Tréo ngoe đất ở bị ‘ép’ thành đất kinh doanh

Các cơ quan đang lúng túng trước trường hợp đất ở bị “ép” chuyển mục đích thành đất sản xuất kinh doanh và nay xin trở lại làm đất ở.

Để làm văn phòng, khách sạn, đất ở bị yêu cầu phải chuyển mục đích thành đất sản xuất kinh doanh cho phù hợp mục đích sử dụng, công năng công trình. Nhưng khi người dân muốn trở lại mục đích cũ là đất ở như ban đầu thì lại vướng mắc về thủ tục và tiền sử dụng đất.
Phải nộp tiền mới cho chuyển lại làm đất ở?

Căn nhà tại số 10 Đinh Bộ Lĩnh phường 24, quận Bình Thạnh được UBND TP cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vào năm 2008 cho Ngân hàng TMCP Gia Định. Sau đó Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) TP cập nhật nội dung thay đổi tên thành Ngân hàng TMCP Bản Việt và nội dung chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất ở thành đất sản xuất kinh doanh làm văn phòng) tại trang 4 của GCN nói trên. Năm 2016, Ngân hàng TMCP Bản Việt chuyển nhượng nhà đất trên cho ông Trần Kim Hoàng và được Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Bình Thạnh cập nhật nội dung thay đổi về chủ sở hữu trên GCN vào tháng 2-2017.

Gút mắc phát sinh khi ông Trần Kim Hoàng có đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất kinh doanh thành đất ở cho căn nhà này.

Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1, khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, quận Bình Thạnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở đô thị. Tuy nhiên, ông Hoàng phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho gần 170 m2 nói trên. Ông Hoàng không đồng ý mà đề nghị quận này thu hồi quyết định này và đề nghị xem xét, giải quyết theo một công văn hướng dẫn của Sở TN&MT năm 2014 trước đây. Theo đó, trường hợp này được cấp GCN theo mục đích đất ở mà không phải ban hành quyết định chuyển mục đích, không phải nộp tiền sử dụng đất. Tháng 10-2017, UBND quận Bình Thạnh đã thu hồi quyết định chuyển mục đích cấp cho ông Hoàng. Cảm thấy vẫn còn lấn cấn, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Bình Thạnh cho rằng có sự khác biệt trong việc áp dụng quy định chuyển mục đích sử dụng đất ở (từ đất sản xuất kinh doanh thành đất ở) theo quy định tại Luật Đất đai và công văn hướng dẫn của Sở TN&MT trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với những trường hợp như ông Hoàng. “Để tránh thiệt hại về thuế cũng như giải quyết hồ sơ cho người dân theo yêu cầu, đề nghị VPĐKĐĐ TP xem xét, hướng dẫn việc thực hiện công văn năm 2014 của Sở TN&MT” - nơi này kiến nghị.

Sở TN&MT từng hướng dẫn miễn thủ tục, không nộp tiền

Trước đó, theo Công văn 8764 của Sở TN&MT ngày 1-12-2014 gửi phòng TN&MT các quận, huyện và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các quận huyện, Sở TN&MT cho hay trong quá trình thu hồi nợ tín dụng, một số tổ chức tín dụng đã mua lại chính tài sản bảo đảm nhà ở, đất ở thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản. Do đó, khi nhận chuyển nhượng tài sản là nhà ở, đất ở, các ngân hàng trình bày là “mua để làm trụ sở văn phòng làm việc, phòng giao dịch”. Do đó đơn đăng ký biến động về mục đích sử dụng đất (theo mẫu), các tổ chức tín dụng phải ghi là “chuyển từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh”. Theo quy định, trường hợp này không phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, không thuộc trường hợp phải xin phép để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định. Sau đó, ngân hàng bán lại tài sản này cho khách hàng là cá nhân có nhu cầu sử dụng vào mục đích đất ở. Tuy nhiên, cơ quan đăng ký từ chối đăng ký lại mục đích sử dụng ban đầu là đất ở.

Trước vướng mắc này, Sở TN&MT hướng dẫn đối với trường hợp các tổ chức tín dụng chuyển nhượng lại nhà đất đã nhận chuyển nhượng trước đây có nguồn gốc là nhà ở, đất ở cho người có nhu cầu sử dụng vào mục đích đất ở thì phòng TN&MT các quận, huyện và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xem xét, cấp GCN cho người mua kết hợp điều chỉnh lại mục đích sử dụng là đất ở, không phải ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Người mua cũng không phải nộp tiền sử dụng đất. Đây cũng là căn cứ ông Hoàng đề nghị quận Bình Thạnh áp dụng cho trường hợp của mình.

Không chỉ ông Hoàng, nhiều trường hợp cũng lâm vào cảnh tương tự. Chẳng hạn Công ty TNHH Đầu tư TMDV Cát Đằng với khu đất tại quận Bình Thạnh và Công ty TNHH DVTM Thư Phát ở xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh. Ban đầu mục đích sử dụng của các thửa này đều là đất ở, sau chuyển thành đất sản xuất kinh doanh và bây giờ muốn trở lại làm đất ở.

Trước những vướng mắc trên, Sở TN&MT đã từng có công văn gửi Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) có ý kiến những trường hợp như trên có phải ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng (kèm theo là nộp tiền sử dụng đất) để trở lại mục đích ban đầu là đất ở hay không. Tuy nhiên, đến nay nơi này vẫn chưa có phản hồi. Do đó, các sở, ngành và quận, huyện gặp lúng túng trong giải quyết chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh thành đất ở như ban đầu.

Xin phép xây dựng văn phòng, khách sạn: Sở Xây dựng yêu cầu phải chuyển mục đích

Chẳng những khâu cấp giấy lúng túng, trường hợp nhà ở, đất ở xin làm cao ốc văn phòng, khách sạn cũng gặp vướng mắc ở khâu cấp phép xây dựng vì quy định liên quan chuyển mục đích sử dụng. Theo Sở Xây dựng, những trường hợp này phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng từ đất ở thành đất sản xuất kinh doanh (hoặc thương mại dịch vụ) trước khi xin phép xây dựng. Người dân chạy qua cơ quan ĐKĐĐ làm thủ tục thì nơi này cho rằng trường hợp trên không cần xin phép chuyển mục đích. Các cơ quan đăng ký cũng lo ngại nếu cho phép trường hợp đất ở thành đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ nhưng sau đó người dân có nhu cầu sử dụng vào đất ở thì thủ tục ra sao và có phải đóng tiền sử dụng đất hay không (như những trường hợp kể trên).