Bùng nổ tranh chấp chung cư: Hệ lụy của sự trục lợi

Thời điểm năm 2012, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến một hiện tượng khách hàng tập trung thành nhóm để khiếu kiện những sai trái của chủ đầu tư, hay đòi lại vốn góp tại dự án (DA).

Tình trạng này đang có dấu hiệu bùng phát trở lại trong 6 tháng đầu năm 2017. Nguyên nhân cốt lõi, theo các chuyên gia BĐS, là do sự trục lợi ngay từ đầu vào của các DN địa ốc dẫn đến khâu hậu mãi vênh so với hợp đồng mua bán.

Kiện tụng và mất thanh khoản

Theo các chuyên BĐS, việc chủ đầu tư “trục lợi” khâu thi công đã khiến cho nhiều hạng mục không đảm bảo chất lượng như cam kết ban đầu. Đơn cử như DA La Astoria của Công ty CP Đầu tư xây dựng An Gia Hưng (TP Hồ Chí Minh) bị cư dân “tố” có biểu hiện gian lận, ăn cắp và thay thế vật tư được ghi trong hợp đồng mua bán bằng các vật tư có nguồn gốc không rõ ràng như dây cáp điện, sàn gỗ, gạch lát nền… Thậm chí, sàn bếp của 100% các căn hộ tại đây không được chủ đầu tư lát gạch. Chưa kể việc đường ống máy lạnh còn bị xì nước.

Tương tự, tại DA Imperia Garden (203 Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội) do Công ty CP HBI làm chủ đầu tư, nhiều khách hàng cũng đang âm ỉ đấu tranh khi HBI có dấu hiệu lật kèo. “Đơn phương thay đổi màu sơn sang xám trắng; thi công không đúng thiết kế căn hộ, thiếu nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC), phí quản lý tòa nhà quá cao… là những bất cập khiến gia đình tôi không đồng ý nhận bàn giao căn hộ theo thông báo của chủ đầu tư” - chị Trần Thu Hương, chủ căn hộ B808 cho biết. Theo tìm hiểu của phóng viên, đây cũng là quan điểm của nhiều người mua nhà trước sự sai khác so với bản vẽ thiết kế trên hợp đồng mua bán của HBI. Cư dân chia sẻ, nếu chủ đầu tư không giải quyết dứt điểm, họ sẽ đấu tranh công khai đến cùng.

Mới đây, cư dân chung cư Capital Garden ở 102 Trường Chinh, dù đã nhận nhà từ cuối năm 2016, cũng đã căng băng rôn, đồng loạt phản đối việc chủ đầu tư là Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô không thực hiện đúng những cam kết khi bán nhà. Ví như: Bàn giao căn hộ cho cư dân ở khi chưa đủ điều kiện, hệ thống PCCC với các thiết bị đầu dò khói tự động, đầu phun chữa cháy tự động, vòi chữa cháy dạng cuộn... chỉ mới được lắp đặt, chưa được thẩm định, kiểm tra...

Nhìn chung, việc kiện tụng và mất thanh khoản là hậu quả kép xuất phát từ việc nhiều chủ đầu tư thiếu trách nhiệm khi thi công, khuyến mãi “nổ” để bán hàng mà quên dịch vụ hậu mãi trong nửa đầu năm 2017. Từ Nam chí Bắc, danh sách những DA chìm trong băng rôn, biểu ngữ của người mua nhà tiếp tục nối dài. Cuộc chiến đòi quyền lợi không chỉ diễn ra riêng lẻ, mà thực hiện theo nhiều hình thức khác nhau, từ âm ỉ trên các mạng xã hội đến bùng phát căng băng rôn đòi quyền lợi.

Theo quy luật của thị trường BĐS, tại các DA cư dân đấu tranh công khai với chủ đầu tư thường có kết cục chung là xuống giá, mất tính thanh khoản. Lý giải cho điều này, ông Trịnh Thành, một nhà đầu cơ địa ốc chuyên nghiệp khu vực quận Hoàng Mai phân tích, một DN BĐS A thông thường đầu tư ít nhất 2, 3 DA. Việc DA B dính “dớp” vô hình trung khiến thanh khoản DA C, D “down” ngay lập tức, mất giá từ 2 - 5 triệu đồng/m2, giao dịch cũng rất nhỏ giọt. Điều này hoàn toàn dễ hiểu, vì khách hàng ngại mua phải các căn hộ mà chủ đầu tư và cư dân đang có tranh chấp, khiếu kiện.

Đề xuất Luật Chung cư?

Liên quan đến tình trạng tranh chấp bùng phát diễn ra thời gian gần đây, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, nếu phân tích sâu về ý thức, trách nhiệm cũng như năng lực của 3 chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm tàng các mâu thuẫn, sẽ còn phát sinh trong thời gian tới. Để giải quyết được vấn đề này, quan trọng nhất là sự minh bạch, sự vào cuộc quyết tâm của tất cả các bên trên cơ sở một hành lang pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, theo phản biện của giới chuyên môn, thực tế quá trình phát triển hơn chục năm nay của hệ thống nhà chung cư thì các chủ thể tham gia vẫn còn quá nhiều vướng mắc và non trẻ.


Ở góc độ pháp lý, theo hầu hết các luật sư, để giải quyết dứt điểm các tranh chấp chung cư trong thời gian vừa qua là rất khó. Không phải không có những quy định cụ thể của pháp luật, mà bởi những tranh chấp này đều nằm rải rác trong các văn bản luật, nghị định, thông tư đi kèm. Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư cố ý nhờn luật. Do đó, với diễn biến kiện tụng chung cư ngày càng căng thẳng và phức tạp như hiện nay thì cần thiết phải tập hợp tất cả những quy định đó vào một luật mới. Đơn cử như Luật Chung cư quy định việc góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi DA chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Tránh việc nhận tiền hai tay: Từ khách hàng lẫn ngân hàng. Chung cư trong quá trình thi công phải được kiểm định về vật tư, vật liệu. Khi đi vào vận hành, cần đảm bảo tiêu chí chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định). Việc tiêu hủy, phá dỡ chung cư chỉ khi chất lượng công trình không đảm bảo hoặc theo quyết định của cộng đồng chung cư. Khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua trọng tài…

Thay vì đưa ra những quy chế quản lý, sử dụng chung cư “trời ơi đất hỡi” như cấm nói tục, chửi bậy, nuôi súc vật tại chung cư…, cần tạo ra khung luật quy định những vấn đề liên quan đến tranh chấp chung cư để giải quyết được tận gốc vấn đề. Bởi thực tế, không ít chủ đầu tư thường ỷ lỗ hỗng về pháp lý để nhờn luật, “cò quay” và không giải quyết dứt điểm quyền lợi chính đáng của cộng đồng cư dân. Thậm chí, một số DN BĐS còn thách thức khách hàng kiện ra tòa vì cho rằng một vụ kiện thường kéo dài, tốn kém, người mua nhà không đủ nhân lực và tài chính để theo đuổi đến cùng." - TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng

"Nguyên tắc “bán được hàng không thể là sự kết thúc hoàn toàn giao dịch” cần được các DN coi trọng. Khi khách mua đang nắm quyền như hiện nay, các chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận và phương thức bán hàng. Chú trọng chất lượng công trình, chất lượng hậu mãi là vấn đề then chốt giảm thiểu tối đa tranh chấp, kiện tụng của người mua nhà. Bởi căn nguyên của băng rôn, biểu ngữ chủ yếu xoay quanh vấn đề chất lượng - sự bất nhất trong cam kết của chủ đầu tư." - Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến.