Trào lưu làm dự án nhà bình dân

Việc tập đoàn Vingroup, doanh nghiệp nổi tiếng với các dự án nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, tuyên bố tham gia phân khúc nhà ở bình dân đang thu hút sự chú ý của người dân cũng như các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều người hy vọng thông tin này sẽ kích hoạt một cuộc chạy đua đầu tư nhà ở phục vụ nhu cầu của số đông người dân.

Vào cuộc đua mới

Theo thông cáo được Vingroup phát đi, trong năm năm tới, tập đoàn này sẽ phát triển 200.000-300.000 căn hộ mang thương hiệu VinCity với mức giá chỉ từ 700 triệu đồng/căn. Các dự án này sẽ được quy hoạch theo mô hình khu đô thị khép kín với đầy đủ tiện ích dịch vụ ngay trong nội khu. Trong thời gian đầu, các dự án VinCity sẽ được phát triển ở bảy địa phương gồm Hà Nội, TPHCM, Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Nha Trang.

Dù chưa biết sản phẩm của Vingroup thực tế sẽ như thế nào nhưng sự tham gia của tập đoàn này đã khiến phân khúc nhà bình dân trở nên sôi động hơn. Dự báo trong năm 2017, hàng chục dự án căn hộ có mức giá từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng sẽ được doanh nghiệp ào ạt tung ra thị trường.

Cụ thể, ngay sau tuyên bố của Vingroup, tập đoàn Mường Thanh cho biết sẽ tung ra thị trường 800 căn hộ thương mại tại quận Hà Đông, Hà Nội, với giá chỉ 9,5 triệu đồng/mét vuông. Tại một hội nghị diễn ra cuối tuần trước, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng quản trị tập đoàn FLC, cho biết trong giai đoạn 2017-2018, FLC sẽ tìm quỹ đất để phát triển phân khúc nhà thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Trước đó, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) đã tung ra thị trường hàng ngàn căn hộ có giá từ 700 triệu đồng tại khu đô thị Ecopark (Hưng Yên).

Tại TPHCM, từ đầu năm 2016, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu chuyển hướng sang phân khúc nhà ở bình dân. Điển hình như Công ty cổ phần Him Lam, sau khi tiêu thụ 400 căn của dự án Him Lam Phú Đông (Bình Dương) đã cho biết từ nay đến cuối năm 2017 sẽ đưa ra thị trường hơn 2.000 căn hộ dành cho các khách hàng trẻ tuổi. Mức giá của sản phẩm này khoảng hơn 1 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ (diện tích khoảng 60 mét vuông). Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, theo tiết lộ của ông Trương Quốc Hưng, Phó tổng giám đốc, cũng đã chuẩn bị quỹ đất để phát triển dòng sản phẩm hướng đến số đông khách hàng trẻ tại TPHCM, Đồng Nai và Hà Nội.

Trước mắt, cần chấp nhận những đô thị “chuẩn thấp” để giúp người dân có cơ hội tạo lập nhà ở và thành phố bớt quá tải. Khi thu nhập của người dân khá lên thì tình hình sẽ cải thiện dần.

Một doanh nghiệp đã thu nhiều thành công với các dự án bình dân trong thời gian vừa qua là Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị, trong năm 2017 cũng sẽ triển khai thêm ba dự án thuộc phân khúc sản phẩm này.

Nhu cầu rất lớn

Động thái mới này của các doanh nghiệp được dự báo sẽ châm ngòi cho một cuộc chiến giành thị phần trong phân khúc nhà ở bình dân. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, các doanh nghiệp nhìn thấy nhu cầu nhà ở bình dân đang rất lớn và sẽ còn tiếp tục tăng. Hơn nữa, nguồn cầu nhà ở cao cấp đang cạnh tranh khốc liệt, có dấu hiệu cung vượt cầu nên tìm kiếm một phân khúc mới - tránh việc bỏ hết trứng vào cùng một giỏ, là điều các doanh nghiệp đang tính đến.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đang tiềm ẩn nguy cơ lệch pha giữa các phân khúc. Những năm qua, sản phẩm tung ra thị trường chủ yếu là nhà ở cao cấp, nhưng nhu cầu không nhiều. Trong khi đó, nhà ở bình dân có nhu cầu rất lớn thì nguồn cung lại hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết từ đầu năm 2016, HoREA đã cảnh báo về tình trạng lệch pha cung, cầu khi phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng phát triển quá nóng. Phần lớn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản có điểm đến là các dự án cao cấp và một số doanh nghiệp lớn. “Trên nhiều diễn đàn hoặc các hội thảo, chúng tôi đã khuyến nghị các doanh nghiệp nên tăng cường đầu tư nhà ở bình dân để giảm lệch pha cung, cầu, cân bằng thị trường”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay rất lớn, đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM. Dẫn báo cáo nghiên cứu của Sở Xây dựng TPHCM, ông Châu cho biết thành phố này hiện đang hơn 500.000 gia đình chưa có nhà ở. Bên cạnh đó, mỗi năm có 50.000 cặp kết hôn mới và cũng cần có nhà ở để ổn định cuộc sống. Đối chiếu với số liệu có được, ông Châu cho rằng nhà ở bình dân hiện chỉ mới đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu. “Ngay con số 200.000-300.000 căn hộ của Vingroup nghe thì lớn nhưng trải đều ở nhiều tỉnh, thành khác nhau và kéo dài trong thời gian năm năm nên không phải là nhiều”.

