, Sungroup... Các doanh nghiệp này đang thể hiện là nhà đầu tư chiến lược với tầm nhìn xa khi liên tục mua lại những dự án tiềm năng để phát triển sản phẩm chuyên nghiệp, tung ra thị trường và cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài.

“Hoạt động M&A diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản với quy mô từ nhỏ đến lớn thời gian qua cho thấy đây chính là mảnh đất màu mỡ cho các doanh nghiệp giàu tiềm lực. Hoạt động này sẽ sôi động hơn trong nửa cuối năm nay và sang năm sau”, ông Khương dự báo.