Tránh chuyển tồn kho cho Nhà nước

Sở Xây dựng Hà Nội vừa có đề xuất gỡ khó thị trường bất động sản bằng giải pháp mua lại nhà ở thương mại. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Tổng thư ký Hội Thẩm định giá Việt Nam, chủ trương này cần được thực hiện công khai, minh bạch, theo đúng nguyên tắc đã đề ra.

* Thưa ông, giá bất động sản thời gian qua được đánh giá là ở mức quá cao và mức giảm giá hiện nay trên thị trường vẫn chưa đủ đưa bất động sản về giá trị thực, ý kiến của ông về vấn đề này?

Trong vài năm qua và hiện nay, giá nhà đất nói chung, giá nhà chung cư của các dự án bất động sản được đánh giá là cao. Điều đó đúng. Giá bất động sản cao do nhiều nguyên nhân. Về phía quản lý nhà nước, đó là do yếu tố quy hoạch, năng lực và hiệu quả của công tác quản lý có bất cập.

Về phía doanh nghiệp, họ chịu tác động của các chi phí về đất đai, đền bù GPMB, thuế, lãi suất, thủ tục hành chính, chi phí vô hình. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp có những yếu tố nội tại về tầm nhìn, nghiên cứu thị trường, năng lực hoạt động, năng lực quản trị yếu kém.

Thêm vào đó, thị trường đầy rẫy yếu tố đầu cơ. Chính những nguyên nhân này đã đẩy giá nhà đất tại Việt Nam lên cao, vào loại cao nhất trên thế giới. Cao ở đây là so trước hết với chi phí làm ra bất động sản và tỷ suất lợi nhuận bình quân của nền kinh tế chứ chưa nói đến so sánh với thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Nhận diện đúng và “vạch trần” thủ đoạn gây ra giá nhà cao như vậy, có thể thấy rằng chúng ta hoàn toàn có thể kéo giá bất động sản trở về giá trị thực với điều kiện phải có giải pháp xử lý các nguyên nhân trên. Mức giảm bao nhiêu? Cũng không thể nói chung chung là giảm mấy chục phần trăm mà phải tùy phân khúc thị trường.

Nếu xem xét từ suất đầu tư theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng cộng với xem xét tỷ suất sinh lợi bình quân của nền kinh tế thì phân khúc thị trường căn hộ cao cấp có thể giảm 30 – 40; còn phân khúc thị trường căn hộ trung bình và trung bình khá cần tính toán thêm nhưng cũng có thể giảm khoảng 10 - 20%.

* Để tháo gỡ một phần khó khăn cho thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất mua lại nhà ở thương mại. Theo ông, có những rủi ro đáng ngại nào từ kế hoạch này?

Do có nguyên nhân từ những sai lầm trong quy hoạch, quản lý, xử lý cung – cầu của các phân khúc thị trường, đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán về nhà ở nên mặc dù hiện nay, trong khi thị trường nhà đất đóng băng thì nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất lớn.

Tôi cho rằng, việc triển khai chủ trương chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội của Tp.Hà Nội là một trong những giải pháp tích cực để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Để thực hiện chủ trương này có hiệu quả, tránh chuyển giao tồn kho bất động sản sang tồn kho của Nhà nước, bước đầu tôi thấy Tp.Hà Nội đề ra 3 tiêu chí, 5 nguyên tắc cho việc chuyển đổi là phù hợp.

Chỉ có vấn đề đặt ra trong triển khai là phải thực hiện đúng các tiêu chí này và phải thực hiện một cách công khai, minh bạch, không được đặt ra vấn đề “linh hoạt” để ngăn chặn tình trạng xin – cho.

Các doanh nghiệp chuyển đổi phải đảm bảo các tiêu chí, nguyên tắc cụ thể, rõ ràng thì mới được thụ hưởng các chính sách ưu đãi về thuế, chính sách tài chính (tiền đất, tiền đền bù) về đất đai... Khi cho chuyển đổi, nếu giá quá cao, thủ tục không đảm bảo, các điều kiện không đáp ứng thì dứt khoát không mua.

Chúng ta vẫn bảo đảm cho doanh nghiệp có lãi từ một mức giá hợp lý tính từ các định mức kinh tế kỹ thuật, từ suất vốn đầu tư do Thành phố quy định trên cơ sở tổ chức việc thuê các doanh nghiệp thẩm định giá theo nguyên tắc thống nhất, chặt chẽ và các Quy chế tính giá do Nhà nước ban hành.

* Để bất động sản về với giá trị thực, theo ông cần có giải pháp gì?

Từ những “thủ phạm” đẩy giá bất động sản cao như đã nói trên, để giá bất động sản trở về giá trị thực, theo tôi cần giải quyết một số vấn đề.

Thứ nhất, cần có ngay các biện pháp để thị trường bất động sản hoạt động minh bạch hơn: công khai quy hoạch phát triển bất động sản, tính toán đúng cung cầu của các phân khúc thị trường để đáp ứng; tổ chức đấu thầu, đấu giá công khai các dự án; thiết chế lại hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.

Thứ hai, phải có biện pháp giảm chi phí dự án như cắt giảm mạnh hơn các thủ tục hành chính phê duyệt dự án, thời gian xét duyệt dự án, đặc biệt là các chi phí vô hình – chi phí bôi trơn qua tất cả các khâu, các quy trình thực hiện dự án, tiền thuê đất, chính sách đền bù GPMB. Xử lý hợp lý chính sách thuế, lãi suất.

Thứ ba, rà soát lại hệ thống định mức kinh tế kỹ thuật, suất vốn đầu tư để có hệ thống định mức, suất vốn đầu tư hợp lý, xác định đúng giá bất động sản khi thực hiện thế chấp cho vay qua các kênh tín dụng.

Thứ tư, doanh nghiệp phải nâng cao năng lực quản trị trong xây dựng, tránh thất thoát, lãng phí, tính toán lại dòng tiền để xây dựng mức giá phù hợp, thu hồi vốn nhanh.

Thứ năm, kiểm soát, chống đầu cơ bất động sản thông qua các biện pháp hành chính, biện pháp thuế và các biện pháp kinh tế khác.

Thứ sáu, thực hiện các giải pháp bình ổn giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ nói chung, các sản phẩm của những ngành là đầu vào của bất động sản. Không để xảy ra những đột biến về giá đẩy giá bất động sản lên cao.