Giải bài toán quá tải hạ tầng

Trước đây, nhiều ý kiến tỏ ra băn khoăn khi phát triển đại trà các dự án nhà bình dân sẽ dễ dẫn đến các khu “ổ chuột” bởi các dự án này thường chia căn hộ khá nhỏ. Ngay như sản phẩm VinCity của Vingroup diện tích căn hộ cũng chỉ từ 35 mét vuông.

Tuy nhiên, theo ông Châu, không nên quá cầu toàn mà trước mắt cần phải chấp nhận bởi đa số người dân còn nghèo, 80% có thu nhập ở mức trung bình, thấp nên không thể đòi hỏi nhà diện tích lớn. Ông so sánh, cách đây khoảng 50 năm, Singapore cũng ở giai đoạn đầu phát triển đô thị như Việt Nam hiện nay và cũng phải làm những căn hộ diện tích nhỏ để kéo tổng giá bán về mức đa số người dân có thể chi trả được. Lúc đó, Singapore cũng xuất hiện những khu nhà “ổ chuột” nhưng sau đó tình hình từng bước cải thiện nhờ các quy định được chính phủ nước này ban hành. “Chúng ta đã có đầy đủ các quy định về quản lý nhà chung cư nhưng thực hiện chưa nghiêm và năng lực quản lý còn nhiều thiếu sót. Nếu cải thiện được thì không phải lo ngại khi phát triển các căn hộ diện tích nhỏ theo định hướng hình thành các đô thị vệ tinh để giảm tải cho trung tâm thành phố”, ông Châu nhận định.

Về hệ thống tiện ích phục vụ người dân, ông Châu cho rằng không quá lo. Bởi thực tế nhiều dự án nhà ở bình dân gần đây đã được chủ đầu tư chăm chút hơn, tích hợp nhiều tiện ích hơn. Điển hình như dự án EHome 4 của Nam Long dù mức giá chỉ 500 triệu đồng/căn nhưng có đầy đủ hồ bơi, sân bóng rổ, nhà câu lạc bộ, siêu thị mini, công viên và cả trường học. Hay như dự án Citisoho của tập đoàn Kiến Á được đầu tư trường học, trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên và nhiều tiện ích khác nhưng giá bán chỉ từ 845 triệu đồng/căn.

Đối với hạ tầng giao thông, ông Châu tin rằng theo đà phát triển kinh tế và các đô thị vệ tinh thì Nhà nước và các doanh nghiệp sẽ xây dựng dần dần để đáp ứng nhu cầu đi lại, sinh hoạt của người dân. Theo ông, trước mắt, cần chấp nhận những đô thị “chuẩn thấp” để giúp người dân có cơ hội tạo lập nhà ở và thành phố bớt quá tải. Khi thu nhập của người dân khá lên thì tình hình sẽ cải thiện dần.

Một vấn đề khác được nhiều người quan tâm là liệu với mức giá được doanh nghiệp cho là rẻ thì chất lượng các dự án liệu có được đảm bảo? Theo ông Nguyễn Ngọc, thông thường các dự án sau phải bổ sung nhiều tiện ích hơn dự án trước mới thu hút được khách hàng. Do đó, doanh nghiệp buộc phải điều tiết hợp lý các yếu tố đầu vào mới có thể đưa ra được sản phẩm giá thấp và có lãi. “Đây là thách thức lớn với nhà đầu tư”, ông nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Châu, khi doanh nghiệp đã hoạch định được chiến lược dài hạn và phát triển trên quy mô lớn thì giá thành cũng sẽ rẻ hơn. Bởi khi đó nhiều loại chi phí đầu vào, nhất là vật liệu xây dựng, được tính theo giá sỉ. Còn ông Nguyễn Xuân Quang thì cho rằng cách giảm giá thành tốt nhất là tiết giảm chi phí quản lý và đầu tư cho công nghệ. Ví dụ như áp dụng thiết kế điển hình và thiết kế modul, ứng dụng máy móc, công nghệ hiện đại, sử dụng cấu kiện đúc sẵn, thời gian phát triển dự án nhanh để quay vòng vốn, chủ động nguồn vật liệu xây dựng... Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần hỗ trợ bằng cách giảm thuế, ưu đãi tiền sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư... để giúp doanh nghiệp giảm giá thành sản phẩm.